郑州楼市练内功专注做产品做开发商分内事

转眼已至年关，本以为在下半年经济趋冷及地方财政压力增大的情况下，已经持续了两年的本轮房地产调控会有所放松，但近期相关部门却三番五次强调坚决执行房地产调控，让一厢情愿的调控松绑令落空，在政策的持续抑制下，进入冬季的房地产或将显得更为寒冷。然而，就在这寒冷市场中，突然出现一些逆势热销的项目，成为人们关注的焦点。

弱市之下产品为王

有相关数据显示，“10月郑州二七万达广场3.8亿”、“9月美景鸿城三期鸿福4.99亿”、“9月郑东新区联盟新城七期4.8亿”、“9月豫发金晨嘉园3.8亿”。在多位业内人士看来，相对于2010年多个刚需楼盘表现抢眼，今年优质高端项目和高性价比项目将会成为四季度乃至全年楼市的亮点。

郑州国瑞城副总经理薄洋认为，在限购时代很多潜在客户被屏蔽的情况下，高性价比和高端项目依然能吸引数量可观的有效购买力，主要得益于品牌开发商品质制胜。“相比于以往重视户型面积、小区内部配套等满足基本居住需求的品质主义，今后楼市对品质的要求，将更多体现的是人对生活需求的满足，提倡房地产企业进行理性开发，生产者必须贴近市场、贴近消费者、贴近价值实体。”

近年来，随着购房人群结构不断变化、产品创新不断提升，越来越多的房企已经意识到产品多元化、差异化是能否抓住客户、顺利实现销售的基础，以前那种一招鲜、吃遍天的时代已经一去不返了。如国内知名地产商万科的城市花园、四季花城、金色、自然人文系列，恒大的华府、绿洲、金碧、恒大城系列，省内知名开发商建业的森林半岛、联盟新城系列，亚新集团的美好系列、佳苑保障房系列、橄榄城低密滨水综合体系列、美景的文化意境系列、新芒果的低碳生活系列、国瑞城人文教育宜居系列……每种产品系列针对特定消费人群，充分满足不同客户的需求，自然得到追捧。并且，面对住宅领域增量空间的放缓以及利润收入缺乏持续增长点的背景，部分开发商积极适应市场，将触角伸向了商业地产、旅游地产等非限购领域，增加新的盈利增长点。

品质已成楼盘必修课

张洁最近急着想买一套大点儿的房子，“这可能是今年房地产市场的一个新现象。”张洁说，他在看房的过程中发现，今年上市的项目中，住宅产品明显出现了多元化的趋势，选择的余地越来越大。

多位业内人士认为，购房人惜购，开发商更需要从多个方面提升产品品质，才能撬动市场。而这也已成为不少品牌开发商的共识，“新品质已经成为许多楼盘的必修课。”当市场上再次弥漫浓厚的观望情绪时，开发商如何应对，如何将滞销的房源销售出去，如何为年终的销量再添一把火，这都是开发商面临的新课题。调控对楼市的影响日渐深远，随着购房人群结构不断变化、产品创新不断提升，越来越多的房企已经意识到产品多元化、差异化是能否抓住客户、顺利实现销售的基础。

怎样的房地产企业才能走得更远？市场行情的逆转使思考这一问题更具现实意义。是成本控制能力的提升？是产品研发能力的突破还是财务更加健康？毫无疑问，如何成功度过这个冬天，是当下房地产企业面临的第一个问题，而第二个问题则是开发企业必须创新突围，走出一条新路。

综观郑州楼市热销的原因包括：强大的产品力、价格、低价促销、占据稀缺资源、不受调控之限或者其他的原因。其中，三分之一项目都是强大的产品力成为逆市热销的重要砝码。在当前市场形势下，倡导“产品为王”显得更有分量了。

郑州楼市苦练内功

根据郑州楼市近期的表现来看，有些楼盘售楼处人头攒动，而有些楼盘的售楼处却冷冷清清。这些表现可反映出，持续受到购房者追捧的还是那些拥有核心竞争力或相对竞争优势的楼盘。经得起市场考验的必定是品牌响、品质佳、性价比高的楼盘。因为这些楼盘都具有了独有的亮点，所以便在市民的购房选择里排在了前面。正因为如此，无论市场风云如何变幻,这些楼盘都能找准自己的位置，不会被市场所抛弃。

银基王朝副总经理齐华伟认为，目前房地产市场处于低谷，但不是最困难的时期，因为需求和空间都存在，所以开发企业要练内功，等待市场扭转的时机。所谓“练内功”就是提醒开发企业培育别人“买不来、偷不去、学不会、拆不开”的核心竞争力，让自己总是领先对手半步，赢得市场。限购政策环境下的市场中，支撑楼市销量的主力仍然是刚需购房群体，而符合刚需购房群体眼光的往往是户型结构合理、配套设施齐全、区域发展潜力巨大的高端或高性价比楼盘。“我们知道，现在每个客户都是鉴赏家。”

为了在竞争日渐白热化的房地产业抢得先机，银基王朝四期做到了实景现房，先造景观再卖房，让消费者购房前对整个项目有一个大体的轮廓，深入了解开发商的实力和做好产品的用心。通过购房者的亲身体验，更直观地看到项目的品质，“眼见为实”是最直接有效的营销模式。为了体现诚信地产的典范，银基做到实景现房销售，用真正的实景现房去感动每一位到场的高端客户。

产品品质时代回归

在购房者张洁看来，郑州国瑞城项目打动他的不仅是“大社区小组团”的理念，更是因为其全新的生活方式，有全方位的生活配套，例如商业、学校、医院、交通等，并且融合了生态、低密度、教育、娱乐、商业、地铁等元素。“通过对国瑞城的实地调查，我惊喜地发现，在郑州这个楼挨楼、人挤人的城市，国瑞城通过合理的规划，以低密度建筑群的形态、完善的社区安全系统展示了国瑞城的宜居性，外加园林及‘非兵营式’的建筑布局，从空间和排布节奏上丰富了人们的视野的同时，也阻断了外界对于社区的窥探，促使社区拥有更高的私密性，如此种种，都为业主今后的生活带来心灵上的体验。”

对此，新芒果副总经理李涛认为，“综观全国楼市，无论何时，产品的质量都是让企业立于不败之地的关键因素。因此，在如今楼市‘被限’的时期，更应该通过精益求精的管理方式和管理方针来进一步提升产品的质量，使企业所开发的产品不只局限于居住功能，而且能够符合社会发展需要，将产品的功能丰富化、把产品的质量精品化，只有这样，购房者才会愿意出手，楼市才会健康稳步前行。可以肯定的是，抓管理、练内功，是楼市处于非常时期最应把握的可为之事。房子是一种特殊商品，高总价的事实，已经让它远远超出钢筋水泥的物理范畴，而更多地跟生活联系在一起。好的房产品，引发人们对更美好生活的追求，人们对理想生活永不疲倦的追求，又促使房产品质向更高的阶段迈进。因此，无论如何，市场最终认可的还是产品。”