天津住房区域结构正在裂变 土地市场差强人意
如今，让人们不安的不仅仅是房价的高企，已经波及到房地产一级市场土地层面，这个占房价比重最大的环节，正在遭遇寒流……
难怪越来越多的人选择楼市观望。不只是观望氛围的渲染所致，更重要的是各地住宅市场成交量下滑，降价风潮出现，乃至已经追根溯源到房地产一级市场——土地市场的环节。
有媒体报道，因为地产调控引发的一系列问题，致使10月份国内有9个城市均无住宅地块成交，取而代之高价拍地“地王”的频现，如今多个城市开始出现土地拍卖流拍现象。业内人士分析，土地市场正在步入前所未有的寒冬期，楼市调控效果将进一步显现。
对于天津的土地市场而言，亦如全国土地市场大趋势，在土地市场的成交量、成交价及成交的区域分布结构等方面出现了新的变化。
这些变动的数字及趋势暗示了什么？原因是什么？会对楼市的买方、卖方乃至政府的政策倾向产生什么样的影响？这些问题都在促使楼市进入理性发展期，而在此之前，必然经历一个降温的冷淡期。
数字：9个城市 0成交
天津土地成交差强人意？
根据统计数字显示，在刚刚过去的10月份里，包括深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州等在内的9个城市的住宅土地成交均为零。就连一向最为火热的北京土地市场多宗地块也无人问津，与前几年一再报出新地王的市场状态相差甚远。进入11月份，虽然相比10月份，土地市场的成交量有所回暖，但是出让金却同比降幅达40.81%。
此外，一份来自某研究院的数据显示，10月全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。其中，住宅类用地成交408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。由此，可以看出全国的住宅土地市场寒意浓郁。
复旦大学经济学院副院长孙立坚日前接受媒体采访时表示，“近期土地市场遇冷与当下经济态势、房企策略、政府态度有关。”虽然分析出了国内土地市场遭遇寒流的原因，但更为重要的是，土地市场何时能回暖？对此，业内较为普遍的观点是，在未来国家宏观调控和房价的走势不十分明朗的情况下，无法给出准确的判断，但或许到明年一季度时，部分开发商会比较愿意拿地。
根据统计，在2011年的前10个月中，在全国重要的一二线城市中，仅深圳、广州两城市的住宅类用地成交量超过去年同期水平。其中，天津是住宅类用地成交量最大的城市，累计成交面积达972万平方米，表现还算差强人意，但是与去年同期相比，仍下降了36%。
根据最新统计显示，10月天津市共成交70宗土地，建设用地面积319万平方米，土地均价1566元/平方米，土地出让金达49.95亿元。其中，住宅用地共19宗，建设用地面积116.68万平方米。与去年10月份的土地交易相比，今年10月份天津土地交易在建设用地面积、土地出让金等方面均出现小幅下降，同比分别下降16.93%、6.55%。
数字：土地平均溢价率 0.00%
土地市场已卷入危机链条中？
以往楼市的“金九银十”如今已经变为了“铜九铁十”。在住宅土地市场成交量逐渐下滑的过程中，价格也在持续走低。业内分析，在全国氛围内，土地成交中的低溢价和底价成交如今看来已经成为一种常态，在宏观调控的背景下，“地王”生存的土壤已经丧失。
在国内的一线城市中，10月份北京、上海的溢价率分别低至1.5%和0.05%，而广州和深圳没有住宅用地成交，其中广州在住宅用地竞拍中，甚至出现了流拍现象。
作为在全国土地交易市场中表现较为突出的天津也不例外。根据统计显示，10月份天津土地市场溢价率降至年内新低。在共成交的70宗土地中建设用地面积319万平方米，土地均价1566元/平方米，平均溢价率仅为0.00%。其中，住宅用地建设用地面积116.68万平方米，土地均价3040元/平方米，平均溢价率0.00%，全部以底价成交。
从天津乃至全国的土地市场惨淡的成交现状来看，国家宏观调控效果已经开始显示。
全国楼市弥漫着浓重的观望气氛、楼盘变相降价风潮、因降价引发的退房潮及宏观调控的不放松等氛围。时至今日，楼市中的土地市场也正在卷入这场楼市危机之中，龙头地产企业在土地市场中的表现不容乐观。
中原地产最新数据显示，今年1月-10月全国13个主要一二线城市累计成交居住用地4450公顷，同比缩减28%。前10月十大标杆房企拿地支出974亿元，仅占前10月销售金额4560亿元的21%，创下了2007年以来的最低纪录。
业内分析，时至年底，在宏观调控不松动的大背景下，地产开发商迫于现金流的压力，更着重于资金的回笼，在高库存、低去化的楼市市场氛围下，开发商必然对土地市场热情大大减退，谨慎拿地成为各大地产开发商统一的步调。
然而，土地市场低迷背后还隐藏着一些隐患，如果土地一直卖不出去，必然造成房屋的建设量变小，由此是否会导致供求失衡致使楼价更为迅猛的反弹，而这，是否仍需要购房者来承担？
数字：武清区 38%
住房区域布局结构正在裂变？
在今年天津楼市中，最为引人瞩目、成交量较为突出的为环城四区和县级区域。伴随着市内六区土地的饱和及不断高企的房价，越来越多的购房者开始关注远郊区县的楼市板块。
数据显示，10月份，天津招拍挂土地成交区域分布广泛，囊括了和平区、河北区、津南区、武清区、静海县等各个区县。表现较为突出的是滨海新区及武清区、宝坻区、静海县、津南区为代表的远郊区县地块高频入市，分别占天津招拍挂土地成交量的19%、38%、10%、10%、6%。其中，武清区以38%的比重大大领先其他区县区域。
可以说，在楼市低迷的环境下，武清区却迎来了新的发展机遇。从统计的土地溢价率数字上看，今年8月份，在天津平均土地溢价率仅为1%的大环境下，武清区下朱庄街广贤道西侧城镇住宅地块，土地溢价率达53.23%，成为了天津市当月溢价率最高的地块。
天津市商品住房供应分布区域正在发生微妙的变化。随着京津铁路的开通运营，武清区的区域价值日益凸显，首创、恒大、龙湾等越来越多的开发商将目光会聚于此。武清区除了天津本市的潜在购房群体外，还拥有受“限购令”、“限外令”等政策限制的“北漂一族”和对蓝印户口有需求的购房者。
业内专家分析，当北京城市功能化过度集中急于向外扩张及天津中心城区土地资源日益稀缺时，天津的环城四区及县级区域的楼市发展将会显得额外迅速，而当前楼市遇冷的时刻，似乎正是楼市发展的突破口。文/孟静
前景
观望
1.土地市场令人尴尬
面对四季度是土地市场年度供应的高峰期，土地市场遇冷甚至一再流拍，中国房地产经济研究院院长谢逸枫称，“今年是最令人尴尬的土地市场”。
2.明年一二季度才会拿地
日前，上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍分析土地市场现状时指出，“或许到明年一二季度才会有较显著的拿地意愿”。
3.会适当降价
国土局专家日前在一次地产讨论会上表态，下一步要供应的土地，出让条件会进行适当调整，土地市场冷清会“适当降价”。