2011年贵阳楼市:房价止涨快跑求量拿地需谨慎
如果说2008年的金融危机是一次小考，那么2011年的国家调控则是一场大考，新国八条、限购令、银行加息等史上最严厉的调控接踵而来，让开发商变得有些焦躁不安，购房者也开始从狂热变得冷静，最后有些无所适从。
“这一年就没消停过”，不少业界人士私下里诉苦：房产政策变幻莫测，调控时间需要多久却不能确定。于是，房价止涨，开发商降价求量、谨慎拿地等成为了这一年来贵阳楼市的关键词……
调控贯穿全年楼市成交下跌房价止涨
在2011年的第1个月，严厉的楼市调控就拉开了帷幕。
1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份被称为“新国八条”的通知要求加大住房供应到合理引导住房需求，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。紧接着，银行全面取消了首套房贷利率85折优惠，部分购房者开始陷入观望。
随后，全国多个城市开始实施“限购令”，虽然贵阳的限购仅限于一环内，但也着实打击了整个房地产行业的市场信心。此外，央行在今年还多次提高存款准备金率，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%，信贷政策被收得越来越紧……
事实上，政策调控的层层加码，直接导致市场成交下跌房价止涨。据筑房网的相关统计数据显示，今年1月—12月20日，贵阳市商品房实际登记销售45138套，成交面积4877362平方米，与去年同期成交52985套，成交面积6208469平方米相比，分别下跌15%和22%。而均价方面，不同于去年贵阳楼市所呈现出来的倒“V”型走势曲线图，从今年1月份楼市调控以来，成交均价停止了上涨，每月基本持平。据数据统计显示，今年1月—12月20日贵阳市商品房成交均价为4523元/平方米，与去年同期成交均价4579元/平方米相比，每平方米下跌56元。
“从7、8月份开始，每周的成交量就在1000套左右了，均价也保持在4600元/平方米左右。到了12月份，现在每天的成交量也就几十套。而且这些成交量有大部分还是通过降价促销的手段换来的，这说明调控政策确实使得市场降温，购房者开始理性考虑购房计划，市场中的跟风情况减少，观望气氛加剧。”贵阳市住建局相关部门工作人员表示。
推盘节奏放缓低价快跑成销售主流
面对并不乐观的2011房地产市场，大多数开发商都持观望的态度，纷纷放缓了推盘速度。据了解，1月—12月20日，贵阳楼市共上市45138套、面积5169019平方米，与去年同期上市69354套、面积7703057平方米相比，分别下跌35%和33%。而这些新入市房源基本以老盘为主，鲜有新盘上市，且每批次的推盘量都在200套左右。
除了放缓推盘节奏，低价快速跑量似乎也成为2011年房企们的默契选择。从今年3月份开始，保利贵州、万科、中天城投、花果园等一线房企就启动“抢收”行动，以“微利价”甚至“成本价”甩卖新开项目房源，以期快速消化库存、回笼资金。如花果园项目部分房源团购，每平方米减少1000元左右；保利旗下楼盘联动，最高优惠高达15万元/套；中天城投集团更是以四盘联动优惠，以团购的形式给买房者进行最大的优惠。此外，还有不少楼盘推出买房即送家电、家具、装修费、车位费、物管费……似乎满城尽是优惠盘。
除此之外，“低价开盘”也成为这一年来不少开发商的共同选择。不仅实际开盘报价比之前业内预测的价格都有所下降，且多数楼盘在其报价的基础上，仍有较大幅度优惠。如保利云山国际、黔灵山国际社区、兴隆枫丹白鹭等楼盘，开盘时的价格都比此前在售房源的价位每平方米下调200元左右，还能享受开盘当天优惠折扣。
“我们之前代理的一个楼盘，在4月份时就想降价跑量了，但房开商当时不差钱，死活不同意降价，我们只有硬抗，到了7、8月时房开商手上的现金流没有了，这时他们才真正的急了，马上开始做降价促销活动，房价一个月内从原先的5000多元/平方米降到了4600元/平方米，几乎降了1000元/平方米。”贵阳市某代理公司的一销售总监告诉记者。
土地市场平稳 房企择机谨慎拿地
受楼市调控政策的影响，2011年贵阳土地市场一直平淡不惊，市场内开发商拿地热情不高，土地基本都以底价成交，甚至有流拍现象出现。据贵阳市土地矿产资源交易网的出让公告显示，今年前11个月，贵阳共有40个地块成功挂牌出让，成交地块面积550余万平方米，与2010年全年新增房地产开发用地752.84万平方米相比，有所下降。
3月9日，作为“新国八条”房地产调控政策出台之后的贵阳首场土地拍卖会成功举行，出让面积共计100余万平方米。其中，保利贵州、中国铁建分别拿下了花溪两块共291367平方米的地块，以及南明区甲秀南路兰草坝的168434平方米的地块。随后，位于南明区五里冲的11幅地块集中出让，总面积达1874279平方米，被唯一报名竞拍的贵阳宏益房地产有限公司收入囊中，此后的9个地块出让中，5个位于云岩区渔安安井片区的商住地块，被中天城投竞得，总面积580895平方米……
此后，贵阳市的土地拍卖市场开始呈现一片疲软态势。直到10月，除了几幅小宗商业用地、科研办公、仓储用地之外，再无大幅宗地挂牌出让。10月底，贵阳市举办了本年度最后一场土地拍卖，有10宗地块集中拍卖，其中3幅地块流拍。
“从全年的土地市场走势来看，随着如今拍卖地块面积越来越大，外来房企越来越多，本地中小房企因为实力较弱已经开始逐渐消失在拍卖市场之中，而转向地州发展。”贵州站总编辑周浩金在接受记者采访时表示，同时，土地作为房地产开发的基础资源，也伴随着今年的调控环境而受到影响，真正进入拍卖市场的地块较去年有所减少，同时流拍现象也明显增加。“在楼市预期不明显的情况下，房开宁愿‘现金为王’，也不会冒险拿地。”
此外，值得一提的是，从今年开始的大规模旧城改造项目，不少地块并未计入年度土地出让计划，房开企业通过参与旧城改造，获得拿地机会。
虽未步入寒冬 但楼市尽显疲软之态
“事实上，整整一年，房地产政策延续的是自2009年12月的从紧态势。今年在‘限价’、限购’等的调控措施太多，达到空前强度。”合富辉煌贵州公司总经理燕文明表示，“在今年政策、市场双重因素的干预与影响下，贵阳房地产市场的洗牌动作逐步明显，市场主体之一——— 房地产开发企业汰弱留强趋势显化；而市场最敏感的要素——— 房价在今年也有较为明显的变化，停止了上涨。总的来说，今年贵阳楼市在政策严厉调控下，是基本上达到了预期目的。”
记者在日前参加的开阳县政府招商会上发现一个细节，此次开阳县政府携多个重点城建项目前来贵阳招商，参会的九十多家省内外房开商面对优渥的招商政策和市场的巨大潜力，也都表现得很理智。“好多房开商都给我说，要仔细考虑，毕竟在当前各项政策未见松动和低迷的市场环境的双重背景下，很难有企业会积极拿地，至少应该是谨慎拿地。”贵阳市房协秘书长舒筱波认为，贵阳楼市还没有出现“寒冷”，但确确实实是有了疲软之态，这不仅反映在楼市的成交上，还反映在开发商对于楼市风险上越来越谨慎了。