下半年房地产调控继续放松的可能性几乎没有

自去年4月份北京率先开始并迅即在全国43个城市实施住宅限购令以来，相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看，住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。不仅如此，限购带来的连锁反应还包括，楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降、各地土地出让金锐减。截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，是2009年的3倍。

同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。不仅是开发商，受限购影响深刻的还有地方政府，“惨淡”的卖地成绩单便是明证。开发商拿地热情下降，直接导致各地土地出让金收入大幅下滑。

7月19日发布的全国130个城市土地出让金“半年报”也显示，北京、上海等6个城市的土地出让金均低于去年同期。至于当下舆论关注的焦点，则是三线城市限购名单何时遴选完成并择机发布。中原地产总监张大伟28日预测，“应该在8月底，以应对金九银十。”住建部一官员则表示，“尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”下半年政策放松的可能性几乎没有。“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。”

商品房需求受较大抑制下半年房价降是趋势

本轮楼市调控将满一年，全国一线城市商品住宅库存跌入低谷。业内人士称，楼市依然处于“量变”中，房价仍难大范围松动。

截至4月12日，根据北京市房地产交易管理网数据显示，北京存量商品住宅库存37154套，期房住宅库存59949套，累计97103套。北京的商品住宅库存数量从今年1月18日跌至10万套以下后，近期始终维持在10万套以下。北京商品房房源新增供应明显减少，商品住宅库存数不足去年同期的25%，创8个月以来的新低。

北京的土地供应自去年四季度到现在以远郊区为主，城区的在售项目成为稀缺资源。加上持续低迷的新增供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整，很多市区、近郊的项目此前销售得比较好，已经成了尾盘，开发商无意降价。

业内人士认为，北京大部分区域的房价在上半年依然坚挺，商品房价格真正得以调整尚需一定时间。

深圳市规划和国土资源委员会官方网站数据显示，截至4月11日，深圳全市商品住房可售套数为19388套，当日成交77套。

4月12日，上海市房地产交易中心官方数据显示，上海可售商品住宅46952套，当日成交750套。

与此相对，上海房价依然坚挺。据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周（4月4日-4月10日）上海商品住宅成交面积为12.3万平方米，环比前一周下跌33.36%；成交均价为19992元/平方米，环比上涨了2.12%；商品住宅新增供应面积为9.96万平方米，环比下跌66%。

业内人士分析，当前沪深两地商品住宅库存跌入了低谷，在严厉政策调控下，房价依然没有大范围松动，未解决供求问题是重要原因。

此外，全国主要城市商品住宅成交面积上周普遍下滑。据发布的数据，上周其监测的35个城市中，30个城市商品房成交量出现下跌，16个城市成交量跌幅在40%以上。其中，大连、三亚和合肥3城市成交量跌幅逾70%。重点城市中，除武汉外，商品房成交量皆环比下跌，其中重庆跌幅最大，达58.66%。数据还显示，多数城市上周商品房成交均价变动平缓。业内人士认为，全国楼市依然处于“量变”中，成交量的下调是因为供应量的减少，但并未给开发商太多压力。

“新沪四条”出台后的首个周末，其威力就开始显现。

上周末，记者多路探访开盘项目发现，以往一些热销的项目本次开盘的成交量开始有所下滑。

“新的政策提高了购房者的买房门槛，肯定对楼市成交存在一定程度的影响。”一名案场经理表示。

购房者犹豫不决

上周末，宝山推出两个公寓项目。昨日10时，记者来到位于宝山顾村板块的一项目，发现现场已经有不少购房者前来参加摇号，很多家庭都是两三个人一起看房。

但是这种场面，对于一些一直关注该项目的购房者而言，就显得不够热闹了。 “和6月底相比，人数差远了。 ”现场一名的陈姓购房者说。据其介绍，6月时他就是由于排号太靠后了没有买到自己中意的房子，这次才继续来看。 “主要是现在感觉不确定，房价走势到底如何，心里没有底。这次没有买到中意的房子，我还是会选择再等等看。 ”陈先生说道。

另外一对年轻的购房者则坦言：“我们准备结婚了，所以得赶紧把房子定下来，即使以后调控政策改变，房价会跌，我们也等不到那时候了。 ”

截至记者中午时离开售楼处，该项目的销控表上，仍由很多房源未贴上已售的红色标签。

而另外一路记者则跟随一网站组织的网友看房团对嘉定的几个楼盘进行参观，在大巴上，很多购房者在谈论楼市新政时也表达出了犹豫的心态。“总感觉房价有下跌的可能，现在先看看，万一有合适的也会考虑出手。 ”看房者沈先生说。

虽然案场的销售人员一直在极力推介，但是购房者却并不急于确定。黄女士对嘉定一项目留下了较深印象，并且对楼盘品质表示赞赏。但是真正到要确定意向的时候，黄女士却坦言，还将继续观望一段时间。也有不少购房者向案场经理咨询限购令升级后，是否有什么规避的方式，但是案场经理都坦言“现在无法操作，没到年限的只有再多等几个月了。 ”一名案场经理表示，对于最近上海出台的新“沪四条”涉及到“不能补缴个人所得税”这条，对他们的项目和销售影响不大，因为他们的客户群主要是中高端客户，几乎不存在补缴个税购房的情况。

但他坦言，新政对刚需者特别是非户籍购房者，肯定会有一定的影响，因为新上海人占了不小的比例，而且目前上海楼市的确存在一定比例的“补缴个人所得税”情况。新政的实施也会对楼市成交存在一定程度的影响。

楼市“夏眠”7区县0开盘

随着7月最后一周的结束，2011年首个楼市淡季月的供应情况也尘埃落定。据数据监控中心统计，2011年7月上海共计28个住宅项目开盘，环比6月下跌了26.3%。随着开盘量的持续下滑以及近几周成交量的萎靡，从一定程度上反应出上海楼市已经迈入“夏眠期”。

数据监控中心分析师汤正魏表示，7月开盘住宅项目主要分布在宝山和浦东新区，两区共计开盘住宅项目11个，占比近4成；而位于外环外的金山以及地处市中心的虹口、闸北、徐汇、长宁、新黄浦、静安等区则呈现0开盘。曾在6月有过一股开盘小高潮的青浦区则出现较大下滑，7月仅3个楼盘入市。

与此同时，7月上海共有24个项目延迟上市，环比6月下滑近3成，其中有近半数的项目推迟到8月开盘。这24个项目包括象屿郦庭、富兴华庭等7个全新盘。