沈楼市回暖几大迹象 购房良机别错过

编者按：层层调控成为沈阳冬天的紧箍咒，新年过后，沈阳楼市出现了春天般的回暖迹象，从土地市场出现的“地热”、首套房贷利率的松动……一切楼市动态显示或许2012沈阳首次置业良机已经显现。

迹象一：沈阳土地市场"地热"涌动

（来源：时代商报）尽管受楼市低迷波及，全国土地市场在2011年遭遇“寒流”，开发商拿地愈发谨慎。然而2012年伊始，沈阳土地市场多宗地块高价成交，其中太原街一商业地块甚至拍出52464元/平方米的土地单价，刷新了沈阳单价地王和商业地王纪录。而位于金廊、南塔等区域的黄金地块也即将在近期挂牌交易，种种因素让沈阳土地市场开春“地热”涌动，颇不平静。正因此，接下来的土地市场何去何从，后期走势让人关注。

太原街一地块成新“地王”

2012年1月6日，沈阳第一场土地拍卖在沈阳市土地交易市场进行。在此次拍卖会上，最受关注的是编号为2011-038的南二马路北（和平区太原街金碧辉煌地块）地块。该地块位于太原街黄金地段，规划面积8824.4平方米，东至同泽南街，南到南二马路，西接天津南街，容积率≯12，起拍价4364元/建筑平米（楼面地价），用地性质为商业。经两次叫价，该地块最终以4372元/建筑平方米（楼面地价）的价格成交，成交总价4.6亿余元。按照土地单价＝楼面地价×容积率的方法计算，该地块土地单价达到了52464元/平方米，这一价格也刷新了沈阳单价地王的纪录，成为沈阳新商业地王。而之前沈阳的单价地王为中街同仁堂地块，2009年12月24日，占地面积4276平方米的中街同仁堂地块被辽宁丽嘉百货有限公司以52376元/平方米的价格成功摘牌，成为沈阳单价地王和商业地王，然而这一纪录仅保持了两年再次被刷新。据悉，南二马路北地块竞得人为沈阳城市公用集团房地产开发有限公司，今后该地块将建成超百米的商业建筑。

值得一提的是，太原街区域地块在地王争夺战曾数度称“王”，2007年12月10日，南京北街195号地块（原沈阳汽配城）以39989元/平方米的价格挂牌成交，荣膺“地王”；2009年2月26日，中山路49号地块以底价成交，成交价格47951元/平方米，竞得人为沈阳朗勤置业有限公司，成为当时沈阳“地王”，该地块目前为朗勤泰元中心项目。

除南二马路北地块高价成交外，1月6日，土地编号为2011-037的金德管业西地块最终以土地单价18700元/平方米的价格成交；沈北开发大道南侧-136地块以土地单价11500元/平方米的价格成交；1月18日，位于沈河区的编号2011-039商业城东地块挂牌拍卖，成交总价2.8亿余元，楼面地价7764元/建筑平方米，土地成交单价38820元/平方米，竞得人为沈阳商业城股份有限公司；2月3日，位于沈河区的南塔街128号地块以起拍价47245元/平方米的土地价格挂牌拍卖，最终以47252元/平方米价格成交，日后将建成加油站。几宗地块均高价成交。从土地出让的走势来看，开发商拿地需求依然不减。

多宗黄金地块待“出嫁”

新年伊始，沈阳明显加快了土地出让的速度。近日，沈阳土地交易中心发布信息称，沈阳土地交易中心又推出了多宗地块组织开发单位进行现场踏勘。其中辽宁省地震局地块、东陵区政府地块、金廊22-1地块颇引人关注。这些地块都是沈阳重点开发区域，土地和房产升值空间巨大。有开发商表示，届时开发商在这些地块出让过程中的表现，能在一定程度上反映开发商对沈阳房产市场前景的态度。记者了解到，辽宁省地震局地块位于皇姑区西部，东至黄河北大街、北至香炉山路。该地块紧邻北陵公园和地铁2号线车站，占地面积超过12万平方米，拟建成一个生态环境较好的中等规模以上的居住区；东陵区政府地块位于南塔区域，规划土地面积55913.7平方米，容积率≯4.5，为居住商业用地，该地块曾计划于2011年11月29日拍卖，起拍价格为3550元／建筑平方米（楼面地价），但因无人竞拍而取消拍卖，用土地面积×起拍价格×容积率，要想拿下这个地块，最少需要8.9亿余元；金廊22-1地块位于金廊黄金地段，凯宾斯基酒店北侧，从此前公布的消息看，该地块规划用途为居住商用，商业比例可以达70%。一位不愿透露姓名的开发商老总直言，像辽宁省地震局地块、东陵区政府地块、金廊22-1地块都属于绝版黄金地块，地理位置得天独厚。尤其是辽宁省地震局地块、金廊22-1地块临近地铁2号线，对于开发商来说，这些地块依然是市场稀缺，目前已经有很多房地产企业关注这几处地块，流拍的可能性很小。对于开发商来说，黄金地块的争夺无疑是“僧多粥少”，在目前国家调控后市走向不明朗的情况下，充分考量各种因素后，选择开发黄金地块对开发商来说有利无弊，一是黄金地块多位于城市中心区域，政府规划较完善，并有相关政策扶持；另外一点，开发黄金地块对于开发商来说是品牌实力的体现，同时会带动其他项目产品。

房企暗战土地市场

从去年沈阳土地市场的成交情况看，黄金地块大多高价成交，鲜有流拍。去年，南塔街129巷-2地块以总价21.4998亿元成交，楼面地价4085元/平方米；金廊区域的彩塔街东地块成交总价达到了17亿余元，土地单价为29470元/平方米；凯宾斯基东地块成交总价2.2亿元，土地单价23727元/平方米；沈河区的顺通路71号地块成交价格达到了3800元/建筑平方米（楼面地价），土地单价达到了38000元/平方米；黄河南大街东地块成交总价为3.8亿余元，土地单价20160元/平方米；北中街地块成交总价近7.3亿元，土地单价22800元/平方米。

沈阳某房地产开发公司项目总监钟晶称，在楼市深度调控的背景下，如此激烈的竞争表明沈阳土地市场并没有受到实质性的影响，反而随着越来越多资金实力雄厚的全国性开发商进驻，沈阳中心区域土地市场竞争愈发激烈。从几处热点地块拍卖价格和竞拍者的背景来看，开发商对这些地块肯出大手笔也是看好了沈阳土地市场的长期预期，动辄2万、3万的土地单价虽说比较高，但并不是无利可图。从市场规律上看，绝大部分房企都有能力使房价明显高于地价，以获得比较可观的项目利润。

随着沈阳金廊沿线拆迁改造，未来金廊沿线还将诞生数个黄金地块，辽宁广播电视台西地块、大西菜行地块、民富小区地块、新乐小区地块都将成为开发商关注的焦点，这些黄金地块也都有望在今年拍卖出让，沈阳地产市场黄金地块的竞争也将愈发激烈。按照以往的经验看，黄金地块名花有主后，整个区域的价值提升也顺理成章，区域房价被推高几乎不可避免。