京郊商业地产崛起正当时

在住宅市场不振的前提下，龙湖、金地、保利、中海等房企高调增持商业地产投资比重。业内人士分析认为，商业地产不限购、不限贷，已经成为新的投资热点。多家大型房企涉商也意在规避投资风险，调整企业的结构侧重。世联地产董事长陈劲松日前也公开坦言，“2012年市场的亮点依旧在商业地产。”

北京商业地产售衰租旺

北京今年1-4月商业地产整体成交量低迷。据链家地产市场研究部统计，2012年1-4月，北京商业地产的成交量为7125套，同比下降29.8%，与去年9-12月份相比下降49.8%。

虽然成交下挫，但个别商业地产项目“井喷”，望京SOHO、高和萃、龙湖长楹天街[最新消息 价格 户型 点评]等多个商业地产项目相继出现过亿大单。北京写字楼的整体租金也疯狂上涨，上个月，戴德梁行发布的一季度北京房地产市场研究报告显示，至2012年第一季度，北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米277.57元，环比上涨12.64%。

“这是我从事房地产行业十多年来，租金涨幅最快的时候。”SOHO中国董事长潘石屹此前对媒体表示，近段时间北京、上海商业物业的租金持续大幅上涨，使得投资者对商业地产的收益充满信心。

商业住宅相辅相成

随着商业地产发展的深入，辐射圈内休闲、娱乐类商业配套日益完善，势必也会“催熟”周边住宅市场，商业配套和商品住房市场可谓相辅相成。

大型商业配套能为楼盘身价加码，已是业内不争的事实，商业配置也是开发商推盘的宣传重点。近年来，“商业综合体”的概念应运而生。到底什么才是“商业综合体”？一般认为，商业综合体是以大型购物中心为载体，以休闲、娱乐、办公为服务方向的综合性复合型地产。有人形象地将其定义为社区商业加强版，这一说法并不为过。

以2010年5月开业的中粮朝阳大悦城[最新消息 价格 户型 点评]为例，它的地标性商配地位在区域内影响可谓举足轻重。朝阳大悦城位于京东朝青板块核心地段——朝阳北路与青年路交叉口的东北角。项目周边纵向的东四环、青年路、东五环，与横向的姚家园路、朝阳北路、朝阳路构成三横三纵交通体系框架，出行十分便利。

随着CBD向东延伸，区域商配成熟，朝青板块逐渐形成了CBD高级白领生活区的定位。珠江罗马嘉园、华纺易城[最新消息 价格 户型 点评]、星河湾、炫特家园等众多高档楼盘汇集于此。由于居住群体消费潜力巨大，在朝阳大悦城多元服务功能的辐射下，商业和住宅匹配相得益彰。

京郊综合体崛起时代来临

据不完全统计，目前北京的商业地产综合体项目已突破200个。业内人士分析称，主城区内商业综合体基本饱和，大部分新兴商业综合体将分散于京郊。这种趋势也有利于带热商业配置不优的地段，以商业配置促“睡城”觉醒。

近两年，首创、中粮万科综合体项目对战房山，使得房山长阳板块格外引人注目。2010年前后，首创地产率先在房山住宅供应最集中的长阳板块开启了奥特莱斯项目，它以世界名牌折扣中心为核心，休闲娱乐和居住功能齐备。此后，中粮万科.长阳半岛FUN MIX也加入长阳板块的争夺中，与奥特莱斯不同，该项目定位为面向全年龄层的大众休闲娱乐体验综合体。两强相聚，服务业态一应俱全，徜徉集、新都会、长阳国际城等多个住宅新盘均在其辐射之下，可以断言，两大商业体对长阳板块的未来发展有着巨大的利好影响。

不光房山区，在商业体林立的朝阳区依然有新兴综合体不断涌现。朝阳区将在东坝北区建设一个集商品交易中心、会议会展中心、shopping mall、时尚文化主题街区于一体的大型国际商贸中心，其巨大的商业体量，有望促成东五环东坝地区商业小中心的形成。

值得注意的是，新兴商业体大多依托于轨道交通，“地铁上盖”成为凝聚人气的重要招牌。龙湖.时代天街、长楹天街分别选择在地铁4号线生物医药基地站、6号线常营站建设，首创.奥特莱斯临近地铁房山线篱笆房站，在建设中的东坝国际商贸中心规划了地铁3号线、轻轨4号线从中通行。

正如北京万科总经理毛大庆早前曾表示的一样，加强商业综合体的建设，也是开发商开发能力的另一方面体现，而好的商业综合体的配套，也将提升住宅的品质。