郑州土地成交量55%为工业用地 房企或可介入

在楼市萧条、胶着之际，产业集聚区却大踏步迈进，成为推动工业化和城镇化的“发动机”。去年，郑州土地总成交量的55%为工业用地。

在中原经济区建设、承接产业转移的大机遇下，将会有一些大型工业园区涌现。这对于习惯做住宅、商业开发的房企来说，是值得关注、期待和积极介入的。

在楼市萧条、胶着之际，产业集聚区却大踏步迈进，成为推动工业化和城镇化的“发动机”。去年，郑州土地总成交量的55%为工业用地。今年，主旋律依然。

2月29日，郑州闽港实业发展有限公司以3257万元拿下航空港区404亩工业用地。该宗土地准入产业类型为通信设备、计算机及其他电子设备制造业，为工业标准化厂房建设用地。

在中原经济区建设、承接产业转移的大机遇下，专注工业地产的运营商已现身郑州，也有个别房企浅探。但究竟水深水浅？更多房企则选择理性旁观。

初露头角

在大张旗鼓的宣传下，投资楼市已是现代人的共识，传统工业地产一直是实体企业自行开发、持有的物业，向来沉默。但是，去年年底，位于高新区的企业公园却以“工业投资正当时”为宣传卖点群发短信，与楼市争辉。

2月23日，郑州都市区建设和新型城镇化座谈会则让产业地产与郑州台湾科技园一道浮出水面。

记者调查了解到，上述两个项目均为政府招商项目。企业公园即河南金山生物医药创新园，是高新区2011年十大重点工程，背后股东为金山化工集团与郑州新世界(7.99,0.01,0.13%)地产开发有限公司。

而郑州台湾科技园是河南省2010年第六届中国河南国际投资贸易洽谈会上签约的重点项目，是河南省2011个商务重点项目之一，也是航空港区产业聚集区重点项目。开发商郑州台科置业有限公司为中外合资企业，专注于工业地产的开发和运作。

“郑州都市区建设六城十组团的起点比较高。3~5年内，在招商引资集聚效应下，将会有很多物流港、产业园等出现，产业集聚区有较快发展。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社说，郑州的起飞对于工业园区来说是机遇，但是工业园区也面临着缺资金的现实。房企如果认为由于调控投往住宅、商业风险过大，则可能会进入工业领域。

风险犹存

与传统的工业地产不同，上述两个项目均是以产业为依托，地产为载体，以招商为手段，促进产业集聚和企业升级，实现土地的整体开发与运营的。

“一般情况下，重点项目如富士康落户河南，其厂房是根据工业的需要由设计院进行设计，再交由建筑商来盖。这个过程并未把房地产企业整合到其中。”刘社说，房企参与工业地产最成功、最常见的例子仅限于冷库、仓库。

对于工业技术有特定需求的厂房，房企自然难以深度介入。但就建普适性的厂房而言，刘社认为仅由房企自行征地、开发、招商，即使有财团委托，风险也是比较大的。

公开资料显示，郑州台湾科技园以富士康落户郑州航空港区为契机，承接富士康配套企业为先手，截至去年中旬，已成功对接富士康配套企业近50家；省内企业 100 多家，确定意向客户 20多家，总体客户意向需求面积超过起步区施工面50%以上。

“对于上述两个项目而言，招商更多的是政府来做，期间是需要达成协议或合约来约束的。”刘社说，房企进军工业地产是理想中的一个方向，但是能否走通，能否避险是需要研究和思考的。

合作介入

在23日座谈会上，郑州台科置业有限公司总经理周智伟认为，尽管产业地产和传统地产有很多不同点，但产业地产的发展趋势还是乐观的。

刘社也认为，随着政府招商成果的显现，将会有一些大型工业园区涌现。这些园区员工数量多而又远离主城区，这对于习惯做住宅、商业开发的房企来说，是值得关注、期待和积极介入的。

用开发住宅、写字楼的模式进入产业地产是难以行通的。开发商找到何种切入点和资源与实体企业密切合作，形成资本的合作是有待业界深入研究和探讨的。

“依现行情况，在园区内做一些配套的公寓、商业服务设施，对于房企而言是熟悉的可把控的、无需营销。”刘社分析，而这对实体企业而言，可以节省资金和投产时间，无疑是有益的。