南昌楼市鏖战下半年 住宅新增供应将超150万㎡

　　静观南昌市场，上半年在限购、限贷的双重压力下，新房成交量萎缩。而不断攀升的房价，引发新一轮楼市调控可能越来越大，加上刚性需求已经部分释放、超过150万㎡新增住宅即将入市等因素，下半年楼市供大于求局面基本形成，房企间面临一场鏖战。

        上半年“价涨量跌” 供大于求趋势明显

　　2011年上半年，南昌市区成交均价为7279元/㎡，环比2010年下半年上涨8.4%，同比2010年上半年上涨35%。涨幅已跻身全国三甲，中 房信集团克 而瑞南昌机构（后简称克而 瑞）高级分析师陈守业认为：“行政手段干预执行力度不够，如‘一房一价’形同虚设；高通胀下房地产依旧为最佳投资产品；这两点是南昌房价上涨过快的重要原因。”

　　相比价格的上涨，成交量则出现萎缩。且供求关系开始转变。克而 瑞数据显示，南昌楼市的供求关系开始从供不应求转向供过于求。2010年1月至 2011年2月，市场基本保持供不应求的局面。而3月限购令的出台，供求关系陡然改变，31.5万㎡的放量，仅去化8.3万㎡。在供应量减少后，4、5月出现短暂的供不应求。而不少房企6月的集中放量，使得供过于求的局面再一次出现。目前南昌市区住宅市场存量已连续5周位于历史峰值8000套左右，供大于求趋势明显。

　　下半年供应量加大 房企面临鏖战

　　“现在的按揭贷款越来越难办理，企业要快速回笼资金确实比较难。”香缇溪岸营销总监何艳群告诉记者。随着时间的推移，限购、限贷的压力已经逐步显现。而近期中央政府连续发出声音，楼市调控力度不会放松，房企面临的压力越来越大。

　　房企的压力不仅于此，在销售任务和资金链紧张的双重压力之下，南昌市区下半年将迎来新一波推售潮。“现在天气热了，前来看房的购房者和成交量都有所下滑。这也是很正常的。”丰和新城营销经理王卫娇说。受炎热天气影响，7月传统淡季仍有20多个项目入市。房企已经提前拉开了下半年鏖战的序幕。

　　据克而 瑞不完全统计，下半年南昌市区至少有100个楼盘将推出新房源，其中包括至少20个新入市项目。保守估计，新增供应量将维持在150万㎡，房企间的竞争加剧，不容乐观。

　　业内人士分析：“南昌房价连续呈现上涨，必将引发更为深化的调控，购房需求将进一步被抑制，下半年楼市供大于求的局面基本形成，价格是否下降，就要看房价的资金压力如何。”

        专家观点

　　供大于求 房价下滑概率增加

　　定邦投询董事总经理 江俊柏

　　上半年南昌商品住宅市场的整个供应量和成交量与全国其他省会城市相比，相对比较小，供求基本持平，这样的消费特征，一定程度促使房价涨幅比较快。但各房企销售量并不高，在限购限贷等多重压力下，较为活跃的南昌楼市散发出来的气息并不是很乐观。

　　从今年上半年市场反映的成交情况来看，大部分房企上半年销售额度完成量距离年度销售总额度相差甚远，这也就意味着下半年房企将背负较重的销售任务，而下半年又将有大体量的项目相继入市推盘，南昌楼市很有可能出现推货促销期。

　　然而当前的货币政策对房企开发来说完全是致命的的因素。针对楼市的限贷等金融调控，对房企的资金回流是一个关卡，长期来看货币政策不会有松懈，并且从目前的形势来看，趋紧的可能性更大，这对房企的滚动开发和链条运作都是不利的。

　　南昌上半年商品住宅市场的新增量是116万方左右，销售量在111万方左右，而下半年还将有更大体量的房源入市，目前限购限贷的大形势下，南昌楼市的观望情绪很重。

　　在销售任务和资金回流的压力下，下半年大体量的项目入市，供应量的增加，必然将改变楼市的供求格局，局部区域将很可能出现供过于求的的状况，通常从供需方面来说，供过于求很有可能将促使房价下滑。

　　一直以来政府行政手段干预楼市，目的在于抑制房价过快增长，保证房地产市场的健康稳定发展。我国房地产市场从纯开放式管理到现在实行集约式管理，从银行资金、信贷政策、购买政策等多方面齐发力约束房地产的发展，形象点说房地产市场是在钢丝上跳舞，要谨慎发展。不过，虽然目前的局面对房企来说，操作的难度更大了空间更小了，但整个发展流程更加规范发展。（实习生舒燕平整理）

　　楼市回归理性需政府、社会共同努力

　　江西社会科学院首席研究员 余悦

　　房价居高不下，限购限贷压力不减，新一轮调控呼之欲出……长期而言，房价的过快增长对政府、开发企业、购房者来说，并不是一件好事。让楼市回归理性，需要政府、社会的共同努力。

　　现在房地产市场的发展，是一个经济、政治、社会、民生综合考量的问题。政府的调控政策，始终在强调抑制房价的过快上涨。限购、限贷，在市场经济下存在一定的问题，只能是短期内的行政手段。政府在整个问题的疏导中，应该起主导作用。

　　目前，政府要解决的是“居者有其屋”和“居者优其屋”两方面的问题。政府可以通过保障性住房的建设，解决“居者有其屋”的问题。同时还要考虑保障性住房价格定位、房屋质量、是否会产生新的贫民窟等一系列可能衍生的问题，使保障房真正起到作用。而“居者优其屋”方面，政府应该通过土地供应量的加大，土地价格的合理定位来进行调节，使房地产市场合理的回落或趋稳，不能出现商品住房质量随房价下跌而降低的情况。

　　开发企业都希望利润的最大化，只要在法律规定的范围内也是无可厚非的。但处在限购、限贷的调控政策之下，房企在价格定位、获取利润方面应该全面考量，特别是现行房地产带来多方面综合关联的状况下，如何把利润的最大化和社会责任、消费心理都能够和谐的解决，需要一种眼光和智慧。合理的价格定位，合理的利润，在直接降价存在阻力的情况下，可以通过加大优惠等手段隐性降价，以价换量，缓解销售和资金压力。此外，房企也可以适当的参与保障性住房的建设，以获取政府的政策支持。

　　对购房者而言，套用一句歌词“该出手时就出手”，不应该过多的等待。购房者考虑太多，抱有抄底的心态去购房是不理智的。就目前南昌的房地产市场来看，只要区位好，最少在未来十年中还有较快的发展，只可能短期内出现震荡。刚需要注重住房是否能带来工作、生活上的便利，投资者则需更为谨慎，选择具备升值潜力的区域。