土地减收上万亿 房产税短期难解地方财政之渴
本周有关房产税全面推广的消息引起业界的广泛关注。
全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康(微博)日前在接受媒体采访时表示，未来房产税进一步扩大的大方向已经明确，但目前还未到全面推广的地步。贾康表示，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时才能研讨可否与如何出台下一步扩大试点的方案。
由于该问题备受社会各界关注，贾康特意在自己的微博上强调自己只是研究者，“不能代表任何官方部门。”
房产税推开
“房地产税作为一个完善地方税制的举措，是一个发展趋势。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授告诉《第一财经日报》，目前上海、重庆试点的房产税，还存在着不少问题，有很多改进的空间。
今年初，上海、重庆开始房产税征收试点，但不论是上海，还是重庆，其征税的数额和征收面等都比较小，其对房地产市场所起的作用仍较为有限。广州市房协专家委员彭澎指出，目前试点城市楼市的下调是由限购、限贷等多种因素叠加形成的，很难明晰房产税究竟起到了多大作用。
在上海不久前公布的“房产税试点影响”网上调查活动中，有20.7%的受调查者认为“没有作用”，33%的受调查者认为“作用甚微”，23.8%的受调查者认为“不好说”，只有22.5%的受调查者认为“有很大作用”。在对刚需购房者的调查中，问及“房产税会否影响购房计划”，有70.8%的受访人表示“仍会购房”，24.7%的受访人表示“推迟购房”，只有4.5%的受访人表示会“取消购房”。
“目前房产税试点的部分还非常小，还只是试点城市的部分试点举措。”中原地产三级市场总监张大伟告诉记者，严格的房产税应该是针对所有非自住房产征收的，这样才会对市场起到真正作用。“因为目前只是很小的一部分试点，所以很难从这两个城市的试点情况来推断房产税的作用。从国外的情况来看，房产税的确起到较大的抑制作用。”
贾康认为，房产税并不会使房价应声而落。中国现在城镇化率才40%左右，以后要达到70%至80%才能相对稳定，在这个过程中，城市中心区域的不动产价格将是上扬曲线。但房产税会使这个曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，尽量减少泡沫。
张大伟认为，上海和重庆的房产税还只是“为了出来而出来”，为了让老百姓适应有这个税，而不是要验证有多大的效果。“目前还不具备征税的基础，试点城市的调控主要还不是靠房产税的调控，而是依靠限购、限贷。”
摆脱土地财政依赖
贾康指出，未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。
而近期，北京和武汉调整了普通住宅认定标准，与此同时，全国40个城市的住房信息即将联网。这也被外界视为房产税进一步推开的信号。
不过，目前房产税的全面铺开还存在着不少问题。广州市人大代表邹榛夫就认为，目前各地的征税系统还存在人力、物力等方面的问题，还不足以应对全面铺开后的局面，全面铺开的可能性不大。
张大伟也认为，房产税要全面铺开必须具备几个条件，其中之一便是地方对土地财政的依赖度需要一个转移的缺口，地方如果继续维持卖地的话，房价是肯定会拉升。而如何把地方对土地财政的依赖转移出来十分关键。
中原地产近日公布的一份统计数据显示，前11月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与去年同期相比减少了5200亿，减少了三成以上。而今年全国土地财政将可能减少上万亿。
根据今年6月国家审计署公布的报告，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。
张大伟说，今年头几个月土地市场的情况还是相对不错的，如果明年继续维持这么严厉的调控，明年的土地财政收入将肯定比今年少很多。广东当代经济研究中心主任杨正浒对本报分析，今明两年，又刚好是偿债高峰期，“这对地方来说将是一个巨大的压力。”
而实际上，因楼市低迷导致土地财政和房地产税收锐减，今年下半年以来，已有部分城市在试探放宽限购，如佛山、成都。虽然最后都被叫停，但地方政府放松的倾向仍值得警惕。目前的调控政策仍然处在中央政府严厉执行、地方政府期待放宽的博弈过程中。
在李友华看来，地方依赖土地财政、经济房地产化的时代一去不复返，土地财政经过这十年的高速发展，已经严重透支了城市发展的空间。现在很多城市已经把土地卖得差不多了，必须转变高度依赖土地财政的发展模式。
“土地财政对地方来说是不可持续的，因为土地总有用完的一天。像现在北京的土地全部都在郊区，你把城区都卖了之后城区就没有了。”张大伟说。
而要取代土地财政在地方经济发展中的作用，征收房产税无疑是一个很好的出路。“必须转变地方政府获得财政的来源，因为如果太依赖土地财政，那么房地产调控是不可能实现的。”彭澎认为，今后地方政府在土地出让方面的收入会被压缩，但在交易和持有环节的收入会大大提高。“但这个转折如何对接，仍需要仔细研究。”
贾康也指出，目前房产税最重要的任务，还不是筹集财政收入，而是要调节经济和社会生活，未来它的财源支柱属性将逐渐显现。