京城写字楼市场升温 绿地云中心大兴“登科”
10月26日，绿地云中心的揭幕，作为大兴区域唯一准甲级写字楼，气场强大，不得不引起市场的瞩目，一时间城南商圈的商业地产成为众家关注重点。限购令等调控见成效之余，资金市场都在寻找新的突破口，而近几个月来写字楼市场悄无声息的迎来市场机遇，成为投资客们关注的焦点。而商业地产的崛起离不开商圈的发展，北京城南大兴商圈即在这种形势下成为资金瞄准的战场。
一位业内资深投资人士分析道：“随着京城‘东扩南移’的发展步骤，大兴商圈自然成为政府规划的重点，而该商圈的发展不同于其他商圈状况，呈现以下三种特征：一是，政府扶持下，大批资金进入，配套设施不断完善，以及首都第二机场的落户，大兴商圈将迎来史无前例的发展；二是，区域内全产业链式办公，促动区域资源高效合理利用；三是，以大兴商圈为核心向南辐射环渤海经济圈的发展，以及‘前店后厂’模式促使商圈迅速吸纳更多企业商家。”
写字楼市场卖家坐庄
政策调控下，资金从住宅市场向商业地产转移似乎早在预料之中，商业地产的销售数据也在不断攀升。数据显示，仅2010年一年，北京、上海、香港三地的商业地产资本价值就增长了7%至12%。进入2011年，商业地产成交均价和租金上扬的情况更加明显。以北京为例，上半年商业地产交易十分活跃，总体出现量价齐升的态势。据易城中国发布的一季度写字楼报告显示，北京甲级写字楼租金每平米达273.5元，已经超过了2008年金融危机前的最高值，与去年第一季度比较，租金增长率均超过10%。写字楼的售价也在攀升，北京甲级写字楼平均售价环比涨幅均超过5%，达到每平米25321元，报告显示，写字楼售价还将继续上涨。
正如业内人士所说，商品房住宅不稳定，却成为商业地产的机遇。写字楼作为商业地产的一种形式，近几个月来租金不断上涨，佐证了业内投资人士的战略眼光。近日第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅说道：“从去年第四季度末开始，北京甲级写字楼市场就已经呈现租金上升的趋势。这就意味着市场开始转变，而继2008年到2010年供应集中年份之后，2011年写字楼放量减少，供不应求是写字楼市场向卖方市场转变的根本原因。”
一位业内投资人士表示：“近日在京举办的京南财富高端沙龙上，绿地云中心写字楼的揭幕，成为大兴区域、乃至京南唯一准甲级写字楼，其市场前景被广为看好，而该区域项目价格还未明显上涨，云中心目前均价为每平米21000元，将有可能成为京南的商业地产的价值洼地。”
云中心相关负责人表示，之所以以低于市场均价的方式打开市场，其中一个原因是绿地集团旨在打造城市地标，盈利方面考虑较少，该地区的价值洼地，早已经有目共睹，除了交通上的畅通无阻，此地可辐射环渤海经济圈，首都第二机场更为此区域带来无限发展可能。
商圈接力棒：大兴接棒！
早在2009年，北京市宣布《促进城市南部地区加快发展行动计划》，即规划带动规模为2900亿投资的城南发展计划，在大兴投资建设交通设施、生态、能源等30个项目。为大兴带来了前所未有的发展机遇和动力。大兴区确立了“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的发展格局。
大兴区是距北京中心最近的卫星城，京南作为未来首都经济圈的核心区域，自开发以来就备受关注，地铁4号线、7号线、9号线等多条城市交通轨道的相继贯通，沟通多地域多产业区块，以及多种配套设施日益健全，构筑起了商业圈建设的核心基础。
观察京城写字楼的发展史，不难发现，京城写字楼市场通常以商圈为依托发展开来，商圈的演变即代表写字楼市场的发展进程。北京城市规划的“东扩南移”为大兴区域的发展带来势不可挡的机遇，而随着产业外移，京城商务圈的演变从原本国贸CBD横向贯穿长安街，到中关村纵深直入京南大兴区域。随着京南地区作为北京十二五规划中，城市建设的重中之重，作为现金政府扶持的重点大兴商圈，如何接捧金融街、燕莎商圈，成为北京“东西核心商务带”上最具活力的核心商务区，一时间成为京城投资客们关注的重点。
蔡鸿岩所言：“随本区域内交通及城市配套设施建设的全方位升级，一个跨区域、跨地域的新型城市中心正在形成。”而作为未来大兴区商圈核心区域内不仅拥有小白羊、京客隆等超市和便利店，更吸引了物美综合超市、华堂商场等商业中心的进驻。
首都第二机场落户大兴，定位为综合性超大型国际枢纽机场。意味着在落地北京的全部国际旅客中，有40%都将通过首都第二机场经由大兴进入市区，这使大兴跃升为北京的“新国门”。该项目总投资至少要1000亿元人民币，成为近年北京市拉动“南城开发计划”最重大项目之一。
业内权威人士表示，新机场的竣工，将带来大批商务人士入驻，彼时该地块将面临如国贸CBD般的发展态势，政府的政策扶持也将加大促进各知名房企的入驻，未来几年内，此地将再次成为资金鏖战的战场，地价将面临攀升态势。市场“热钱”必将流向此处价值洼地。
绿地集团似乎在众家之先就已经看到此地段的发展潜力，早在2009年该集团项目负责人王智明就表示，早已看到城南发展生机勃勃机遇。“针对这样的发展机会，应该说绿地集团是耗巨资进行这种开发，同时我们绿地中央广场为周边3-5公里的消费者提供了一站式的生活休闲服务，成为大兴新城的核心商圈。”
全产业链模式：绿地云中心“登科”
绿地云中心作为大兴商圈唯一准甲级写字楼，占据先天的优势——依靠绿地中央广场城市综合体，发展全产业链式办公，是其他项目都无法比拟的。正如业内人士所言：绿地地产登陆北京市场，打造城市地标，而云中心以性价比极高的优势，一举“登科”，让人不关注都不行。
房地产开发为区域经济发展先头兵，围绕城市功能定位、发展目标、空间规划布局等方面进行的房地产开发项目，打造着城市形象，而绿地中央广场，这地铁上的城市综合体，早在开盘之初就已经成为城南商圈的地标性项目，逐渐成为区域名片。
2010年，300万平米商业地产布局北京，北京南城包括火神庙购物中心、首地大峡谷异军突起，占据北京-世界城市商业供应量的半壁江山，年底，宜家大兴30万平米亚洲旗舰店工程一期启动、绿地中央广场全面招商运营。
绿地相关负责人表示：“绿地中央广场以营造高端消费区，创造高尚消费体验为准则，作为大兴商圈的核心城市综合体，为TESCO乐购、保利博纳国际影城、美格菲健身中心、苏宁电器旗舰店等提供北京全新战略平台，强强联手，布局城南。”
房地产界知名人士陈志认为：“在这样大规模的城市新中心建设过程中，商业核心区域的构筑不仅是区域内配套建设的内在要求，更是大的市场环境需求下的商业价值与商业利益集合的产物。”
地处四号线上的核心商圈“绿地中央广场”所打造的大兴区域内，配套最完善的核心商务办公区“云中心”已正式挂牌推出。作为该区域的核心商务配套，“云中心”不仅背靠绿地中央广场强大的商业配套资源，更与周边多区域的产业工业园区及商业园区、居住园区形成全方位的资源互补，形成全产业链，全配套的高端商务区块。
而所谓的“全产业链的城市综合体”，就是将把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波将之看作是“从开发商向商业地产全程营运商转变，一种新身份的塑造”。“这种‘自给自足’的发展产业链模式，很适用于当前的中国市场，因此会是很多转型商业地产企业的选择，而且目前都在有意识的为全产业链发展做准备。”
绿地云中心项目品牌负责人解释：“云中心，正如其名，将会成为办公区域的一个集成体，立足在绿地中央广场的城市综合体的城南地标核心，实行全产业链办公，从而达到高效办公，以高效的时间应用来实现资源最优化配置的商业办公平台。而绿地中央广场的生活配套更为该区域办公及生活的商务人士提供了业余休闲时间，提高生活的效率的同时，也极大提高了生活质量。”
经济辐射：前店后厂模式成区域特色
《大兴区十二五规划纲要》指出充分发挥新区的高端产业引领作用，构建“高端科研-高端项目-高端产业链-高端产业集群-高端产业基地”的功能链条，带动京津冀区域实现“梯次互动、高度协调”发展。全产业链的辐射，将成为该区域发展的独特优势。
作为北京城南商圈，大兴商圈的经济辐射作用将直接影响环渤海经济圈的发展和壮大。未来将更多地承载国家重大项目、承担首都重要功能、承接中心城人口和功能转移、辐射并带动京津冀区域发展、逐步成长为具有国际影响力的战略增长极。环渤海经济圈届时将成为继珠三角、长三角之后，承载中国经济增长的全新引擎。以北京为核心，以天津、河北为两翼，环渤海战略格局将致力打造中国经济第三极。
伴随该区域经济蓬勃发展，资金的加速流通，商圈内部的资源优化配置，将吸引更多商机的入驻，“前店后厂”的商业模式将会成为该区域的一个特色。在市区设店为加大业务往来和承接，在厂房便宜的区域如廊坊等一带设厂将会降低制造成本。而该区域的便捷的交通设施也为这种态势提供了先天条件。
“前店后厂”向周边地区辐射的资金流、信息流、技术流、人才流和物流等，所释放的巨大能量，对推动环渤海区域经济一体化和区域经济联动发展具有重大作用。据悉，目前政府有意把跨国公司和国内大集团企业作为“前店后厂”式引资的主要对象，重视以内引外；紧紧抓住大兴商圈加速京津冀区域经济一体化的重大功能性项目，对国内外招商引资，壮大“前店后厂”规模，而目前大兴商圈正处于密切筹措之中。
按照大兴区的规划，到2020年，大兴区将建设完善三级商圈。其中，第一级是5分钟即可到达的社区便利终端；第二级是10分钟可达的社区现代生活广场；第三级是新城中心商业街。而目前大兴商圈的发展似乎为该区域的后续发展开了个好头。