自用客大举入市推动成都写字楼“小阳春”

成都楼市出现“小阳春”，本周二，成都商报记者兵分四路直击售楼部，对成都楼市目前最活跃的部分楼盘进行了探访。今天，我们继续为你实探写字楼“小阳春”现象。

上周末，中海·城南1号、誉峰两大高端项目旁边的写字楼———AFC中航国际广场低调开盘，此次推出的写字楼、精装公寓产品虽然价格均高于同区域在售项目，却攻下5亿元的销售总量，引发行业关注。不少一直关注该项目的业内人士获悉其开盘大卖之后，迅速跟进杀入，下单购买。无独有偶，位于西一环的信德·环球广场，2月里的短短十余天，就被买家抢购2500余平方米，而2月的价格已从春节前的9000余元/平方米，上涨至11000元/平方米。东大街九龙仓·时代8号也表现突出，近期来电来访量均有大幅提升，且价格也上涨不少。

然而，这拨“小阳春”行情和住宅市场惠及大部分项目不同，成都商报记者调查了解分布在城中心、城西、城南的十余个写字楼项目，发现整个写字楼市场冷热不均。自用客的大举入市，成为最根本的推动者。与投资客不同，自用客在挑选写字楼时，对价格的敏感度不是特别高，反倒对写字楼的收楼周期、产品品质及是否符合自用需求、后期物业管理、开发商品牌等非常挑剔。

仲量联行、世邦·魏理仕相关负责人在接受采访时，都肯定了这一观点，并预测，年内写字楼销售的激烈竞争将迫使开发商注重品牌推广、变着花样增加软性实力，确保写字楼的品质、租金收益水平。

局部销售亮点频现，

却非主流反应

AFC中航国际广场的工作人员最近气色都很不错。不仅停车场的保安指挥时显得很有干劲，走进售楼中心，每一位销售员脸上都笑容可掬，周末5个亿的销售金额，像给整个团队打了鸡血。项目营销负责人介绍，内部开盘前做了几次定向客户推荐，落实相当量的大客户，一开卖，大客户成了定心丸，立马带动对项目关注的客户追买。这是营销策略上的成功，但事实上，购买了400平方米自用的周先生说：“迁到南门办公的想法有很多年了，中航国际中心位于金融城最核心的地段，距离地铁站只有几分钟步行距离，这个地段很好，产品上也符合公司的需求。”

成为市场亮点的项目还不少，西一环的信德·环球广场2月1日售楼部正式恢复运营，短短十几天卖掉2500多平方米，负责人李疆的心情好了很多：“过年前市场很冷，不少写字楼根本没有客户来电来访，更不要说卖了。年后一开售楼部，明显感觉到客户的积极性增加，下单也更加果断，快速消化掉一成多是我们没有料到的。”此外，布鲁明顿广场、九龙仓·时代8号也明显感觉到市场变化，前者称2月20日以后，到访客户激增，为抢这拨行情，项目推出老带新、团购等多种策略促进销售。优+ 博时代春节前4380元/平方米的特价房源全部清空，目前价格恢复到4680元/平方米，客户意向依然强烈，正在洽谈中。中海国际购物公园的海科大厦二期正在蓄客，价格约8000元/平方米，负责人称客户也非常踊跃。

然而，写字楼市场整体热度并未能快速升温。雄飞中心去年第四季度做了一轮客户摸底，发现投资者对写字楼产品的销售价格预期比较低，所以至今不敢轻举妄动。棕榈泉国际中心是整层起售，也未见客户激增。蜀都中心、新世纪环球广场、奥克斯广场、东方希望等写字楼的市场表现也比较平稳。

自住客比例大幅提升，

价格不再是利器

一个明显的特征是，最近无论是销售火爆还是蓄客顺利的写字楼项目，客户构成由投资者占绝大多数，变为自住客比例大幅提升。AFC中航国际广场开盘销售产品，自用的占到8成，这是开发商没有料到的。因为去年ACC中航城市广场的投资客占8成，在一年时间内客户情况变化如此之大，让人不得不感叹市场瞬息万变。同样，信德·环球广场的主力购买者，是城西的优质公司，买来自用提升办公环境的占到5成，这个项目的热销与城西长期以来缺乏品质办公物业，潜在需求量大有密切联系。

张先生的公司在中航国际广场入手400平方米写字楼物业，在这之前，公司曾考察过附近近十个在售写字楼：“周边有的项目，每平方米要低1000-2000元，但是业态的规划设计、写字楼配置、车位比、商业配套、物业管理都比较差，出于公司持有商业物业也具有投资性以及对公司形象影响等考虑，最后还是选定这里。”

仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受成都商报记者采访时说：“去年年底大量自用者对经济发展走向有疑虑，观望、压抑需求，开年后存款准备金率降低，各种信号传递了较好的经济形势，写字楼市场的租金又在持续上涨，很多自用者出于对成本压缩、保值性的考虑，觉得可以对看好的项目下手。”他认为这拨客户的入市，让一两年前，写字楼市场“价格是利器”的情况得到改善，自用者更关注写字楼的开发周期、开发商素质、配套、产品与使用吻合度，所以产品、服务、品牌方面有优势的写字楼更容易抢到客源。

事实上，一栋写字楼，如果购买者绝大部分是自用客户，反倒更容易吸引中小投资者进入。因为与投资客多的写字楼相比，这样的物业未来交楼后的业主间的互相压租金情况会少很多，自用客户占多数，也有助于写字楼后期品质的保障，对于开发商而言，通过各种渠道引入自用客户已是一种潮流。

2012供应量井喷，

重压之下需争抢客户

世邦·魏理仕、仲量联行等机构去年底出炉的成都写字楼市场总体报告均指出，2012年成都写字楼的供应量将出现“井喷”状况，预计将有270万平方米新增供应集中在年内交付，特别是天府大道区域在年内的写字楼新增量将达到168万平方米。新增供应、大量已售写字楼交楼，对销售、租赁行情均会产生重大压力。

世邦·魏理仕办公楼服务部副董事戴晖在接受成都商报记者采访时说：“今年年内至2013年初，成都将会有大量写字楼交付使用，销售过程中，开发商已经在想各种办法，打差异化服务牌，以吸引业主。”仲量联行张裕鹏和戴晖同时提到，参考上海、北京、香港等城市的写字楼发展趋势，越往后，大、中型投资者将会集中出现，也不排除小投资者整合资金出手，所以现在有不少开发商倾向于大型成交，或整栋出售，或整层出售，但这与开发商的品牌、产品品质、后期物业管理关系密切。业主的数量越少，对于写字楼的后期品质、租金水平都会起到保障作用。

另外，AFC中航国际广场营销负责人的一席话也道出根本：“做正儿八经的产品，不要过于玩创意、搞花哨的，反而市场会正儿八经地接受。”理性的市场环境下，无论是自用者还是投资者都更加成熟，更能辨别出真正值得购买的写字楼。