沈阳楼市行情前高后低 准备迎接楼市最后一跌

首先表明我从去年就一直坚持到现在的观点，2012年国家的楼市调控政策基本原则不会改变。其次、今年沈阳楼市的行情应为前高后低、即上半年的销售面积、金额将会比下半年的多。最后、楼市总体短期（6个月左右）继续看空，中长期继续看涨。

今天一早上网即看到了上海楼市调控放松的报道，我认为这说明国内的个别城市的楼市调控正在走向“差别化”时代,多数地方政府正在酝酿“微调”。从放宽普通住宅范围到近期的“旧政新解”(持上海长期居住证满三年者可买第二套房)，这一信号已经被市场、业内视为“利好”传播,但是这并不代表对于楼市调控政策，中央政府会一步到位直接放开，即使今年换届后，估计中央政府至少还会将调控政策继续执行6个月以上的时间。不过种种迹象表明，在中央楼市调控不放松的前提下，各地方政府正在寻求合理的政策“微调”空间，而与芜湖等新政刚一出台就被叫停不同的是，上海的两项“尝试”都得以顺利落地，这是否会引发其他城市的跟进？且近闻上海楼市打折风再起，楼市初现回暖迹象。

总得来说，2012开年楼市没有我们想象的那么糟糕，但是事实上也不是很乐观，刚出炉的数据中、1月70个大城市新建商品房单价环比全面滞涨，其中沈阳环比下降0.1%，同比上涨1.9%。沈阳2月份第二周的数据是，商品房成交面积为16.63万平，环比大降76.65%。客观的讲，沈阳与其他全国各地的楼市表现相比，属于是比较平稳、温和的，即使是这样2月份沈阳商品房的表现估计也会非常差，不出意外、环比成交量的跌幅应该高于50%以上。沈阳楼市的这种情况从去年10月后开始，就时隐时现，从量价先行的角度来分析，沈阳的楼市迟早会有一次大范围的商品房促销行为。这么分析完全是基于以下几点：

1、二环内受制于限购的楼盘已有一年多时间，很多二环内楼盘的成交价格已低于二环外楼盘成交价格10%以上，这种不正常的情况迟早会被市场所纠正。

2、调控政策的不明朗，导致个别开发商会以大幅回笼资金为目的降价促销，遂可能逐渐蔓延、导致价格的恶性竞争。

3、个别开发商的价格暗降逐渐演化成明跌。且今年4、5月是前两年房地产信托、贷款的集中偿还期，开发商的偿付压力巨大。

4、今年4、5月市场增量巨大，在市场还在迟疑观望的情况下，低价入市策略、以价换量会是很多开发商的共同选择。

5、二手房的价格挤压一手房市场。

以上这几点分析，即使拿到全国，大多数城市基本也是以上这些情况。

当前，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。我们知道4、5月份历来是房地产的销售旺季，地方政府这个时候放松调控政策意味深长、不言而喻。

但是经过接近2年的调控后，大多开发商都逐渐在抛弃死扛的价格策略，且市场的观望情绪也正在接近熔点，最普遍的看法是今年9、10月份是入市抄底的好时机，在这种多空参半的情况下，我认为中国大部分城市的房地产市场在经过3到6个月的最后一跌后，2012年底或2013年年初将迎来楼市的反转。而沈阳楼市的回暖时间保守估计与全国大多数城市差不多持平。

(本文摘自钱辰炳的博客 ，仅代表个人观点，不代表搜房网立场)