苏州写字楼无法体现价值　春天仍需等待

　　那么，苏州写字楼的市场是不是真如我们所看到的这样火爆？而业内人士分析，苏州写字楼市场的春天还需等待。

　　甲级写字楼的升值计算

　　张先生是苏州一家大型装饰公司的负责人。为了公司发展需要，他在今年8月份，在园区中央公园附近以11000元每平方米的价格，购买了面积为600平方米的办公用房。张先生说，由于该写字楼地理位置好，最初开盘的时候房源也是很紧张的。　

　　“我们投资这个房产主要是为了把公司总部迁过去。”张先生说，选择这个写字楼主要是因为其综合配套完善，档次比较高，而且就地理位置和大厦整体环境来说，以后也会升值的。

　　“现在写字楼的价格与住宅价格相差不大，正适合置业。”新区一家房地产公司胡副总分析，写字楼的升值速度不如住宅明显，但是如果写字楼地理位置优越，价值也会很快突显出来。尤其是像张先生所置业的位置，周边环境已经成熟，而且是商住规划明显的园区，写字楼的价格自然也会上升的。

　　排队竟要三天三夜

　　与此同时，位于新区的赛格·双城也曾在今年开盘时，刷新了苏州商住楼的记录。据销售处的一位售楼小姐称，在该写字楼一期销售时，就出现过曾有人为购一房而排队3天3夜的情景。

　　“虽然说法有些夸张，但是整体还是能够反映出我们楼盘销售火热。”苏州赛格电子市场的副总经理李志远分析，赛格双城是有主题写字楼，主要是为赛格电子市场做配套，为电子行业的中小企业提供商住场所。同时，定位于5.4米的层高,一套房价实际两套房的面积自然也吸引了不少投资商住楼的业主。

　　业内人士分析，虽然从赛格双城的销售数量上可以看出，苏州对于写字楼的需求正在增加，但是商住楼并不能算是正规的写字楼，因为其无论从综合配套还是管理等方面，都不能与甲级写字楼相比。

　　隐居在小区里的办公室

　　“我这是私人公司，所以各个方面都要考虑节约。”王小姐和朋友一起在苏州经营广告公司，由于公司规模小，很难接到大的广告单，为此，她将自己的办公地点设在了园区一个住宅小区内。

　　王小姐说，这样做主要是为了节省成本，因为民用住宅的水、电等费用都比写字楼低很多，对于小公司来说，任何地方都是必须要精打细算的。

　　记者了解到，与王小姐相类似的情况还有很多。在园区的很多住宅小区内，都会有一些小公司以民宅来办公，而同住一个小区的居民对此种情况却有些不满。一位住在韶山花园的阿姨抱怨说，因为有公司在楼里，原本足够的电动车位都被占满了，有的还直接停到了楼门外。尤其是下雨天，很多人就把车搬到楼道内，导致居民出行非常不方便。

　　选地建造自用写字楼

　　除此之外，对于一些大企业来说，购买地块自己建造写字楼也是另一种模式。本月在相城区太平街道316亩的土地上破土动工的“长江大都会企业总部研发中心”就是这样的情况。

　　研发中心主要分成长江企业总部区、长江研发中心区和长江企业交流中心区三大功能区域，总建筑面积7万平方米，由22栋企业总部、2栋研发中心和1栋企业交流中心组成。从相城区发布的一些资料可以发现，这片商业办公群落采用组团式围合布局，特意营造出独有的院落空间、空中花园甚至独享后花园等生态理念。

　　相城区招商局长王长生介绍说，这片堪称豪华设计的写字楼，是相城区利用地价差异打造现代化商务办公集聚区的一大主项。现在相城区在2.77平方公里的中心城区里，划出了244万平方米，专门用于聚拢现代化商务办公集群。与长江集团几乎同步，香港恒基集团也在这片中央商贸区内，斥巨资建造苏州国际金融中心。

　　业内人士分析，这样的建造模式对苏州写字楼市场的发展是有带动作用的。主要是因为这些写字楼的标准很高，而且绝对不会把商住混合在一起，管理系统也是相对完善的。但是，从另一个角度看，这种模式的成本是很高的，对于那些不打算扎根于苏州的企业可以说是一种浪费。

　　商住楼无法体现价值

　　自今年下半年，苏州的写字楼市场就在不断的升温，而这种现象确实证明了苏州经济发展的迅速。苏州兆丰不动产的杨肇锋博士认为，写字楼市场已经反映出苏州第三产业发展的现状。尤其是金融、保险、物流等生产型服务业的进入，都在不断增加着苏州写字楼的需求。

　　但是，我们在看到写字楼旺销一面的同时，也要注意到一些不可回避的问题。“苏州的写字楼不如上海。”杨博士说，除了城市发展的原因外，主要是苏州的写字楼不具规模。尤其是在古城区人民路附近的一些写字楼，很多都是商住两用房，楼内的管理混乱不堪，大门也仅是雇佣一个老人看守。这样的商住楼从未来发展看，无法体现出写字楼的价值。

　　写字楼春天仍需等待

　　对于现在一些写字楼遭到抢购的情况，杨博士说：“这是因为这些写字楼是有投资价值的。”之所以甲级写字楼会受欢迎，是因为内部的配套设施、大厦物业管理等十分到位。好的写字楼不仅要看地理位置，还要看周边的商业环境及大厦本身的物业管理。目前苏州发展最好的区域是工业园区，因为园区在规划时，就将商住分开，给企业留出了足够的发展空间。

　　“投资写字楼和投资商住楼的税费、成本是不同的。所以很多人还只将投资目标放在商住楼上。”杨博士预测，虽然现在写字楼销售比较被看好，但是市场的热潮还没有到来。只有在商住楼被甲级写字楼逐步取代的时候，苏州的写字楼市场才有更进一步的发展。