南京奥体写字楼有钱租不到 只租不售成主流

写字楼是去年南京最热的投资产品，成交在年底时达到顶峰后，受春节影响，有所下滑。2月以来，写字楼成交触底反弹，再次出现回升，成交面积约20635㎡，相比前一月上涨48.55%。今年以来，南京写字楼以租赁市场为主，可售项目较少，多个品质写字楼包括新地中心、南京中心都是以对外租赁为主，奥体写字楼更是“一房难求”。

写字楼的热闹吸引了更多开发商与投资者的关注，中山路99号最终将住宅性质的项目定位为办公楼，而新地中心将二期的酒店公寓产品调整为写字楼，显示了开发商对该市场前景较为乐观。

奥体写字楼供应青黄不接

近年来，河西板块发展迅猛，尤其奥体周边，已经成为高端住宅和高端写字楼的聚集地。随着青奥会的脚步日益临近，以及一批又一批国内外大型企业总部、金融总部的纷纷入驻，河西CBD的规模效应初显。到目前为止，奥体一期的写字楼已经基本租售完毕，核心区域已进驻企业1700余家。二期的项目处于在建中，供应的断档造成了奥体写字楼近期青黄不接的局面。

位于江东中路和河西大街交汇处的金奥大厦有望在今年5月对外出售，主楼分为纯写字间和星级酒店两块，写字间面积最大为1800-2000㎡，最多可分割成12块。紧邻金奥的“河西地标”新地中心，也将以出售的形式于年中推出辅楼的6万㎡写字间。南京阳光新地置业有限公司市场营销部经理姜茜告诉笔者，辅楼原本规划为大平层精装酒店公寓，考虑到今年住宅市场的严峻形势，他们决定将公寓转型为写字楼。预计今年上市的还有南京世界贸易中心，以及雨润国际广场1.1万㎡的办公房源。届时，奥体板块写字楼“青黄不接”的局面将有所缓解。

根据规划，到2014年CBD二期项目基本建成后，奥体将新添包括香港新鸿基南京环球贸易中心、美国富顿南京世界贸易中心、十四所国睿大厦、省交行总部大楼等众多高端写字楼，建筑面积约500余万㎡。而从江山大街到海峡城这一段为CBD三期，目前仍在规划中。

小面积的写字楼很稀缺

南京写字楼市场何以如此火爆？主要原因是写字楼租金出现大幅上涨。从去年开始，商业地产的租赁就出现上涨趋势。据戴德梁行研究数据统计，去年四季度，南京市甲级写字楼平均租金为每天3.79元/㎡，环比上涨4.99%，同比上涨15.9%。鼓楼区甲级写字楼的平均租金高达4.26元/㎡，建邺区为3.35元/㎡。目前南京市的甲级写字楼租金水平基本回到了2008年金融危机爆发之前的水平。

以新地中心为例，2010年该项目刚刚对外租售时，租赁价仅为每天1.8-2元/㎡。2012年，租金已上涨到4.2-5.5元/㎡，两年来涨幅超过100%。在新地中心仅剩的1.5万㎡可租房源中，基本为高区的大面积写字间，面积在300-500㎡。李小姐所在的一家信托公司想在新地中心租一间写字楼，面积200㎡左右，却被告知已经没有小面积写字楼出租了。而不远处江东路上的国睿大厦，虽日租金低于新地中心，在3元/㎡左右，但出租面积最小为750㎡。

只租不售成为主流

“到2014年7月青奥会前，河西新城无论从形态、内容还是功能品质上，都要达到现代化、国际性城市新中心的标准。河西新城的CBD，要进一步扩大。特别是商务的用地要扩大，从原来的轴线一直延伸到鱼嘴地区。鱼嘴的两岸不要做住宅，要做成商务商贸集中区。”这是南京市委书记杨卫泽在调研河西新城建设时的重要讲话。

政府不断的规划利好、销售的火爆以及租金的上涨，使得部分开发商开始惜售写字楼房源，自持物业对外出租，造成市场上用于销售的写字楼进一步成为稀有资源。

像新地中心主楼和国睿大厦的写字楼都是只租不售，只租不售这种形式或许将成为未来奥体写字楼的主流趋势。