春节前夕俊发低价入市 昆明房价下行脉络渐明

从去年8月俊发打响昆明楼市降价“第一炮”，到今年月俊发在新年伊始率先推出优惠房源，昆明楼市似乎在6个月后又再次回到了原点。回顾过去的6个月，昆明楼市发生了翻天覆地的变化：从冷冷清清的秋季房交会，到传统销售旺季的“金九银十”摇身变成“铜九铁十”，再到年末楼市的一蹶不振，昆明房价的下行路线渐渐形成了一条清晰的脉络。2011年8月俊发打响“第一炮”起点要从去年8月说起。作为昆明地产企业标杆的俊发召开媒体发布会，高调宣布旗下滨江俊园二期房价实降20%左右。

俊发此举，成为继年“金色俊园降价事件”之后，年首个在昆明楼市宣布“降价”的房地产企业。联系到去年开始的“史上最严”、“没有最严只有更严”的楼市调控政策背景，俊发高调宣布降价，不但在整个昆明房地产行业引来一片哗然，也给自己带来本年度开盘销售房源80%，销售金额达到5.5亿元的绝佳销售成绩。

俊发地产营销策划管理中心总监苏欣泉表示，俊发此次降价是希望通过价格策略的调整，让利给消费者，同时向市场传递出俊发顺应楼市调控政策的声音，积极引导市场向良性健康方向发展。

人们已看到，面对楼市博弈僵局，俊发顺势而为的目的，绝不仅仅止于促进销售，其更深刻的意义在于提振市场信心。从目前的市场情况来看，支撑昆明房价上涨的稻草正一根根落下，俊发降价20%肯定会对周边甚至其他区位的楼盘造成影响，甚至引来昆明楼市价格的“地震”。

不过从整个8月的表现来看，俊发此举并没有真正形成多米诺效应，而在业界流传的俊发降价仅仅只是“假摔”的猜测也开始不绝于耳。那么，俊发降价到底是市场信号还是个体行为呢？事实上，在专家学者以及开发商争论俊发究竟是“假摔”还是“真跌”的时候，几乎达成了同一个共识：“房价会不会降，要看限购令持续的时间以及执行的力度。”如果房价真的下跌，那么俊发此举也将成为昆明楼市降价潮的“第一炮”。

秋季房交会房价松动成为可能去年的秋季房交会，是一场真正意义上的博弈。一方面，消费者盼望居高不下的房价能够有所松动；另一方面，开发商希望大量房源的集中展示，消除限购带来的不稳定情绪，重振市场信心。也正因为如此，两种不可协调的观点导致了这场房交会注定要以惨淡收场。尽管参展楼盘营销大玩“花拳绣腿”，但看房人似乎不太感冒。而从房交会的表现看，也隐隐约约看得出昆明楼市价格松动的一些端倪。

虽然开发商嘴上不说“降价”，但参展楼盘推出“一口价”的比例比往届要高一些，尤以准现房、现房为甚，比如欢乐城、比如东盟森林、比如同德·锦江嘉园……不过对于大多数购房者来说，这样的折扣优惠还不足以吸引他们出手，观望成为了房交会上的主旋律。

在整个房交会过程中，尽管开发商对“降价”讳莫如深，甚至直言“从不降价”，但从“一口价”中，我们仍能看出开发商额头冒出的“虚汗”。显然，限购、限贷、加息、提高存款准备金率等政策，已全方位地对开发商资金链形成压力，而离开发商降价的那一天，似乎也不太远了。

“金九银十”初现房价下行风向标秋季房交会的完败，让地产商借助展会带动人气的希望彻底扑空。更残酷的是，本应该属于销售旺季的“金九银十”，却摇身一变成为了业绩惨淡的“铁九铜十”。没有了销售量的支撑，居高不下的房价也很难站得稳。在这个特殊的“金九银十”，开发商的心态也发生了微妙的变化，与过去“没有优惠”、“仅有1%到3%不等的常规优惠”打死也不降价的销售口号相比，一些开发商逐渐转向通过以让利销售、买房送车、特价房、买卡抵房款等暗降房价的形式进行促销。事实上，由于销售业绩不理想，开发商的压力也越来越大，即便不愿提降价，各个楼盘也在酝酿新的应对措施。

而另外一个不能忽略的现象是，从9月底开始，昆明部分区域已经出现了二手房价格高于一手房价格的“倒挂”现象。“按照市场的规律，往往是新房先降，然后二手房才跟进。如果一个区域出现一、二手房价格倒挂现象，那就意味着这个城市整体的房价有可能在接下来的几个月呈下降的趋势。”业内人士普遍分析，“倒挂”现象正是房价下行的风向标，这也预示着昆明的房价坚挺不了太多的时间。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，昆明部分区域新房和二手房出现价格倒挂，应该是市场调控过程中的连锁反应。“一般来说，一手房市场价格具有更大的风向标作用，而二手房价格则与一手房价格存在很大的跟随关系。因此，一旦一手商品房价格下调，也就意味着市场的整体预期出现了转向，购房者就会明显下调心理价位，从而进一步加大整个房地产市场的回调预期。”年末冲刺房价下跌趋势显现对于大部分开发商来说，年底的“反扑”成为了他们2011年爆发的最后一丝希望。从楼盘的放量情况来看，大规模的房源供应表明地产商铆足了劲，想在年末的时候发力冲刺。

然而就在11月份，昆明的房价终于出现了新的变化，从公布的数据看，昆明10月的新建住宅价格、新建商品住宅价格、二手住宅价格、新建商品住宅分类价格、二手住宅分类价格环比均出现了下跌，跌幅最大的为小户型二手住宅，环比下跌0.5%。昆明的各项房价指数出现了今年以来的首次环比全部下跌也释放了一个信号：房价下跌趋势已较为明显。

而年底昆明楼市交易量难见起色的状况表明，中央要求的“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”使得购房者盼降价心理升级，同时也不可避免地加剧了开发商与购房者之间的博弈程度，“静观后市发展”依旧是现在大家较为主流的想法，这无疑影响到了成交量，让房地产市场回暖乏力。同时由于当前的市场行情仍不明朗，预计之后一段时间的成交周期将会继续拉长，购房者的观望心态在短期之内也不会有明显改变。

另一方面，由于楼市走向扑朔迷离的情况并不会在短期内得到解决，加上银行贷款也没有放宽的风声，因此很难激起开发商拿地的热情。除此之外，随着商品房降价的呼声越来越高，更是加大了开发商对目前拿地投资的顾虑，要想出现土地交易的火爆场面已经无望.