成交总价遭质疑 银泰百货弃购宁波物业

　　由于不愿付出更高的收购代价，银泰百货(1833.HK)昨天发布公告宣布，已与银泰控股股份有限公司(600683.SH，下称“银泰股份”)签订终止买卖协议，收购宁波百货店物业一事就此告吹。

　　今年7月，银泰百货旗下间接全资附属公司上海银泰与银泰股份签署《资产转让协议》，前者拟以总额约4.52亿元的价格，向同属母公司中国银泰旗下的上市公司银泰股份收购浙江省宁波市一商业物业。据悉，包括华联大厦一座1～5楼，及华联大厦1～6楼部分面积，总建筑面积约4.6万平方米。由上海银泰向银泰股份租用该物业，作为银泰百货在宁波的第二家门店，每年为此需支付租金2600万元。银泰百货董事会当时认为，收购可减少营运成本，在市场上可维持长远及可持续的竞争力。

　　不过，此消息公布后，银泰百货与银泰股份有关商场物业的交易价格却引起市场质疑。有了解内情的人士透露，按宁波银泰百货所处位置估算，每平方米的商铺均价约在1.5万元以上，低层商铺的售价甚至可超过4万元/平方米。折算后，整个物业的交易价格可能达7亿元左右。外界普遍认为，4.52亿元的交易价格与市值现状相比偏低。

　　昨天，银泰股份内部人士在接受《第一财经日报》采访时表示，由于上述股权转让尚待监管部门审核，故出售资产的相关议案未能提交应该在2007年8月17日召开的公司股东大会审议，因而相关审批手续在时间上存在很大的不确定性。除此之外，因出售1、2号楼房产在宁波市场缺乏同类可比的大面积商场物业成交案例，相关物业的转让均价与小面积商业物业的市场价格相比有一定差距，在监管部门提出相关意见后，银泰股份曾就提高交易价格等问题与银泰百货进行协商，但后者经综合测算后认为交易价格的提升空间十分有限。

　　证券分析人士认为，根据银泰百货与银泰股份2005年9月21日达成的协议，从2008年1月1日起，银泰百货将按照“保低租金2600万元”和“提成租金”两者较高者为租金收取和支付标准。据悉，提成租金是按税“销项税”后营业额的6%提取。如果宁波银泰百货每年10亿元营业额，租金为6000万元租金。如果收购价格为6亿～7亿元，按照银泰百货之前透露的由内部资源及首次公开发售所得款项之付的资金来源看，可能影响银泰百货其他项目的拓展力度。

　　银泰百货宁波第三家分店计划于今年9月开业，该分店面积约2.8万平方米，拟于一年内达到收支平衡。之外，杭州湖滨分店将于明年上半年开业；北京王府井与乐天百货合营分店则将于明年4月开业。

　　由于双方无法在交易的后续时间安排及交易价格的变化达成一致意见，9月10日，银泰百货与银泰股份协商后签订协议终止收购。银泰百货在昨天的公告中表示，到目前为止，上海银泰尚未向银泰股份支付任何收购代价，公司仅因买卖协议涉及交易而承担了微不足道的开支，不会对公司造成资本损失。买卖协议终止后，有关资金可能用作其他企业用途。