投资商铺需谨慎小心商铺变伤铺

随着房地产新政的出台，购买住宅面临着越来越多的限制，住宅市场的投资热潮逐渐冷却，大量的投资资金开始转向目前受政策影响较小的商业房产。今年以来，我市部分商业地产就出现了开盘当日售罄的热销场面。

投资商铺更复杂

俗话说：一铺养三代，投资商铺在如今的大环境下虽说不失为明智之选，但其动辄几十万元甚至上百万元的价格，还需投资者有极为精准的眼光。在决定买进前对商铺所处位置、区域平均租金水平以及各业态经营状况都要进行综合考虑，才能使自己的投资获得稳定的收益，从而立于不败之地。

商业地产又可以细分为写字楼、购物中心、步行街、专业市场等。

目前，我市也不乏从住宅市场转战商业地产的人士，但商业地产投资与住宅投资相比要复杂许多，进入门槛也较高。“与购买住宅有所不同，我市商铺按揭贷款首付大多为55%，贷款年限也不能超过10年。”我市某商铺营销人员告诉记者。她说：“中小型投资者手中可运作的资金相对较少，加之大部分投资者对商业地产知之甚少，所以投资商铺还需格外谨慎。”

对初涉足者来说，社区商铺是不错的选择，尤其是大型高端社区，人口较多，消费能力较强，在这样的地方投资商铺，将来无论是自己经营还是转租出去，都能获得较好的收益。在投资其他商业地产时，这位营销人员建议投资者必须要对投资对象有准确的判断，最好是选择专业的口碑好的商业地产开发商、运营商开发的商铺。

选择商铺有方法

无论是选择步行街、专业市场还是社区商铺，选铺方法都很重要。经验人士为你支招：挑地方，确定人潮及流量挑选店铺的投资者必须清楚客流要往哪里去，投资者可以花点时间，在感兴趣的目标地区计算上午、下午、晚上各时段的人潮，统计进入附近店铺的人数以及顾客类型比例，此外投资者还要考虑人们得花多久才会到达店面。找地点，访查周围环境有了预选地点，第二步是先视察其周遭环境，这时要用两种角度来观察。一是商人的角度：什么迹象显示商铺可以盈利;二是从顾客的角度：是否会来此消费。黄金地段有冷门的角落，次级商圈也有热门据点。看店面，建筑等于活广告，选商铺应该先远看，再近看，想象店面在区间里的感觉，投资者一定要从品牌打造的角度来思考店铺选址。选邻居跟类似的品牌坐落在同一地点十分重要，在大百货公司旁开服饰店、在高级超市旁开饮食店，被大品牌所吸引的顾客，也会被你所吸引。

据专家分析，居住区商铺对于老年投资者来说，也比较合适。这种类型的商铺因为地处不成熟的市场，投资金额较小，随着未来居住人口的增多及人流量增大，具有较好的升值空间，投资风险相对较小。但是，投资商铺也需谨慎，并不是地段好、人流量多的商铺就有绝对的投资价值，投资前需要做足调研，同样不能盲目投资。

商铺热销有隐忧

商铺主要通过出租获得收益，而且是长期投资，并不是一两年就能获得好收益。和投资住宅相比，投资商铺更需要谨慎。

记者在河东大道上一些已经交付使用的商业楼中看到，这里人流稀少，大片的商铺大门紧闭，有些甚至挂出了“旺铺出租”的广告，一些营业的店铺也是门庭冷落，有些店主甚至在门前打牌。

记者在湘潭科技大学等地也看到了不少商铺在出租，记者电话联系几位商铺出租者了解到，这些出租广告打出的时间长短不一，少则几周多则几个月，他们均表示有多人对自己的商铺感兴趣，却不肯透露商铺迟迟未租出的原因。

店主张大哥当初选择租下这间铺子是因为觉得这里位置好，环境优雅，周围人的消费层次高，没想到现在生意却如此惨淡，“现在也就能挣出房租来，抱着一颗火热的心却碰到了冰。”

“国家对住宅调控的力度加大，而商业用房不受调控政策限制，大量资金被挤到了商业用房上来。”业内资深人士李先生认为，商铺销售火爆与国家房地产调控政策密切相关。他指出，目前商业建筑面积的供应与经济发展速度相比还有差距，商业建筑正处于起步之后加速发展时期，会吸引大量资金投入，这也是客观的经济规律。

然而商业建筑处于大发展时期并不意味着投资商铺是一项稳赚不赔的买卖，李先生提醒，商铺的价值取决于经营环境、场所氛围、区域业态定位、物业配套和入住人口数量等多种因素，“并不是买到铺子就万事大吉了，关键看后期的经营。”另外，商铺需要一定的培育周期，如果区位不好的话，很长一段时间都不会有很好的收益，因此投资商铺有一定风险，投资需谨慎。

投资商铺需谨慎小心商铺变“伤铺”

在通胀水平持续攀升的态势下，各种主要投资产品中，房地产仍为居民理财的首选，只不过受困于当下楼市调控不断加码，住宅市场的投资有所降温，相反，商业地产迎来前所未有的黄金时代。

从近年来我市推出的涵盖商铺物业的项目来看，笔者察觉，一方面开发商趁着限购令尚未介入的大好时机，纷纷将游资进军商业地产领域，另一方面，由于看中商铺投资的高回报率，诸多惯于理财的投资者们将其视作保值增值的极佳选择。自去年起，我市商铺投资的市场面不断激活，需求量有增无减，某些毗邻商圈的优越地段，甚至掀起抢铺热潮，其中商业街及人流量集中的成熟社区小型铺投资的行情普遍被看好，有分析人士指出，商铺投资的回报区间在4%到16%不等，明显高过住宅的投资回报率

但问题在于，随着繁华地段的大型商铺售价高企，其投资风险也日益变大。与投资住宅相比，商铺收益主要靠长年出租来获取，有时一个租约长达十余年甚至更久。因此投资商铺更需谨慎，不要盲目跟风，并非地段好、人流量多的商铺就有绝对的投资潜力，投资前务必做好“调研”这门功课，对于街铺而言，选择好区域大环境至关重要，一个成熟商圈，拥有交通便利、客流量大、人气旺、购买力强等特点;选择品牌开发商和实力雄厚的发展商，运营模式成熟，开发流程完善，可确保资金安全;除此之外，了解项目业态的规划情况及商铺内在结构，这在很大程度上决定着商铺适合做美容店还是大药房或者都不是，街铺的招商攸关商铺的长远投资利益，如果门店经营不善，承租客户无法树立品牌，商铺本身的物业价值恐怕也要大打折扣，一旦商铺租不出去，只怕跟女儿嫁不出去一样令人发愁。

而对于社区底铺的投资者来说，则一定要看准地段、主力店、发展商、投资时机和消费力才能决定购买与否，换言之，重点考察社区人群的数量和层次。笔者通过长期观察发现，某些为了安全起见的封闭式社区，使得外面的人流无法主动接触商铺，导致底铺的消费群体主要局限于楼盘业主。因此，对于不在小区主干线上、位于小区深处的底铺，投资者要三思;社区商铺若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率，总之社区商铺的经营内容应该以便民为宜。现实中不乏有的社区商铺因覆盖面积过大导致超负荷消费，影响整体经营状况。

笔者记得，前几年，沿海地区曾出现一些盲目炒作社区商铺的情况，炒作之后，无人问津的商铺被人戏称为“伤铺”。这也是我们当下投资客们应多加留意的，毕竟高回报的理财产品永远面临着高风险。那些青睐小型商铺的投资者并非全然是资金实力不太雄厚，而是暗含规避风险的考量。