调控越趋紧 开发商欲让“限购”变成“现购

大雨将至，人们的一般反应是什么？

——收衣服、关好窗户。

调控渐紧，开发商最该做的是什么？

——快出货、回笼资金。“下半年如果没有新的调控政策出台，或许楼市还可以‘软着陆’；一旦有新政策出台，那后市就难说了。”一位资深业内人士曾如此说道。
如今，就在不少人认为调控或将有所放松的紧要关头，“新国五条”的出台令后市再增一片氤氲，那么，看似仅为“国八条”强化版的“新国五条”，其对福州楼市的最大影响在哪？榕城的开发商又是如何处之？

第一，借极少数的特价房源作为“噱头”来吸引潜在观望客户，从而增加楼盘的实际到访率；

第二，针对一次性付款的客户实行“阶梯形优惠”，部分楼盘针对此类客户的优惠甚至达到了5%，而同类按揭贷款客户却仅能享受到1%的购房优惠；

第三，少数开发商甚至以帮客户暂时“垫首付”的形式，力求快速回笼资金；

第四，发挥“老带新”的作用，通过老业主介绍买房，也能获得巨额优惠。

——调控下开发商主要的价格营销策略

猛些再猛些：

“新国五条”剩勇“追穷寇”？

近日，“新国五条”的出炉引起了颇多关注，作为下半年楼市调控的“纲领性文件”，“新国五条”中所透露出的调控趋紧信号已不言而喻。

根据数据显示，上周（7月11日—7月17日）福州五行政区住宅总计签约348套，虽然环比增加12套，涨幅3.57%，但成交量始终仍在低位徘徊。“一次次调控与信贷政策的缩紧，客观上将购房门槛不断提升，有资格买房的人越来越少，同时，‘限购令’在 的影响下，不少开发商还意识到一个更严峻的现实：在不断挖掘客户的同时，每成功签约一个客户，就失去了一个客户。”一业内人士分析道。

正是在调控重重枷锁并未减少的背景下，新国五条”“ 的出炉，等于给下半年的楼市定下了基调。

一位资深网友在参与本网调查时就曾一针见血地指出：“这次‘新国五条’除了表明限购范围将进一步扩大外，看似并无太多新意，但实际上，却正是抓住了下一阶段调控的‘命门’所在。目前，全国主流城市在调控后，楼市降温已然可期，而三线城市却成为许多开发商布局的‘避风港’，当下就有不少本土开发商通过布局三线的赢利来支撑主流城市的楼盘运营，一旦这类三线城市也遭‘限购’，那么开发商的全线资金链或将面临巨大压力！”

“宜将剩勇追穷寇，不可沽名学霸王”——在巩固主流城市的调控成果下，进一步扩大“限购令”的威慑力，这是“新国五条”最值得关注的地方。

快些再快些：

榕开发商谋动寻“金主”？

那么，开发商真的也到了“穷寇”的地步？

其实也不尽然。

业内人士认为，“新国五条”的出台，一方面传达着调控趋紧的信号，另一方面也是为开发商提供了一个“缓冲期”，提醒他们在下一波“暴雨”来临前，及早“收衣服”、“关好窗”，静待“风雨来袭”，即便是不限购的区域，也应尽早“落袋为安”，以免突然“变天”。

基于以上判断，不少福州开发商也提前做好了“闪电战”的准备，通过各种价格营销手段，以吸引手握资本的“金主”，实现其“快跑”策略。

据记者调查，目前市场上价格营销策略的手段大致分为四种：第一，借极少数的特价房源作为“噱头”来吸引潜在观望客户，从而增加楼盘的实际到访率；第二，针对一次性付款的客户实行“阶梯形优惠”，部分楼盘针对此类客户的优惠甚至达到了5%，而同类按揭贷款客户却仅能享受到1%的购房优惠；第三，少数开发商甚至以帮客户暂时“垫首付”的形式，力求快速回笼资金；第四，发挥“老带新”的作用，通过老业主介绍买房，也能获得巨额优惠。

“总的来说，当前的优惠力度虽有提高，然而各大楼盘均价并未有实际下滑，而在调控趋紧与通胀压力持续存在的复杂情况下，房价尽管不会大降，但为了实现快销，进一步激发市场的潜在需求，这种优惠力度还将进一步增加。”业内人士张先生强调。

稳些再稳些：

新盘入市并非“生不逢时”？

有人说，入市已久的“老盘”尚可在已经成熟的价格体系上灵活运作，而一些拿地成本较高的新盘则不宜轻易“动价”，在后市尚未明朗之际入市，或许正是“生不逢时”。

不过，没有金刚钻不揽瓷器活，一些敢于逆市而上的开发商反而态度乐观。

一位近期入市的楼盘项目负责人就告诉记者“其实归根到底还是在于资金是否充足，融资渠道是否通畅。就拿我们项目来说公司方面的资金还是比较充裕，况且项目地段优势明显，在通胀压力仍在的情况下，项目营销的时间跨度越长，升值空间也越大，因此不会采取快速走量的策略。”

“当然，有的开发商在资金充足的情况下，若有多个项目同时运作，为了保持资金链的通畅，也可能会采取快速去化的策略。”该负责人进一步说道，若是处于劣势地段的新盘，在此时入市，也：不排除依靠价格优惠实现快速销售的可能，所以，并非所有新盘都“生不逢时”，在考，量资金储备的前提下，针对项目的数量与质量制定针对性的策略，才是应对调控的合理之道。