理性预期商业地产的回报方式

　　一段时间以来，商业地块成交量持续攀升。据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都已进入商业地产，行业步入大跃进时代。北京中原地产市场研究部总监张大伟称，今年一季度住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.4%。这表示资金还在大量进入商业地产市场。尽管进入者众多，却少有成功者：一面是商业地产受到房企和社会资本的青睐，投资呈几何式增长；另一方面是表面繁荣背后，失败案例比比皆是。商业地产面临培育期长、同质化严重、人才桎梏、融资渠道单一等问题。

　　张大伟认为，前几年，商业地产发展一直滞后于住宅市场，以至于商业地产价格被低估。当需求出现时，商业地产投资热随之而来。“更为重要的是，地方政府因为住宅限购政策的影响，不得不面对住宅地价下调的窘境，更愿意出让一些不太受调控影响的商业地产土地，对这一块市场的信贷包括扶持方法也比较多，也导致很多资金涌向商业地产。”

　　通常情况下，零售商在大城市开拓新市场时，往往以一个或两个顶级购物地点为目标，导致商铺竞争激烈，租金大幅攀升。有数据显示，北京商铺的平均固定租金按季上升3.97%，尽管新项目不断增加，但大部分购物中心预租率依然高企。上海顶级零售地区的地铺平均租金为每日每平方米52.7元人民币，较2011年第四季度上升2.9%。广州的地铺平均租金保持稳定，每月每平方米为757.7元人民币。

　　有业内人士透露，一直以来，零售地产被认为是最具成长空间的商业地产物业类型。这两年商业地产的簇拥者多，但经营难度较大。尽管在过去一年里，北京等一线城市甲级写字楼的租金大幅上涨。但只消观摩一下二、三线城市的写字楼项目，便会发现，由中小企业支撑的写字楼市场需求并不旺盛。

　　位于北京CBD区域的大型商场新光天地，是业界普遍认为运作较为成功的。2011年，新光天地的营业额大幅增长到65亿元，年增长率达34.8%，勇夺国内百货龙头。但没几家商场能做到和新光天地相当的盈利水平。

　　现实情况是绝大多数零售地产的同质化严重。不合理的规划让同一个地段有许多商业物业雷同。这些商业项目为了招商，竞相开出较低的条件吸引品牌，形成恶性竞争。国内许多商业地产开发商还受制于高地价，盈利空间被大幅啃噬。除此之外，开发商必须忍受漫长的投资回报期，一个项目从拿地到建成需要2至3年，还需要2至3年的培育期才能盈利，许多没有耐心的开发商往往会选择将物业出售。

　　开发商由住宅地产转战而来，存在着开发和经营混同的误区。事实上，商业地产开发比住宅更复杂，涉及定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节。但实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的。大部分从业者只懂销售，但对商业经营缺乏基本了解，导致项目销售火爆而经营清淡。

　　众所周知，商业项目存在一定培育期。在此期间，项目将呈现出人流少、租金收益低等现象，就目前情况来看能正确理解和面对的开发商不多。于是，如何顺利度过培育期，使得新生的商业项目逐渐步入“良好运营”的轨道，往往成为操盘商业地产的关键。

　　尽管如此，很多业内人士依然看好商业地产。中国商业地产联盟专家委员杨建伟认为，对于商业地产的回报形式，开发商要有理性的认识。商业地产本该以后期的经营、租金回报、项目增值来体现投资回报，而不是以商铺销售为重点。