沈阳楼市难测 开发商"弃大就小"急推中小户型

编者按：今年初开始的楼市调控一直持续至今，从信贷到首付再到契税，调控几乎面面俱到，而且下半年只能严不能松，如此严肃的楼市环境，让大部分投资和投机者无机可乘，也使得中国部分炒房客走出国门，转向国外购房。但无论调控有多严厉，刚性需求群体仍然是保护的对象。眼下，2011年已过去大半，但沈阳楼市并未出现部分一线城市房价下降等现象，二环附近的住宅项目依然存在开盘即售罄的畅销景象，那么到底是谁成为调控下沈阳楼市的中流砥柱？

沈阳刚需挡不住 "苗条"小户型集中上市滚滚来

（来源：华商晨报）沈阳生活了5年，明年10月即将和女友步入婚姻的殿堂。买套婚房，自然是当务之急。观望，无疑是一场博弈。而因结婚、动迁等原因购房的“刚性需求”却不是这场博弈的参与者。

因而，楼市上的中小户型成了他们和开发商共同的“香饽饽”。

“杠杠的”刚需

狠狠抓住楼市

小任，男，今年25岁，已经在太原街一家品牌专卖店做了两年的导购员。鞍山长大的小任已经在沈阳生活了5年，明年10月即将和女友步入婚姻的殿堂。买套婚房，自然是当务之急。

“父母提供首付，我俩贷款买套小户型。”小任说，“今年年底一定得买上，明年10月前才能住上啊。”而最近的一条消息让小任特别郁闷：沈阳已有多家银行上调了首套房的利率。“这对以刚性需求为主的首套房购买者来说是一种打击，”精诚集团精图企划策划总监李昂说，“必然压抑他们购房的欲望。”

作为刚需的小任虽然郁闷，却没有停下来观望：“明年要结婚，今年年底前必须把房买了。小户型总价低，每月贷款即使利率上调了也躲不了太多，估计我能承受。”

“现在买房的刚需实在是太‘刚’了，”正推出最小25平方米户型的华邑世纪城相关负责人对记者说，“婚房购买者、动迁户、外地来沈工作的学生对小户型的需求非常大，九十月份虽然有一些调控政策出台，但我家小户型产品的销售也非常好。”

举手发言 面对着城市中大量没有结婚的大龄青年，房子无疑成为了拦在他们面前的一道“鸿沟”。虽然说“丈母娘推高房价”有点言过其实。但事实上，由于结婚而购买住房，无疑对目前的房地产市场起到了推波助澜的作用。

一边是“杠杠的”刚性需求，另一边则是聪明的开发商带来的“苗条”小户，市场应运而生。

开发商血拼

“苗条”中小户型

亿海阳光营销总监马琳博介绍，项目9月份推出了500套左右的100平方米以下的中小户型，当月就卖了400多套。而新峰地产提供的数据也显示，目前市场上卖得最好的是中小户型。9月份沈阳商品住宅销售套数为13525套，其中，60平方米以下销售了2596套，位列第二；第一的是80~90平方米的户型，销售了2914套。

而新峰地产数据更显示，9月份上市的商品住宅中，80~90平方米最多，为7060套；第二位为60平方米以下户型，为4828套。宏观看，百平方米以下户型占了上市总套数的近八成。

最近，“苗条”的中小户型更是集中上市，其中更有多家品牌房企的产品。华润凯旋门推出了MAX产品，面积区间在55~105平方米；金地·名京5期产品ibox公寓，面积为40~100平方米；而中海地产更是如此，中海城早就推出了面积在47~88平方米的星座组团，实打实的精工小户；中海寰宇天下也推出了37~89平方米的天钻精装公寓；华邑世纪城的IHOUSE产品面积最小为25平方米、最大为55平方米，更为“苗条”。

举手发言 沈城不少房地产开发商是急人之所急，想人之所想，大力推出小户型，在为房子“瘦身”的同时，为消费者节省金钱。

有“刚需”支持

开发商才好过年

“不难发现，沈阳大量上市的中小户型地段大都不错，在二环附近，甚至有一环内的产品。地段好、总价低的中小户型，这两点都非常符合刚需的需求。”李昂分析说，“这也是调控背景下，开发商调整产品结构和营销策略的结果。”

“结婚、动迁等非常‘刚性’的购房者是开发商在楼市进入观望淡季时的最主要客户，尤其是快到年底了，中小开发商的资金链紧张，需要紧急回笼资金；而上市的大开发商需要有一个完美的销售业绩。”业内人士田先生对记者说，“而目前改善型需求和多次置业的高端客户多数在观望，因而只能将力量集中在最为刚性需求的消费者身上了。”

与此同时，记者发现，少部分主打中小户型的项目更是采取了低价入市的策略。一环内某项目推出的高层产品起价为6000元/平方米；一环外的某项目均价为5800元/平方米。“降低利润，让利给刚需购房者，以期快速回笼资金，这是明智的做法。”田先生说道，“有了‘刚需’的支持，开发商才好过年啊。”

不过，在政府宏观调控的背景下，是否会有越来越多的‘刚需’人群加入观望大军，我们只能等待最后一个季度，楼市交给我们的成绩单。

举手发言 年底临近，“刚需”的这些人都想着趁年内置上业，也好来年成上家。开发商们也想着资金快点回笼，也好安安心心过个年，究竟能否都得以成全，还得拭目以待。