商场返租期满 铺租“插水”

　　本报商用物业版曾屡次提醒购房者留意商场铺拆细出售的风险。其实，专家说一千句不如举一个实例来得“一针见血”。近来一些商场返租期满陆续返还业主，小业主为租售十分“头痕”。位于龟岗大马路的珀东商业广场最近商场大装修，把一个个铺位重新间隔恢复房产证原样交还给业主，记者在一楼和负一楼看到大部分铺位都贴上“租”、“售”的字样。小业主邝先生的铺位算非常幸运，已成功出租，不过他依然对商场前景不太乐观，联系记者希望给他的铺位“格格价”。商业地产专家表示，商场拆细出售，商场缺乏一个强有力的统一经营管理公司来持续经营，各个小业主自发出租，很容易陷入“自生自灭”的境地。据记者了解，部分拆细商场出租的投资商已意识到商场返租期满小业主租售困难的“致命伤”。

　　业主自述：返租月入近1.3万元 目前6500元

　　业主邝先生说，2006年他第一次投资商铺，买下珀东商业广场负一层靠近出口的铺位，45平方米的商铺发票价170多万元。他当时选的商场负一层铺位，因有直接出口通向外面，也算是街铺。

　　邝先生表示，当时买商铺时约定，返租期为5年，头两年为免租期，业主无租收；后三年每月收取固定月租。邝先生的铺位每月租金近1.3万元，投资回报率接近10%。邝先生表示，商场在3年返租期内每月都准时把租金打入他的账户，3年累计收租30多万元。房产证也在购买商铺后没多久就发下来。

　　一眨眼返租期5年过去，商场把铺位恢复原状交还给业主。邝先生的铺位返租期是5月1日到期，他把铺位放到中介和管理处去出租，最终管理处帮他联系了一个从事内衣销售的租客。目前租金6500元，相当于固定返租期租金的五折。邝先生告诉记者，租客签约两年，但他还是想看看目前商铺售价的行情。他笑道，我宁愿商场一直返租下去，每月收租1万多元。

　　记者踩盘：一层、负一层仅有少数铺位营业

　　珀东商业广场位于龟岗大马路上，接近3路车总站。这栋商业楼有三大主力店广州酒家、百佳、东山大少。商场一楼主入口被封上装修，门口放上大大的告示牌，告诉消费者楼上三大主力店仍正常营业。

　　记者在商场一楼和负一楼查看发现，商场一楼大部分铺位已恢复原状，一间间铺位装修簇新，铺位上都贴上“出租”字样，一个位于商场中部的31平方米铺位索价月租7000元。铺位面积在10~30多平方米之间。记者在看铺期间，有一对租客前来看铺，男子说：“这样的铺位都要几千元一个月啊？！”

　　负一层的情况比一楼稍差，开张的铺位大约只有5间。商场管理处的人与开铺的商户和业主在闲聊，说一些铺位的业主索价太高。记者看到负一层的铺位贴上“售”字样的比一楼多。部分靠墙的过道铺只有七八个平方米。

　　投资贴士：街铺叫价近十万元一平方米

　　合富置业商铺专家表示，就投资前景而言，街铺会略高一筹，靠近东山口地铁站出口或龟岗市场的街铺人流量会大一些，但目前龟岗大马路一带街铺放盘并不多。

　　目前在售的一个龟岗步行街的15平方米一线临街商铺，业主叫价110万元，另一个临街37平方米的商铺，业主开价280万元。位置好一些的街铺，如靠近龟岗市场这些人流量大的位置，价格稍高，如龟岗步行街一个靠近龟岗市场的60平方米的街铺，业主叫价550万元左右。

　　周边中介：2008年出售是个好时机 现在出售很难

　　记者就珀东商场的租售情况采访了附近的地产铺店员。这名人士表示，像邝先生持有的负一层大铺，租价在5500元左右，算上出租房产税和管理费，租金总价6500元算是市场价。据他介绍，珀东商业广场铺位的返租结束期有先有后，有的是5月1日，有的是8月1日，故此目前商场仍在装修，把铺位重新间隔成原状。

　　该地产中介告诉记者，他们的地产铺也收到一些业主放售的铺位，开价约在5万元/m2以上，像邝先生的45平方米铺位，一般放盘价在250万元。记者问他，这种铺位好卖不好卖。这名中介人士表示，他们一直在珀东商业广场开铺，也卖过几间商场铺，但大部分都是在2008年免租期结束、固定返租期开始的时间点出售的。他说：“当时商场旺且带租约出售，即买即收租，有人愿意承接。业主出售的价格比买入价贵30%，相当于提前把24%的租金收回。”

　　由于记者是以铺位业主身份咨询这名人士，这位地产中介极力游说记者：“现在拿出来放盘，我们还可以跟客户说现在商场正在重新装修，铺位空一点都没关系。等以后若真的全场不好租，到时候出售更困难。”

　　商铺专家：各自为政很可能陷入恶性循环

　　中原工商铺区域经理廖振刚表示，他们手头上只有一间珀东商业广场一楼铺位放租，业主开价500元/m2。他说，龟岗大马路多年来都做不旺，主要是周边百货公司未能作为龙头拉动商圈发展。而珀东商业广场返租期满，没有统一经营公司持续对商场进行推广，这是进驻商家最担心的地方。

　　满堂红商铺部经理郭海波表示，他们之前多次提醒消费者注意商场铺拆细出售的风险，珀东商业广场正是一个活生生的例子。他透露，珀东投资商当时是请广州某知名商业地产经营公司进场统一经营，该经营公司引入了广州酒家等主力店，也可以把一楼和负一楼做统一零售出租管理。5年返租期满，该商业地产公司在固定经营期满后不再续约，这个场交回小业主出租。

　　郭海波认为，商场拆细出售，小业主自主出租，很容易陷入“出租不满场，商场不旺，租客流失，商场更加不旺”的恶性循环。小业主面对的是私人租客，租客一个月赚不到钱，还可捱一捱勉强撑下去；三个月再赚不到钱，租客有可能连按金都不要走人了事。故此，商场能否招到愿意长期经营的租客，有没有一个强有力的经营管理公司持续推动商场发展，对一个商场至关重要。

　　对于小业主众多的商场，一些负责“砌场”招商的经营管理公司也不愿意接手，因为他们需要面对一个个小业主，谈判成本和时间都非常可观。