天津8月楼市遭遇滑铁卢 三四季打折风或将更烈
2011年时间过半，楼市调控措施的严格执行，大大打击了投资投机性质的购房需求，从而使刚性购房者也观望徘徊在市场之外，迟迟不肯入市。在种种原因的综合作用下，直接导致了部分房地产企业，无论是投资规模、施工面积，还是资金来源、销售规模，都呈现出减缓或者萎缩的态势。进入下半年，宏观调控依旧趋紧，市场供应量还在持续增大，这意味着“以价换量”时代或将提早到来。
8月楼市遭遇“滑铁卢”
据某网数据监控中心监控数据显示，8月首周，天津楼市虽然迎来了开盘高峰，但新房成交量上涨的预期并没有出现，而且不涨反降，其中商品房共成交2372套，环比减少15.32%；成交面积为237374.3平方米，环比减少12.10%；在成交价格方面，该天津商品房均价为9655元/平米，环比下降3.52%。
最高立省18万元、尾盘冰点价发售、现场购房返巨额惊喜……近来，市民周先生从每天早上开始就会收到一大堆“手机广告”，花样齐全、翻新不断的各种楼盘优惠打折信息铺天盖地而来。他说，“有的短信早上八点就‘登门而至’，直到下班时间，通常能收到十几条这样的垃圾信息，多的时候达到数十条也不是什么新鲜事，很多项目给出的优惠力度很大，有的甚至干脆直接降价，这些项目有市区的也有郊县的，看来开发商们的日子并不好过”。
万科2011中报显示，上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，开工面积759万平方米，占年初制定开工面积的57%，竣工面积107万平方米，仅占全年计划的14.7%，截至报告期末，公司的各类存货中，已完工开发产品（现房）的比例仅为2.8%，从数据中可以看出，受制于上半年楼市调控政策，万科项目开发速度明显趋缓。据万科董事会相关人员透露，尽管公司目前尚未调整全年计划，但已经开始加强对客户需求变化的调查，并随时准备为市场环境可能发生的变化作为应对。
采访中记者发现，在近半年的房产调控政策影响下，“房子难卖”成了不少楼盘的普遍现状，东丽区某项目售楼员告诉记者：“售楼员房子卖得多，收入才会越高，平时我也会和身边的同行朋友交流，跟前两年相比，我们的业绩多多少少会受到影响，尤其是一些总价高、户型大的项目，客户缩水很严重。”
面对僵局房企开盘放量
尽管楼市僵局尚未打破，但买卖双方的心态正在悄然发生着变化。近日，世联地产发布的研发报告中称，今年下半年房屋将供大于求，房价下行的压力将很大。该报告同时指出，购房者对未来仍处于心理焦灼期，一方面，调控已一年有余，但房价并未下跌；另一方面，消费者期望未来房价下跌很多。
尽管目前部分开发商打折优惠的动作幅度也逐渐加大，但与2008年楼市“V型”发展时期有所不同，如今的购房者显得愈发冷静与理智，“盲目跟风”、“争相抄底”等现象已不多见，相反，消费者心里人人都有自己的一杆称。
据某网站进行的“2011年下半年楼市走势调查”显示，55.49%的受访者认为下半年房价将出现一定程度回落；69.05%的人表示“将继续观望，暂不考虑买房”；64.65%的人则表示“当前房价降到9折以下，会选择下单”。市民王女士告诉记者：“我一直在关注楼市与房价的走向，虽然目前楼市价格松动迹象不明显，可投资客几乎都被挤出了住宅市场，愿意买房的人本来就少了很多，更何况这类人群中还有相当一部由于限购而失去了购买资格。现在除了刚需支撑楼市外，开发商们的客户估计损失了一大半，而且刚需族里还有一些在迟迟观望，我自己就是其中之一，这半年来，看的项目不少，也有中意的几家，但还是不敢出手。”
商家的心态理念与之前相比也有所变化。中原集团研究董事程澐认为，无论是商品房市场还是二手房市场，开发商与房东业主们已不再像此前那么强硬，下调价格房源的比例开始增加，对销售价格的预期也开始出现变化，降价的意愿和比例都有所增加，部分区域成交价呈现下降。
某研究院分析师指出，目前天津住宅市场可售量已突破11万套，且未来几个月新增供应将保持百万平方米/月，市场供应压力巨大，本地住宅成交量明显缩水，这种房地产市场调控愈加严厉的状态下，部分开发商开始开盘放量。虽然大量新建商品住宅的入市使部分刚需客户需求得以释放，但前期商品住宅存量过大，目前的成交状况仍不能达到供需平衡，天津商品住宅出清周期再度延长。
本市某门户网站项目预售信息，显示下半年仍将有不少新盘集中入市，约有130多个项目计划开盘，其中全新项目将达到80个左右，整体上占到开盘总量的58%，整体市场供求关系处于较为紧张的状态。此外，未来抑制通胀，央行年内连续上调金融机构存款准备金率，部分地区还出现了停贷想象。随着楼市销售停滞的加剧及流动性资金逐渐收紧，开发商下半年将面临融资难的挑战，甚至不排除部分房产企业将项目转手或转让部分股份的情况发生。
三四季打折风将更烈
销售业绩不佳给开发企业带来最直接影响就是资金链的“缩水”。渣打银行大中华区研究主管王志浩称：“我们刚刚完成了一次房地产开发企业的调研，供给不减、销售不畅、库存问题趋于严重是目前中小型开发商普遍遇到的问题，其中过半企业表示，今年的未售住宅远远超出了预期，三分之二的受访者预计今年销量会比2010年平均下降20%左右，购房给现金返还、赠送车位优惠手段已经较为普遍。”而根据2011年房地产企业中报业绩披露，部分房地产上市公司净利润大幅下滑，资金链进一步紧绷的迹象愈发明显。种种市场迹象都表明，楼市正处在从“量变”到“价变”的过渡阶段，随着打折优惠项目的不断增多，“价格战”已如弦上之箭，一触即发。
就本地市场而言，手持“折扣牌”的地产军团也在不断壮大，甚至某些项目还未确定开盘时间，优惠宣传却早已启动。如本月初开盘且位于老城厢黄金板块的大悦城住宅项目推出了5个点位的优惠措施；奥体板块内的万科金奥国际尾盘正推出买一层附带一层活动；南开区精装房天津倍儿幸福新品最多优惠达9万元；尚未开盘的卫津领寓正在进行会员招募，最多享受87折优惠。
在目前表现平淡的市场环境下，众多开发商都推出了各种给力措施来吸引购房者，并将“走量”定位下半年工作重点，特别是寄望于“金九银十”的传统销售旺季，以期摆脱销售困境。某楼盘相关负责人坦言：“开发商现在的内心很纠结，坚守价格防线，消费者不买账，可优惠幅度给的过大过低，我们又会蒙受巨大的经济损失。虽然恐慌忐忑，但‘以价换量’、打折卖房并非开发商乐于见到的结果，在对待资金链这一问题上，我相信很多企业宁愿选择从外界‘输血’，而绝非降价自救，用价格换销售量，实在是不得已而为之的无奈之举。”
不难看出，在当前政策面偏紧、成交低迷、下半年存量持续增多、融资及信贷渠道严格封锁的楼市局面下，“资金链告急”正在向开发商们“步步紧逼”，在消耗了大量时间和精力四处“找钱”未果后，他们不得不另择他路，采取种种措施来应对危机，如利用降价销售、减少拿地等“即开源又节流”的做法作为缓解策略。一位不愿透露姓名的企业负责人表示：“现在的形势下，开发商正在集中力量解决首要矛盾，将销售为先做为工作重点来对待，利用手里惟一可以变现的待售楼盘来加快资金回笼维持公司的正常运转”，谈及未来的市场走向，他不无忧虑地说：“下半年楼市很可能迎来一场抢夺客源大战，折扣潮也将愈演愈烈，随着新盘及新批房源的增多，囤货堆积是挥之不去的客观现实，激烈的市场竞争无可回避。”