对待商业地产泡沫要乐观!

　　尽管目前的宏观调控大有扩大之势，但冯建强强调，只要中国城市化发展在继续，拉动内需消费在继续，产业升级在继续，中国的房地产就一定会往上发展。尽管中间可能会经历波折动荡，但大的方向不会改变。

　　以下为冯建强接受观点地产新媒体采访整理实录：

　　观点地产新媒体：您认为中国的房地产市场在过去十年最大的变化是什么？市场透明度的变化情况具体是怎样的？

　　冯建强：一些大的城市在这十年房地产的透明度增长了不少。

　　这十年对整个国内的房地产行业而言，最大的变化就是透明度的增加。因为，透明度对外界的投资来说，如果程度不够外资来的机会相对就少了很多。对政府来说，透明度是他们吸引外资的很重要的形象。

　　透明度包括比如房价买卖，在法律上面的过程等等，政府未来的供应也不清楚，这些对投资者来说都很重要。

　　观点地产新媒体：一线城市的透明度得到很大改善，但是这两年很多投资是在二、三线城市。那么二、三线城市在这方面的情况呢？

　　冯建强：有改善。现在要开放一些了。

　　观点地产新媒体：您怎么看这次的宏观调控？您认为这次调控的影响会有多大？

　　冯建强：从两方面来看，有正面也有反面的影响。

　　从正面来说，过去几年发展迅速最大的原因是经济危机的时候发行的4万亿的资金到市场里面。现在在GDP里面有30%是关于房地产产业，另外在这30%里面有70%是住宅。因为，过去的几年住宅的发展大一些。

　　从市场的角度来讲，那就是需求和供应的问题，基本上我们的需求体现得还是很强。中国一线城市和二、三线城市对价格有一定的影响，如果说城市化是中国过去许多年里面最重要的发展推动力，在短短的十年房地产市场里面，我们从农村搬到城市里面的人口等于整个美国的人口。中国现在的城市化大概是50%，这跟其他比较发达的国家相比还是比较低的，所以长线来说，对房地产的要求是会不断的增加，而且会很强。但短线来说，有些场面政府就不希望看到了。

　　观点地产新媒体：这次出台了这么多的政策，您觉得最有影响力的是什么？是限购令吗？

　　冯建强：对，可是我看限购就有点像压力锅，就像把一个很重的盖放在压力锅上面，现在政府又把一个更重的盖子放在上面，可是里面的压力还在。

　　政府现在需要做的就是微调，在合适的时间把一些压力释放掉。比如说政府现在要多盖一些保障房。那么，政府定下了3600万套保障房来解决这个压力问题。

　　观点地产新媒体：现在国务院可能会允许各地方设立保障房的地方平台，可以去发行地方债来融资。那您认为现在大家关注的这些地方债的问题应该怎么办？

　　冯建强：我相信温家宝每天都问自己这个问题怎么去处理。我认为有一些问题不是现在这么简单的，政府要有选择的去解决。地方政府没有钱，很缺钱，过去地方政府主要收入来源就是卖地，现在政府也有限止卖地。另外发展商能够看到政府的调控，他们也不会很放心的去买。所以，政府卖地的收益现在已经减少了，所以比如说在重庆、上海等等，他们就开始尝试征收房产税。

　　观点地产新媒体：这个调控很多人认为会对行业洗牌，或者是对企业洗牌，形成寡头，您认为呢？

　　冯建强：当然有很多的大企业会出现，他们的背景很强。我们每天看到报纸上面的报道，好像在地产方面有很多已经很多成熟的发展商，他们也是有很多的机会。比较小的、相对来说没有经历太多事件的发展商就会被淘汰。其实过去好几年已经有这样的现象了。

　　观点地产新媒体：但是调控对于大开发商而言，依然会存在资金方面的影响，在土地获取方面的影响，在资金方面需求的影响，不是吗？

　　冯建强：有影响，可是我们看一些数据会发现，因为这些大开发商不是单单在几个大的城市里面有项目，他们在很多的二、三线城市有。比如说万科、中海他们在销售同期总数比去年增长了80%。所以，我们很多人的重点还是放在大城市里面，可是在很多地方没有限制。哪怕是上海，上海也不是整个城市都有限制，那这些地方就可以让企业去销售。

　　观点地产新媒体：但最新的消息是如果房价还不能下降，中央可能会对整个二三线城市进行限购。

　　冯建强：可是很多大的房地产商来说，不单单是在住宅方面的发展，在商业地插都有发展。

　　观点地产新媒体：这两年有很多开发商从住宅地产进入商业地产，很多人担忧这会使得中国的商业地产出现泡沫，您认为呢？

　　冯建强：其实我们应该要乐观一些。当然面对市场会有乐观派，也有悲观派。可是，如果我们依然相信中国未来的十年或者二十年，城市化依然是要最大的推动力。另外还有内需消费和工业升级，就是从最基本的制造业转移到产业升级。如果我们相信这三个最大的推动力，其实无论是对写字楼的需求是有的，因为服务性行业对写字楼的需求是会很强。如果我们相信内需消费，政府现在已经在大力推动，对商场的需求和零售物业的需求在未来也是很大的。

　　在未来的十年，我也相信会有一些波动。可是波动把它拉长来看，就是用十年的时间去看这个波动，基本上可以说就是还是上升的趋势的。

　　观点地产新媒体：您觉得现在这么多的企业聚集到二、三线城市发展，二、三线城市有足够的容量去支撑这些商业地产的发展吗？

　　冯建强：如果把商业物业再细分，从零售物业来看，我们的二、三线城市的潜力还是很强。在商场里面，我们也不需要要每个人一定要消费多少，有很多成功的二、三线城市的公司，不一定是要有名牌在里面，基本上有一些很大的品牌店，消费店像电影院和一些档次比较大众化的品牌已经非常成功。往往我们看零售物业就是一定要有名牌店，要GUCCI，LV在里面才是商场，其实不一定的。在另外一方面，如果在未来仍有7000万的人口到城市里面，大部分人的迁移也是到二、三线城市里，不是到北京、上海。对零售业的要求，对他们的消费依然会是很强。

　　另外写字楼，现在我们也和一些发展商谈到没有必要要盖那么多写字楼，好像现在很多大城市一样有需要。我刚刚从沈阳回来，以前的想法也是这里怎么容纳这么多的容量，然后我和我们北京的总经理谈，可是北京是要十年发展到今天的地位，沈阳可能只需要五年。所以，我们很多在二、三线城市其实也是这个模式，有点像香港，有点像北京，可是有一点不同的，就是他们发展的速度要比北京、香港快。所以，我们现在看不到的需求可能在短短两三年内可以看到。

　　观点地产新媒体：您对零售业未来几年的发展趋势这么有信心吗？除了刚刚说到的这些自身的因素之外，还有很多经济因素比如高通胀，比如每个月不断的加息，以及对人民币升值预期的压力等等，是否会影响到居民的消费能力？

　　冯建强：当然会有，可是基本的方向不会改，还是会往上走。不管是影响是大还是小，可是基本的方向还是一致的，就是内需消费会不断的增强。政府都会把未来十年中国发展的方向放在首位，所以最大的推动力就是内需消费增加。

　　很多的零售物业里面，也不单单是外来的因素，也不单单是本土的因素，很多零售物业，比如商场成功与否的因素也不单单是外来的条件，很多时候最重要是经营的经验。

　　两个商场在同一个地区，位置一模一样，可能一个好一个不好，原因是什么，不是外来因素，而是管理，以及整个商场的租户组合。

　　对我们公司来说这也是很好的机遇。因为我们的经验就是在这方面的。我们不是发展商，我们是告诉发展商怎么去经营一个成功的商场。所以，往往我们说某些项目的成功如何，最主要的还是经营的因素。

　　观点地产新媒体：昨天国内公布了CPI指数是持续上涨，上涨趋势如果一直继续下去的话，会对商业地产有什么样的影响？影响会有多大？

　　冯建强：实际上我也觉得政府对CPI的容忍度是在提高的，过去他们说3%、4%，现在CPI的增幅明显放大了，我觉得政府采取的考虑是对人民币的压力会减少一些，对人民币升值的压力会比较小。当然，对一些发展商来说，���府还是会处理CPI的上涨势头，会加大利率。对于比较小型的发展商这方面的压力会比较大，我相信政府现在对CPI的容忍度会比以前高。

　　观点地产新媒体：这个容忍度可以高到多少呢？

　　冯建强：现在大概是5%或6%。政府不会明说，可是对他们来说不是一件太坏的事情。过去半年我们的CPI上涨得那么快，但是同时过去半年美国对人民币升值的声音越来越小。看看中国过去几年其实人民币保持了3%-4%的升值速度。从投资的角度方面，对外资其实也是很有吸引的。现在外资跑进来买一些物业去投资，哪怕价格上涨只有5%，但是人民币对美元已经是每年上涨10%。对政府来说他们看得清这一点。

　　观点地产新媒体：您的意思是用这样的方式先把投资吸引进来？

　　冯建强：境外的投资基金对现在的中国很感兴趣。中国有很多的外资，一些小的发展商有资金方面的压力，他们就会借助境外的资金。这就是为什么我说这个事情有正面也有反面。

　　观点地产新媒体：今年看见很多报道是关于中国人到全世界各地投资买楼的消息，您怎么看这样的事情？

　　冯建强：当然现在看到很多了，香港就是很多国内同胞去买的，我做住宅的同事告诉我，去过一年，香港60%的豪宅买家是国内同胞。其实，国内的投资渠道很小，股票在过去两年有很多受了伤的股民，对他们来说，唯一一个比较稳定的就是买住宅，而且限购把很多人的需求推到香港来。

　　观点地产新媒体：但这样是不是导致国内的资金向香港，甚至向全世界流出去了？

　　冯建强：中国政府都在压市，对我们都有压力。我们现在政府不是让资金自由的流动，政府还是有一定管制的。现在中国很多的政府投资行为，这些现在还是在学习的阶段，他们过去也有一些不太成功的案例，但是政府还是鼓励继续投资，比如去非洲、在澳大利亚等等，这种投资其实也不会错得太多。如果是在房地产方面，比如说在写字楼，这有点像80年代的日本。