昆明商业地产供过于求 5年将增298万平商业

近日，有一则微博称，昆明作为一个拥有600多万人的城市，去年土地出让金在全国130个城市中排名第九，而新增商业地产面积也增幅较大，人均商业面积远超过香港。尽管暂没有权威数据表明，昆明的人均商业面积是否真的超过香港，但我们不难看到，昆明自城中村改造以来，城市综合体、商业大盘、商业体量达到多少的楼盘宣传就不绝于耳。 根据相关机构的统计，未来3到5年，昆明的商业地产将有巨大的增幅。今年，昆明的商业地产就将迎来进一步的放量。在这样的状况下，未来昆明的商业地产或将供过于求，且面临很大的市场考验。

昆明商业地产将大放量

有微博称，据有关机构统计，未来3到5年中国大陆的城市综合体增量巨大，前10名为：成都、昆明、西安、沈阳、合肥、重庆、贵阳、大连、天津、上海，其中90%均为二线城市。事实上，近年来，昆明的商业地产的确发展神速。

根据昆明风之铃地产咨询公司的数据，结合目前已经面市运作的城中村项目和规划审批通过的城中村项目来看，目前昆明城中村项目的平均商业体量占比比例为5%左右，按照这个比例来计算，未来5年内昆明城中村改造将带来298.5万平方米新增商业物业，而这一面积仅仅是纯商铺，不包括其他的商业物业。风之铃地产咨询公司房地产研究中心经理杨皎表示，该数据是按照城中村的供应量来预测估算的，加上昆明此前的商业体量，按照人均1.1平方米的消化量来看，未来昆明的新增商业量确实需要很长时间消耗。

据昆明市房产信息网的统计数据显示，去年前11个月中，昆明土地市场成交的商业金融类用地占比第二大，共折合约1107.41亩，占比25.42%。从该土地供应的数据就不难看出，随后，这部分商业金融类用地也将陆续推向市场。

将面临市场严峻考验

记者了解到，昆明自城中村改造以来，按照项目的规划，基本大多数的项目都配建有一定比例的商业，而一部分项目的商业量还并不少。城市综合体、商业中心、配套商业等等成为了这些项目的卖点。去年，受各种楼市调控政策的影响，住宅销售受到了很大的抑制，而多数开发商则将销售战略转向不受调控影响的商业物业。因此，去年，昆明的商业地产也呈现出了集中放量、销售不错的局面。

那么，未来如此大规模的商业体量昆明是否能够完全消化？是否具备市场支撑？

根据日前至祥置业昆明研究中心发布的1月份的商业价格指数显示，今年1月份，昆明商业地产均价达到了34331元/平方米，环比去年12月份的售价每平方米多出7元，平均租金141元/平方米/月，环比基本持平。按所属板块来看，二环内商铺总体售价为55889元/平方米，租金137元/平方米/月；二环外为27144元/平方米，租金147元/平方米/月。同比数据方面，1月份昆明商业地产整体售价与去年同期相比每平方米售价增长了5481元，同比涨幅约为19%。

由此，一位开发商表示，目前，昆明确实存在商业地产供应量大增，商业地产价格上涨的情况，这将使得商业地产未来将面临很严峻的市场考验：一方面，如此大规模的商业体量昆明市场在一时间很难完全消化，这将大大增加商业地产的投资风险；另一方面，一旦出现商业地产的价格泡沫，租金不支持，商业物业的后期运作风险也将进一步加大。

同时，一位业内人士也认为，从目前来看，很多项目出现了商业体量规划过大，开发商的资金严重不支持、招商困难等问题。因此，未来一段时间内，昆明的商业地产将面临很严峻的市场考验。