广州商业地产新“黄金十年”来了！

　　　2011年10月中旬，“2011福布斯中国大陆最佳商业城市”榜单公布，广州排名第一，这是继2010年广州首次折桂后第二次获此殊荣，体现出广州商贸业发展的雄厚实力。2011年1-9月，广州社会消费品零售总额达3752亿元，同比增长16.9%；餐饮零售额达506亿元，同比增长17.3%；批发零售业销售总额达18805亿元，同比增长25.2%。

　　●点评：广州素有“千年商都”之称，有外地人说“活在广州”的最大乐趣，就是“几时都能逛街”、“几时都有嘢食”。连续蝉联最佳商业城市榜首，广州确实当之无愧。

　　　　2011年7月初，广州部分银行暂停了外地买家的商用物业按揭贷款，而本地买家的贷款利率大多从原来的上浮10%升至20%-30%，最高的甚至上浮50%，贷款利率超过10%大关，比其租赁回报还要高不少。也有银行开始停止对商业项目，特别是商铺项目的款项。因为贷款难，广州不少商业项目，特别是商铺项目开始对非一次性付款买家说不，而很多商铺和写字楼项目推出了非常诱人的“一次性付款额外优惠”，优惠幅度最高达8.8折。

　　●点评：2011年，商业地产“不限购”仍是利好，但“不限贷”已成传说。不能怪银行“势利眼”，原本买铺买写字楼就如“吃饱饭买包”，从来都是“有钱人的游戏”。

　　　2011年9月23日，天河商圈定位最高端的购物中心——太古汇正式开业。太古汇引进了70个首次进驻广州的品牌，包括CHANEL、GIORGIO ARMANI、miumiu、Theory等国际品牌，还有部分首次进驻广州的国内品牌；而爱马仕、路易威登、迪奥等著名品牌，更选择在太古汇设立旗舰店。在进驻太古汇的品牌中有70%是国际品牌，其大大提升了广州奢侈品的消费环境，带动广州商业进入升级新时代。

　　●点评：等了十年，太古汇终于开业了，奢侈品牌终于扎堆“开打”，对老广来说，“就算买不起，得闲都可以去逛下啩！”

　　　　商场铺前2-5年“统一经营”，每年以售价6%-12%的租金向业主“返租”，这是2011年广州商铺市场的一大促销手段。可2011年8月，人民北路一手商场铺项目“潮坊”，公然以3年返租做宣传吸客。现场销售人员称该项目前3年“统一经营”，每年以售价8%的租金返租，其中前2年租金可直接在楼价里扣，而第三年租金则到时按季度返还。早在2001年，建设部已明确规定未竣工商品房禁止售后返租。当时“潮坊”尚未领取《竣工验收备案表》，商铺仍属于未竣工商品房，显然违反了建设部的规定。《新快报》独家报道这一事件，备受社会各界关注。在舆论压力下，该项目后来更名为“潮境”重新上市销售。

　　●点评：高额返租回报的承诺非常诱人，但越诱人的广告，就潜在越高的风险。买铺不能雾里看花。“借你借你一双慧眼吧，让你把这返租看得清清楚楚明明白白真真切切……”

　　　住宅的限购、限贷和限外等调控政策，将大量投资客推向了与住宅投资比较相似的商用公寓市场，造就2011年的商用公寓热潮。2011年国庆，广州商用公寓市场出现抢购潮。10月1日开盘的合生国际广场和奥园中环广场，虽然一个在海珠，一个在南沙，但因为卖的都是宜商宜居的小户型商用公寓，投资门槛不高，加上不限购又不限贷的利好，吸引大批投资客入市。仅国庆当天，合生国际广场就卖出了300套单位，收金超过4亿元；而奥园中环广场卖出了280套单位，收金超过2.4亿元。事实上，2011年商用公寓市场全年热销，合生国际广场和奥园中环广场仅是其中的代表作而已。

　　●点评：所谓“按下葫芦浮起瓢”，系列住宅“限字令”推动投资客入市商用公寓市场，可如果有一天住宅不限购了，商用公寓这阵热潮还能持续吗？

　　　2011年11月，广州商业旺场——动漫星城被广东天河城集团的母公司粤海控股纳入囊中。粤海控股通过拍卖，收购了广东置地名下三家子公司的100%股权，拿下了动漫星城、北京南路广州名城商业广场和珠江新城B1-1地块三个项目，成交价3.276791亿元。与此同时，广东天河城已从粤海控股手中收购上述三公司40%的股份，成为这三个项目新的经营方。

　　●点评：2011年商业地产火爆，商业项目市场估值高，导致商业地产大宗交易频现市场，动漫星城的转手和越秀地产以4.94亿元卖出东方宝泰购物广场，都是当中的典型案例。

　　　2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。而随着更多跨国企业进入广州，加上高端项目的持续入市，广州写字楼租金也创新高。租金最贵的广州国际金融中心(简称广州IFC)，最高月租金已超过300元/平方米，刷新了中国华南地区写字楼最高租金的纪录，称冠华南地区。

　　●点评：2011年，广州写字楼租售价格连创新高。有人说这是托了住宅限购的“福”，可如果没有写字楼提高产品质素和服务等的“自我修炼”，以及广州整体商务氛围提升的大环境，写字楼又如何能创出售价、租价的双新高呢？

　　　在国家宏观调控的背景下，万科、中海、保利等原本以住宅开发为主业的国内一线品牌开发商，都争相大举进军商业地产领域。2011年保利在广州实现的100亿元销售业绩中，商业地产就占了半壁江山。而中海更在2011年中成立专门负责商业地产的部门大举进军商业。截至2011年11月，中海已投入运营及计划持有的商业地产项目总规模已超过260万平方米，在内地发展商中位居前列。其产品线包括“中海系”甲级写字楼、“环宇城”购物中心及星级酒店三大系列。2011年6月28日，深圳万科营销总监罗霆透露，计划两年内万科在深圳的商用物业开发体量要达到100万平方米，同时，上海万科、北京万科等分公司也在商业地产领域动作频频，业界估计其在全国商业地产的总投资规模将超200亿元。碧桂园、星河湾、雅居乐等以住宅开发起家的发展商，也在2011年先后拿下了多幅商用地块，开始投进商业地产的怀抱……

　　●点评：说是规避政策风险也好，是谋求更多发展空间也罢，不管是被动还是主动，不管你信还是不信，反正在住宅调控、开发风险上升的大环境下，加大商业地产投入，已成为越来越多发展商的选择。