南昌房价下跌“冰冻”土地市场

目前，全国一线城市的房价已经开始出现松动。在限购、限价、限贷等政策作用下，一线城市房价率先出现降价销售，由此也引发了老业主的现场“维权”。此外，在深圳、广州等地，万科、恒大也开始降价走量。新房市场的低迷、住宅成交量急剧萎缩，引发一级市场的整体低迷。流拍、地块底价成交，构成土地交易市场的主要脸谱。土地交易的停滞，刻写的正是一手市场的冷清。

南昌楼市也是如此，即使南昌楼市二级市场刚刚引来房价下跌的临界点，但土地市场已经变得十分清淡。进入10月份，南昌市有19宗商住类用地挂牌出售，仅3宗土地超出起拍价成交，其余的16宗土地均以底价成交。新房市场房价下跌预期加重之际，土地市场逐渐“冰冻”。

全国土地市场成交低迷收场

近日，在全国房价下降的呼声中，与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。周三发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地\(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地\)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

土地市场无人问津也影响到土地的成交价格，全国住宅类用地溢价率更是降至年内最低水平。国土资源部近日发布数据显示，全国主要城市地价同比、环比增幅全面回落。在溢价率方面，全国133个城市也持续走低。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点。前10月，全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。

时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退。同时，房地产市场整体下滑，也让开发商不得不谨慎出手。没有开发商的参与，土地价格无法获得市场估值，地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑，全国土地市场成交低迷收场。

南昌土地市场迎来“冰冻”时刻

同样，受整体二级市场大环境的影响，新房住宅市场房价下跌的预期让南昌土地市场也迎来“冰冻”时刻。南昌市国土资源局官方网站公布的数据显示，今年10月，不含工业用地在内，南昌市共有19宗商住类用地挂牌出售，其中仅3宗超出起拍价成交，其余16宗土地均以底价成交。

11月4日，南昌原计划当天推出的13幅地块中，其中大部分为商住用地，总面积约1800余亩。有6宗地位于高新区，4宗位于南昌西客站周边，另外3宗分别位于南昌市红谷滩新区、青山湖区和湾里区。但到现场4幅地块也出现“临阵”退缩现象，仅剩的地块也均几乎以底价成交。现场参与竞拍者不足10家，整场拍卖为时不到半小时，全场举牌仅8次。最后，红谷滩JDP1179号地块与高新区JDP1166号两宗土地以每亩超出起拍价2万元成交，另两宗及其他未公开拍卖的5宗土地，均以底价成交。

土地市场“冰冻”或将牵引房价下跌

一方面二、三级整体市场进入下行通道，房价下跌在即；另一方面开发贷款的限制，资金链安全考虑，开发商对土地市场热情不再。与住宅市场相比，土地市场“入冬”迹象更加明显。房地产大环境不改变，土地市场就难有“起色”，冷清局面也还将延续。能否迎来好转，要视下一步政策是否出现转向或者松动。

新房市场和土地市场是相辅相成的。新房市场的低迷，促使了土地市场的冷清。而在楼市的降价预期下，土地市场的冷清也一定程度上构成了房价下降的客观因素。土地市场的冷静反衬出楼市的不景气，同时，这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整，有利于加速房价“拐点”的出现。土地价格是构成房价非常重要的要素，占20%~40%，如果土地市场成交低迷，土地价格下跌，将对房价形成一个有力的向下牵引作用。

在整个房地产市场生态链，新房市场和二手房市场的转向引发土地市场的低迷，而土地市场的低迷又将反作用于新房市场。地方政府如果通过对土地市场的改革，改变单一的土地财政和土地出让模式，或将有利于房地产市场的调控，也有利于房价回归理性。