2011年上海甲级写字楼市场年度报告

宏观经济

上海市统计局公布的2011年经济数据显示，上海去年实现生产总值（GDP）19,195.69亿元（人民币，下同），同比增长8.2%，人均GDP达到8.256万元，折合1.2784万美元居全国各省级区域之首。按世界银行此前公布的数据，上海人均GDP已逼近世界排名第45位的匈牙利，达到了中等富裕国家水平。

8%左右的经济增长速度，对处于经济转型中的上海，是比较合适的增长速度，预计未来几年上海仍能保持这一增速。

数据显示，上海居民消费价格指数（CPI）涨幅回落，同比上涨5.2%，其中食品类价格上涨幅度最大，为10.8%，居住类价格涨5.4%，烟酒、衣着类、医疗保健、交通通信类均有不同幅度上涨，惟娱乐教育文化用品及服务类价格同比有小幅下降。

而上海房地产业去年实现增加值1,019.68亿元，同比下降了2.4%，占第三产业增加值的比重也从2005年的15%下降至9.2%。

商品住宅销售面积降12.6%。

全年商品房销售面积1,771.3万平方米，下降13.8%；其中商品住宅销售面积1,473.72万平方米，下降12.6%

写字楼市场

2011年，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。在上海，受到国家房产调控政策的影响，2011年住宅的投资额和成交量均大幅下降，写字楼市场相对平稳，售价水平、租金水平在下半年有明显上涨。

临近年底，上海写字楼市场突然涌现一轮购买热潮。仅在陆家嘴区域，便有上海环球金融中心和中融碧玉蓝天陆续出现整层交易。一方面，写字楼租金赁行情的水涨船高带动投资市场交投活跃，另一方面为了缓解资金压力甚至获利套现，更多的甲级写字楼开发商愿意散售。

传统 CBD甲级写字楼现有楼盘入住率高达 95%，新入市楼盘预租情况良好，企业租赁新入市楼盘积极，例如今年推出的静安嘉里中心、古北国际财富中心、东方金融广场均以市场平均价格出租，未因新入市而低价促销；与此同时，新兴地区写字楼租赁竞争激烈，闸北、普陀、虹口、徐汇区全年有持续的供应量入市，不少项目享受有政府政策性支持，但有注册税务要求。郊县区域的写字楼成为写字楼销售市场的又一个热点区域。

CORC分析认为，虽然短期来看写字楼市场仍将向好，但是未来市场或将面临调整压力，供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来上海写字楼市场继续增长的主要负面因素。

更多投资客从住宅市场转向投资回报率更为稳定的商业地产，产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求，加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素，上海写字楼市场在2011年表现良好。

在调控政策下，资金为何选择写字楼，CORC分析认为，原因主要有以下三点：第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，上海写字楼市场平均售价26698元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升24.6%；平均租金246元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上升16.6%；平均空置率7.6%，与2010年相比下降28.3%。

市场供应

传统商圈表现稳定郊县区域反应冷淡

根据CORC统计，2011 年上海写字楼的全年供应面积为202 万平方米，与2010年相比下降12.1%。

租务市场

由于浦西和浦东中央商务区内的供给不足，导致市场空置率进一步下降。在浦西，位于静安区的甲级办公楼1788国际中心于年底竣工，为市场新增67106平方米的供应量。受去年第二、三季度强劲预租需求的推动，该项目的签约率已达到78%。在浦东，浦江双辉大厦于去年年底竣工，该项目在竣工前已经被两家大型国有银行分别买入自用。而中国平安金融大厦同样于去年第四季度竣工交付，且全部面积都将为平安集团自用。两个新竣工项目均为自用致使陆家嘴区域办公楼租赁市场的供应十分紧张。

此外，国金中心二期，1788国际中心，以及浦东嘉里城租赁表现都十分强劲，除了国金中心二期仍有几个楼层在洽谈之外，其余新增写字楼都处亍几乎满足的情况。行业方面，金融，医疗医药，高科技以及咨询类企业依然是市场的主力军。

中环以内地区新推出的写字楼同样成交踊跃，例如东方金融广场成交7060平方米；10月推出的大上海紫金城、海伦国际大厦也均有过千的成交，去化率分别达到91.47%和67.84%。

最后，一些原计划于2011年第四季度入市的非中央商务区办公楼项目推迟竣工， 2012年上半年的新增供应量提升。

销售市场

上半年中低端市场热销，项目主要集中在嘉定、宝山等外郊环区域，受惠于自身低总价优势，客户层面广，在政策紧缩大环境下，仍具政策优势及市场吸引力。高端市场下半年相对活跃，由于其地段及资源稀缺性凸显，整层、整栋购买行为较多，如环球金融中心、二十一世纪中心大厦（整栋）、北外滩国客中心（其中一栋）等。

值得一提的是，上海12月有14个项目新取得预售许可证，但大部分未开盘销售。统计显示仅4个项目新开盘销售，分别是慧晶国际、上海国际航运服务中心（西块）项目、浦南财富广场和百汇园。

郊区方面，美兰湖板块继上月推出一栋酒店式公寓后，12月又推出一栋写字楼美兰湖硅谷中心，包括89套办公房源、合计3.71万平方米。虽然近期宝山罗店表现活跃，连续两月推出大体量的写字楼，但反应比较冷淡。分析原因距离仍是最大的问题。对于外围郊区的写字楼来说，除了当地的企业，对其他企业的吸引力都相对比较小。

市场需求

需求旺盛交易活跃内资企业主导整售

2011年上海写字楼大单成交十分活跃，来自境外投资者（包括来自香港特区的投资者）投资总额占到全年总交易量的42％，而境内买家则占剩余的58％。境内投资者成为上海写字楼投资主体。

根据房讯房地产研究院（CORC）统计，2011年上海写字楼市场供应量达202万平方米，而市场整体吸纳量为179万平方米，较于2010年吸纳量153万平米，增加17.0%。主要原因是由于虽然上海甲级写字楼供应量维持在高位，但跨国公司和国内企业设立办公室和扩充办公面积的需求极为旺盛，搬迁空出的的写字楼面积也很快被新租户以及老租户扩充所填满，上海甲级写字楼空置率处于低位。

租务市场

CORC数据显示，上海2011年写字楼市场创2008年来的最高净吸纳量水平，达179万平方米，与此同时租金同比上涨16.6%。

大量外资企业的涌入不扩张以及国内经济的强劲复苏都为写字楼租赁市场注入了强心剂。例如第四季度整个市场的表现依旧十分活跃，尤其在浦东，交易十分活跃。

例如，谷歌和瑞士信贷集团分别在环球金融中心以及国金中心二期租赁了6,500平方米以及5,200平方米，另外百思买重回中国市场，租下由由国际广场3,000平方米。

行业方面，金融，医疗医药，高科技以及咨询类企业依然是市场的主力军。

2011年，根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，上海写字楼市场平均空置率7.6.6%，与2010年相比下降28.3%。传统CBD甲级写字楼现有楼盘入住率高达95%，新入市楼盘预租情况良好，企业表现出旺盛的租赁需求。

销售市场

浦东是今年高端写字楼成交最为活跃的区域，今年以来成交面积已达到15.6万平方米，相当于去年全年的六倍。浦东的高端写字楼成交，大多集中在陆家嘴地区。环球金融中心的散售曾一度成为楼市的焦点，9月被整购的二十一世纪中心大厦更是沪上首次出现的单价超过10万元的写字楼。

此外，虹口和徐汇的高端写字楼成交量也相比去年出现了大幅增长，分列全市2、3位。虹口区的高端写字楼成交集中于北外滩地区，在8月被整购的上海港国际客运中心，单价高达6万元，尤其引人瞩目。徐汇区绿地滨江国际中心，今年成交面积达到5.1万平方米，是今年成交面积最大的高端写字楼项目。

2011年上海销售型写字楼阶段型交替活跃，上半年外郊环中小面积的SOHO、酒店式公寓成交活跃，如宝山万达广场、绿地风尚天地、龙湖郦城MOCO等；在一季度除了环球金融中心整层出售引人注目之外，太平洋保险以44亿元的价格，从亚太置业手中收购原李嘉诚旗下上海超甲级项目世纪商贸广场则掀起了另一波市场浪潮。

下半年，市中心大宗收购较活跃，如长宁商业中心、嘉瑞国际广场和北外滩国客中心、浦东陆家嘴二十一世纪中心大厦等大宗成交。

二季度以来，上海写字楼整购市场活跃，出现多宗整体交易。昆山统一食品公司通过股权收购的方式以6.3亿元收购了长宁临空园区的"卡帝乐鳄鱼大厦"，宝钢旗下宝钢资源斥资15.42亿元从方兴地产购入上海港国际客运中心一号办公楼，折合单价72000/平方米。

在今年上海房地产大宗投资市场中，最为显眼的莫过于环球金融中心的整层出售。今年年初2月份，汤臣集团发布公告称以2.67亿元的价格收购了环球金融中心72层，楼面单价约为8.3万元。自此之后，包括天平保险、新源控股、上海睿颖、Bread n butter、宝钢集团等在内的境内外各路资金纷纷出手，收购了环球金融中心一层或两层楼面，成交均价均在8.3万元/平方米左右。

市场综述

三个中心进程加快写字楼后市值得期待

从供需关系来看，根据房讯房地产研究院（CORC）统计，2011年上海写字楼市场供应量达202万平方米，而市场整体吸纳量为179万平方米，较于2010年的153万平米，增加17.0%。

从租售价格来看，租金和售价上升明显，双双同创新高，更多投资客从住宅市场转向投资回报率更为稳定的商业地产，产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求，加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素，上海写字楼市场在2011年表现良好。

从商圈结构来看，上海写字楼商圈多元化趋势业已成形。纵观上海，不同的区域不仅在行政划分上有着泾渭分明的界限，区域中的写字楼更是有着各自不同的精彩。2011年的上海写字楼区域市场风起水起，卢湾黄浦合并，强强联手打造区域文化；陆家嘴国金中心登陆，引领奢华与时尚；后世博经济起步，徐汇滨江强势打造；长宁大虹桥成众开发商的激战热土；虹口北外滩欲成就高端商务区。所有这些无疑将对未来的上海写字楼市场产生积极影响。

展望

下半年，上海银监局发出商业地产信贷风险提示的消息出台，明确叫停个人消费贷款购买商业用房，并要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。这意味着开发企业和投资者"一哄而上"，持续推高商业地产市场价格的局面将降温，开发商拿地投资将更为谨慎，急于回笼资金的开发商或更依赖整购交易。

2 012年，上海写字楼市场将迎来100万平方米的大幅供应，其中部分是由于2011年的工期延后。未来供应将主要集中在浦东地区。即将入市的高端项目包括：位于静安区的静安嘉里中心，华敏帝豪大厦，及位于长宁区的尚嘉中心和古北国际财富中心。集中的市场供给必定加深各甲级写字楼间的竞争。

2012年上海写字楼市场预测：第一，首先未来写字楼的供应将进入快速增长期；其次在国际经济形势不明、国内经济回落的影响下，未来对写字楼的需求将有所放缓；第三，目前的政策仍仅针对住宅市场，但是对写字楼的政策也有逐步收紧的趋势，未来政策如何变化也是决定写字楼市场走向的重要因素。