万科的战略模式引争议 坚守住宅还是走向商业

因商业地产符合政府需求，在政府土地规划中，商业用地占比越来越高，以专业住宅开发为核心战略的万科，拿地局限越来越突出；周期明显的地产行业，住宅的脆弱性有目共睹，尤其是规模化之后，对管理的要求就越来越高，万科住宅质量问题的爆发，被市场解读为管理与规模发展不匹配的市场反应，尤其是专业化公司。

目前，万科虽然是行业老大，但其利润水平却仅居中游，当保障房等落地，住宅刚性需求被部分消化，住宅的利润率可能还要进一步下降。何况，在拿地环节，万科现有模式的议价能力不足，和中海等国企背景的地产商相比，低成本优势不足；在目前地产限贷大环境下，地产公司只能选择其他金融工具，如信托产品。但万科是单一住宅类地产商，其融资能力远弱于泛海集团和保利地产等，毕竟，那些是多元化企业，资产丰富，具备很好的资产抵押或增信条件。

尽管商业地产翘楚万达至今未能证明其模式的成功，但业内人士认为，在这种情况下，专业住宅开发似乎更难以乐观，万科的战略正遭遇现实的冲击。万科是否需要寻求新的利润增长点，分散风险？

业内人士认为：万科之所以坚守住宅战略，也是不得已的选择，万达商业最大的成功是坐享了中国过去十年土地价格升值的好处，万科已错过了先发优势。而且，商业地产资金链条非常脆弱，缺乏融资便利条件且行事稳健的万科不愿冒险。

但，万科的战略模式显然已经和市场环境产生了矛盾，其战略是否需要进行新的调整？带着这些疑问，本刊专访了万科董秘谭华杰。

一位从2004年就开始买入万科股票，九年间一直爱不释手的投资者，最近终于下决心要卖掉万科股票了，原因是“看不清万科的明天”。

经过王石、郁亮等管理层数年运筹，万科积累了深厚的文化内涵，构建起深入人心的品牌，也成就了今天的千亿万科。在资本市场，万科更是征服了无数投资者，将万科股票视为可以捂在胸口几十年的珍宝，是“给儿子上大学“、“给女儿当嫁妆”的财富保障。

而最近，一些投资者开始动摇，万科的明天不再像过去那样一目了然。

尤其是2012年春节以来，万科不断被爆出“地板门”、“纸板门”等质量问题是否折射专业化公司在规模快速增长的同时，管理风险开始显现？在如今政府出让土地规划中，商业用地占比越来越高的情况下，万科战略模式不被广泛欢迎，也影响议价能力，抑制利润。万科的盈利状况并不太优越，在目前地产调控“房价远远没有回到合理价位”的背景下，住宅类开发商盈利也许更加艰难。单一产品类公司在调控期间，融资空间收窄，但通过其他金融工具融资的条件相对资产多元化企业来说，可持续性不强。

万科的战略模式与市场环境产生了诸多矛盾，万科是否需要新的调整？

近日，《融资中国》专访了万科新闻发言人谭华杰。他说，万科不会将商业地产凌驾与住宅开发之上，在尝试性投资一些商业项目，未来五年商业占比不超过20%。万科在管理上也在不断强化，希望尽快修复受损的品牌影响。也在尝试一些新的管理模式，比如“一线当家”。他也坦陈，因为政府出让土地中，配套商业比重越来越高，万科拿地环节的确受到了影响，甚至土地溢价能力方面。