宏观经济前景尚不明确 商业地产将高位盘整

优质零售物业市场需求旺盛，国际品牌加速在华扩张

投资市场持续活跃，二三线城市零售地产成为关注热点

高品质工业物业在北京、上海、成都等城市供不应求

房讯网讯 随着住宅市场调控的进一步深入，商业地产市场发展态势蓬勃。然而，在迅速发展的同时，由于缺乏开发经验和市场定位不当导致的问题也逐渐浮现，中国商业房地产正面临发展的十字路口。根据高纬环球2012年第二季度市场报告显示，四大市场表现出以下趋势：

写字楼：2012 年第二季度，北京写字楼市场租金增长放缓，市场趋于平稳。二季度没有新增供应量入市，市场需求持续活跃。一些业主将原有预留面积投放市场，另外一些写字楼将部分商用面积改为办公面积进行租赁，使得本季度空置率微升，环比上涨1%至5.2%。上海经历了一季度平稳的过渡后，租金重回上涨轨道，甲级写字楼空置率环比下降1.5%至4.3%。成都甲级写字楼市场吸纳量达68,300平方米，较第一季度增加48%，但供应量和空置率均达到历史最高水平。空置率由上季度的27.7%上升至本季度的37.8%. 广州二季度甲级写字楼租金持续放缓，由于没有新项目入市，空置率环比微跌0.6%至12.5%。深圳租金涨幅继续收窄，整体空置率环比下降3.8%，至15.7%，预计下半年年将迎来新供应集中入市。

高纬环球中国区企业服务业务执行董事王铮对中国写字楼市场发展前景做出评价：“从今年上半年的市场表现来看，北京租金趋于理性回归，我们预测下半年北京写字楼租金将保持稳定，进入平台期。上海则由于需求旺盛而未来可见供应量有限，将呈现上涨趋势。但成都和深圳等城市将继续迎来高供应量，这给业主提出更大挑战。在这样的市场环境下，专业的市场调研和推广尤为重要。”

零售地产：伴随着欧洲经济状况的恶化与美国经济前景的低迷，中国大陆凭借其相对稳定的经济环境和日益提升的消费水平使之越来越成为国际时尚品牌和奢侈品牌业务扩张的重点区域。国际品牌的密集入驻使得北京、上海等城市对于优质零售物业的需求持续上升，尤其是在核心商圈可供开旗舰店的区域。

高纬环球中国区零售地产服务部执行董事James Hawkey对中国零售市场未来发展前景做出评价：“在北京和上海的核心商圈，零售商对于顶级零售区域的竞争日益激烈。尽管市场有较大的新增供应量即将入市，短期内租金涨幅不会太猛，但我们相信中期而言，北京和上海顶级商圈的租金仍有增长潜力。”

投资：北京上海的写字楼市场将继续受到投资者的重点关注。其他一线和成都等主要二线城市核心商圈的购物中心项目也是机构投资者关注的热点，预计商场交易成交数量较之上半年将会有所增加。

2012年上半年北京累计成交整售投资交易总额达到25.5亿美元。按物业类型分，写字楼整售交易总额高达17.3亿， 占比67.7%；零售物业整售交易额为3.8亿，占比14.9%；而其他物业整售交易额为4.4亿，占比17.4%。

2012年上半年上海累计成交整售投资交易总额达到25.2亿美元。按物业类型分，写字楼整售交易总额高达18.9亿， 占比75.1%；零售物业整售交易额为1.1亿，占比4.2%；而其他物业整售交易额为5.2亿，占比20.7%。

高纬环球中国区投资部董事叶成宇针对中国投资市场，作出评价：“开发商在房地产调控持续的背景下资金压力逐渐显现，同时，今年市场上多家国外投资机构的基金项目将到期，预计下半年将有更多的项目投放进入市场。目前银行利率已进入下降通道，国内投资者将从市场观望转为积极投资。投资者对未来市场的前景预期将会出现分歧。”

工业物业：快速增长的劳动力成本，国内及国际市场消费的萎靡，使得今年以来外商来华投资明显减弱。然而，由于工业用地资源的稀缺，高品质工业物业在北京、上海、成都等热点城市依然呈现出供不应求， 租金快速上涨现象， 这很大一部分得益于近日大型电商如京东、苏宁、沃尔玛、亚马逊等企业在物流配送中心上的投资布局。

同时， 那些既无物流优势， 又没产业聚集优势的二三线城市，却出现大量厂房、研发楼、工业用地乃至“产业园”的闲置现象。

针对目前我国工业物业市场出现的冷热不均现象，高纬环球中国区产业咨询部董事张纯明表示：“这需要相关部门在土地资源配置时更多考虑当地产业竞争力及过往招��引资情况及市场供需， 而不能局限于城市级别等一些非市场要素。从投资者的角度来说，那些占据交通优势，外商云集、产业基础较好的城市，如苏州、武汉、成都等城市的工业物业长期都会有不错的回报。”