商业十年理性崛起 商业地产咸鱼翻身

乐商网讯：商业地产正在以最快的时间在国内每一个城市复制，特别是2010年受益于住宅市场的政策挤压。

汤臣、恒隆走出上海北战天津；潘石屹挥师上海，一口气拿下多个物业，同时改变模式为“自持”；商业巨头万达王健林宣称，将万达旗下多个行业做成全球第一；而那些曾经信誓旦旦“绝不进入商业地产”的巨头们，也已经有步骤有计划地将力量布局指向了商业地产。

而这突然之间备受宠爱的商业，它是从哪里来，又将走向何方？

星星之火

国内商业地产的开发尽管起步较晚，但在总体经济运行的快速推动下，新概念接受速度快，第一轮掘金者的成功很快演变成星星之火。

早在2000年，商业地产就在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国，具有商业地产开发经验的中国香港开发商，纷纷开始试水内地市场，其中，融合了多种业态的“商业综合体项目”概念首次进入内地市场。

2001年，日后成为商业巨头的万达，首先喊出了“先招商，后开发”的“订单模式”，在商业市场上“平地起雷”，这是国内商业地产开发商第一个概念明确、方向明确的商业开发者。

而各种新鲜的商业讯息在随后的一两年里蜂拥进国内市场。2002年，在中国人民银行正式发出了开始收缩房地产信贷的信号的同时，大型商业“MALL”已经开始兴起，外企连锁行业借力这一载体大规模进军中国。

2003年，堪称国内房地产开发商的第一个商业地产年。在仅仅两年的发展中，商业投资增长率达到顶峰，来自世界各国的零售业巨头抢滩市场，随着跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，一线城市综合性商业体的建设也达到第一次高峰。

快速催热

在整个经济快速发展，城市化建设日渐深入，人口红利逐步释放的背景下，商业地产迎来的利好持续不断，市场格局已经基本形成。

2004年，中国零售业开始对外资全面开放，第一个严格意义上的商业组织中国商业地产联盟成立。

这一阶段的商业地产，在住宅市场的高歌猛进中，一直扮演着不温不火的配角角色。只是，每逢住宅市场遭遇政策调整时，商业地产的活力就越发明显。

2005年，“国八条”首次从国家层面提出要稳定房价，商业地产第一次呈现出堪比住宅市场更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。随后，“国十五条”首次提出“双竞双限”出让土地，“住宅禁商”再一次催热写字楼市场。

而这期间奥运盛事则无疑为商业开发点燃了加速器。2007年，借由奥运会契机，酒店业开发成为当时的开发热点，商业营业用房的投资额增长率又出现大幅度增长趋势，这一利好促使了地产公司开始扎堆上市。而尽管受到次贷危机的严重冲击，商业地产投资在稳定中开始出现减缓，中国地产军团首次登陆全球商业地产大会，北京三里屯SOHO更创造了单体商业项目的销售纪录，狂卖43.5亿。

一切在2009年进入了“急刹车”。

在整个经济持续遭遇困境时，商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。商业地产陷入低谷。