沪虹桥板块写字楼惜售无量空涨　亟待升级

　　威宁综合楼位于威宁路333号，近7000平方米。去年12月底开盘，开盘价16000元∕平方米，主力户型60平方米，已售7套，当前可售房源共90套。

　　这就是目前虹桥板块中可售写字楼的主力。虽然在“网上房地产”查询显示虹桥板块还有18个项目写字楼尚未售完，可是记者经一一电话了解之后发现：除了威宁综合楼，只剩下3个项目还在销售；3个项目加起来只有9套房源。

　　租赁行情坚挺

　　“近年来虹桥板块的可销售写字楼越来越少。”上海灵玉房地产经纪有限公司经理张健最近一直在给客户寻找可售写字楼。他在虹桥开店5年，对板块情况相当熟悉。

　　“目前虹桥板快的写字楼市场八成以上只租不售，尤其是甲级写字楼。”美联物业写字楼部高级营业经理甘文锦称。

　　一些甲级写字楼由于进驻的大企业较多，在销售过程中就由售转租。如嘉麒大厦开盘后卖了3个楼层，开发商临时决定后面的18个楼层都由售转租。

　　由于当前虹桥甲级写字楼的出租回报率普遍达到8％以上，许多开发商乐于长期持有。万都中心、虹桥上海城、安泰大厦、国贸中心、世贸商城、东方国际、新虹桥中心等写字楼，近3年都没有挂出可售房源。非甲级写字楼近年来也鲜有新盘。

　　近3年来，虹桥甲级写字楼每年新上市量约10万平方米，2004年盛高国际、同达创业大厦等开盘，2005年嘉麒大厦、现代广场等开盘，2006年虹桥国际大厦开盘……可销售的写字楼上市后就被抢购一空。

　　“这里很多都是销售性写字楼，但根据市场情况选择盈利方式，现在都是以租赁为主，租金约为4元/天/平方米。随着虹桥开发区的产业逐步稳定，客户租赁年限都在延长，因此可售的越来越少。”威宁综合楼开发商——上海海盈房地产开发有限公司的总经理张斗表示。

　　惜售带来“无量空涨”？

　　惜售已经成了虹桥板块的主旋律，从二手市场放盘也可见一斑。

　　“虹桥中心板块现有120万平方米的写字楼。但在二手房市场上挂牌的写字楼只有8000～10000平方米，而且几乎全是非甲级写字楼。”甘文锦告诉记者。

　　看到产品的稀缺性，张斗也开始考虑“持有物业”，将部分写字楼转为出租。“我们现在只卖了7套写字楼，价格已经提到18000元∕平方米，其余的可能都会用于出租。”他告诉记者。

　　在一心看多的投资者眼中，张斗的计划意味着虹桥板块写字楼全面惜售、进入传说中的“无量空涨”状态。

　　“地铁2号线开通之后，虹桥写字楼二手价格普遍上涨10％～15％，租金提高8％～10％，出租回报率普遍达到6％以上。”甘文锦表示。

　　由美联物业代理的远东国际广场2003年开始销售，公司留下15％的面积用于自用或出租；售价23000元/平方米，平均租金为3.8元/天/平方米，现在二手市场价格是35000元∕平方米，平均租金为5.3元/天/平方米。而都汇世纪广场（长房国际广场）去年年底的租金为5元/天/平方米，现在的租金为7元/天/平方米。

　　就连商务公寓也随着写字楼市场水涨船高。去年年底交房的小户型商务公寓天都国际共300套房，主力房型面积为48～88平方米的一房二房，2005年的价格为17000元/平方米，现在涨到了25000元/平方米；由于在2号线站口，租金已经达到8元/天/平方米。

　　未来放量有望改变生态环境

　　“这个月我带了十多个客户去看房，现在不仅没有可售的，连可租的都不到10％。”张健称。

　　当前供应“无量”，但是未来的大量供应至少有可能拖住租金上涨的势头。

　　仲量联行代理的都汇世纪广场有29000平方米写字楼和25000平方米商铺，现在已经有50％面积出租，陈立民估计另外50％能在半年内消化。

　　除了都汇世纪广场，目前虹桥板块内在建的写字楼还有：拥有60000平方米写字楼面积的东瀛中心，今年年底交付；古北集团还未起名的一幢24000平方米写字楼，明年二季度交付；今年2月份开始招租、写字楼面积48000平方米的东方维京大厦。

　　初步估计，2008年虹桥将有大约20万平方米的甲级写字楼上市。

　　据了解，这些写字楼都是整体招租、不进行销售。如此将改变目前虹桥甲级写字楼大部分都是由分散业主持有的状态。

　　在业内，虹桥写字楼板块常与小陆家嘴板块进行比较：两者都是块状写字楼板块，有利于写字楼之间的互动，容易形成规模效应；陆家嘴以金融业为主，虹桥有交通枢纽的建设，将逐渐转变为以贸易运输业为主的格局；两个板块都会集中大量的跨国企业。

　　“目前，虹桥写字楼产业相对集聚，写字楼物业建筑楼层不高，单体总建筑面积较小，办公楼购买者多以自用为主，租金水平相对稳定，未来可能出现井喷的状况。”张健表示。“小户型将不会成为主要户型，现在进入市场持有将是最好时机。”

　　上海报道延伸报道：

　　虹桥写字楼亟待升级

　　尽管虹桥板块是上海西部的写字楼聚集区，但是写字楼的品质并不高。

　　目前虹桥中心板块的写字楼有25幢，甲级写字楼不到一半，而且多是2004年以前的项目，近年开盘的甲级写字楼很少。由于入驻企业以大的外贸公司和制造企业为主，办公面积需求稳定，因此空置率不到10％。

　　目前在虹桥经济技术开发区内汇集了一千多家跨国公司，相比之下，写字楼已显落伍。“虹桥写字楼很多比较陈旧，从面积到内部设施都不能满足现代企业的需求；产权分散在小业主手中更不利于大企业进驻。”仲量联行董事陈立民认为。

　　2号线开通之前，这里甲级写字楼的租金还在4～5元/天/平方米。“虹桥没有一个地标性的写字楼，目前最好的是万都中心，但里面也有小业主，不利于租金的拉升。”甘文锦称。

　　“整体经营、只租不售的写字楼市场将逐渐成形，这有利于虹桥成为成熟的写字楼区域。”陈立民认为，“虹桥交通枢纽中心周边写字楼市场的受用群体是对交通环境有着较高要求的、以交通环境为生存基础之一的行业内公司或企业，如物流、贸易、旅游、客运等，而且更多的厂房办公将逐渐转化为写字楼办公，刺激着未来的办公楼需求。”