外企国企涌入 京西商务写字楼市场岁末升温

"相比住宅市场的惨淡，北京2011年的写字楼市场不论是供应量和成交量上都有显着的增长。"北京中原地产商铺部总监蔡慧健表示，"根据北京中原的统计，截至今年10月，北京写字楼供应总面积约460.84万平方米，比去年全年还多；而今年前三季度的成交量则比去年全年的总量还多出25%。"

仲量联行近期发布的市场报告也表明，写字楼市场的火爆远超人们的预期："相比去年同期，今年前三季度写字楼市场的新增供应量在60万平方米左右，而市场的吸纳总量则同比大增78.9万平方米。其中40%吸纳量来自自用需求。"仲量联行分析报告指出，写字楼市场供不应求的局面在未来还将持续较长时间。而戴德梁行发布报告称今年第3季度，北京甲级写字楼的平均租金水平继续保持高增速，达到每月每平方米226.93元，环比增长10.72%。与去年同期相比，增幅达到46.2%，优质写字楼增值潜力愈发凸显。

北京中原指出，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持着较高的速度，国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。蔡慧健表示，此前北京中原的写字楼业务中，租赁业务占80%左右，买卖业务仅占20%，而今年到目前为止北京中原经手的写字楼买卖业务比重已经达到40%，年末这一比重还呈现出不断上升之势。

今年北京写字楼租售市场全面升温

事实如此，在严厉的楼市调控背景下，商业地产被寄望成为下一波地产繁荣的载体。今年上半年，北京商业地产需求不断上升，从二季度开始，北京写字楼出租供应便呈现出明显短缺局面。

来自仲量联行的报告显示，北京甲级写字楼的平均净有效租金在三季度达到269元/平方米/月(按建筑面积计算)，环比上升10.5%。至此，北京甲级写字楼前三个季度的整体租金累计上涨已经达到29.7%。

"租金的上涨，并没有遏制用户对甲级写字楼的租用需求，当前背景甲级写字楼市场的空置率降至历史新低。"专家指出，而根据仲量联行的调查显示，北京甲级写字楼空置率环比下降0.1个百分点至8.2%。其中CBD和中关村区域的降幅最大，分别环比下降2.3和2.8个百分点。在当前租赁市场中，甲级写字楼的租售需求占有绝对的优势地位。

中关村与金融街需求"扩容外溢"

西三环周边供应量呈严重短缺局面

放眼北京各大商圈，目前租售需求最为旺盛而供应量却最为稀缺的区域，非西三环周边莫属。从新兴桥到紫竹桥近5公里的狭长地带里，地理位置、办公环境较好的甲级写字楼均接近满租。数据显示，周边商圈相对知名的甲级写字楼如中钢国际大厦、辉煌时代、丰融国际大厦、泰康国际大厦、平安大厦、翠微大厦、海育大厦等项目的出租率均达到或接近100%，且租金呈现跳跃式上涨趋势。

西三环北边为中国科技与智力中心中关村，分布有几百家全国顶尖的科技公司与诸如北大、清华等知名高校；东接金融街商圈，内涵全国顶尖的金融机构，据统计，金融街金融资产规模已达到近40万亿元，占北京市金融资产的82%，占全国的47.6%；向南临近西三环着名商圈公主坟商圈，其翠微百货2010年销售额便超40亿元，而现在随着国家战略规划，中关村与金融街都将进入扩容之路。

专家指出，作为西三环内唯一在售的现房高端写字楼项目，光耀东方中心具有得天独厚的综合优势，定位于地标性"中央政经商务综合体"的该项目位于西三环内，阜成路与西三环交汇处，航天桥东北角。距长安街1800米，距金融街1900米。项目正处于国家级政务区、金融区、商务区的中枢，即北京传统"西贵"之地。项目周边3公里半径内，坐落着多个国家机关单位，此外众多金融机构、高等学府和科研机构分布于四周。

与所处枢纽位置相结合，西三环写字楼市场存在巨大的市场潜力：一是高新技术产业一直是国家首要鼓励发展的核心产业之一，而中央去年提出"将中关村打造成为世界最有影响力的高新技术产业园之一"的目标无疑会促使中关村高新技术产业的进一步发展，其对周边区域高端写字楼项目的需求必然也将大大增加；二是金融街作为国家金融核心吸引了众多金融巨鳄，而该区域在快速达到饱和过后也制定了向西扩容的战略目标；三是西三环分布众多国家级单位机构，其相关联的众多行业均在寻找就近办公的最佳写字楼。