9月成都商业地产成交量有望创今年新高

新港地产：“金九银十”成交量有望创今年新高

截至9月23日，9月份（9月1日至23日）成都主城区商业成交面积达267889.5平米，比8月同期193142.8平米同比增长38.7%，而且超过8月全月260670.6平米的成交量，9月市场成交量增长明显。

其中成交量最大的仍是高新区，成交130056.1平米，在主城区中几乎占到整个市场成交量的一半。9月23日高新区单日成交32147.62平米，更是创下今年商业单日成交新高。

新港观点：

在高新区的商业成交带动下，九月成交量有望创今年单月新高。成都住宅市场自2010年以来受到国家政策严厉调控，成交量一直在低位徘徊，商业地产却风生水起，成交量稳中有升。可以说现在是成都商业地产投资开发的绝佳时机。西部大开发战略的进一步推进，成渝经济区规划被国务院正式批准，以及天府新区规划方案的提出实施，都将为成都乃至整个四川带来前所未有的机遇，商业地产更是机不可失。但值得警醒的是，商业大环境的好并不代表每一个商业项目都值得投资，开发商与投资者都还有更多的功课需要去做。

嘉联地产：警惕高回报“售后返租”风险

由于住宅投资受遏制，导致商业投资升温，投资客瞄向商业地产，使今年陆续面市的几大商业项目均有不俗表现。但需要注意部分商业地产的返租现象。无论市场如何活跃，投资者必须要认清任何投资都存在着风险，售后返租模式的风险在于：

1、难以鉴别担保的有效性。售后返租的项目大多承诺为投资者提供相应的担保。但不少项目只是在宣传资料上有担保承诺，而没有将担保的具体内容写进合同中，或者只承诺对租金部分担保。有的项目自称由银行负责担保，但实际上往往是用银行做幌子，从高房价中将租期内的所谓回报预留，由银行代发利息。况且市场条件下任何资产的价值都不是恒久不变的，担保物到底能不能支撑承诺的回报实现仍然存在不确定性。

2、投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测。在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。

3、投资回报合同期满后的未来前景难以预测。10年-15年的合同期满后，投资者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10%的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局。

4、二层以上的商铺销售难度大，投资风险高。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺将会无力回天。

综合以上分析，在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，如果开发商也无力或无心承担每年巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。