写字楼的大规模崛起 中山商业地产即将饱和

俗话说“一铺养三代”。作为主流投资渠道之一，商铺与写字楼等商业地产因其升值空间大、回报率高等因素而备受追捧。

在中山，商业地产的真正红火则是始于去年，货币政策的趋紧、购房门槛的提高以及通胀预期的渐强，使得不少投资者纷纷将目光转向商业地产。

然而近日合富辉煌中山市场研究部发布的一份报告却认为，未来1-2年内中山将新增400万平方米的商业物业面积，商业市场将逐渐趋于饱和。

商业地产近年火热发展

步入2011年以来，中山商业地产的红火已经是不争的事实。尤其是各种写字楼的大规模崛起。

来自相关部门发布的数据显示，2011年3月，中山全市商业地产的成交达到250宗，到了4月份降至229宗，而到了5月份则是飙高至367宗。且这三组数据相比去年同期都有较大幅度提高。

据统计，近半年来城区商业物业成交主要集中在西区，其他城区成交量较低，主要受供应不足的影响。而镇区方面，坦洲镇、沙溪镇、三乡、火炬开发区四镇成交活跃。

在成交类型方面，近期成交的商铺类型以社区底商为主，热销旺铺面积区间段集中在80平方米以下，占总成交的56%，其中60平方米以下占据最大成交比例，其余面积商铺成交比例较平均。

“住宅资金流向商业地产是个必然趋向。国八条的出台将资金引向商铺和写字楼物业，二套房首付提高至60%，已经略高于50%首付的商铺和写字楼物业，商铺和写字楼物业将出现价升量升的情况。”谈及当前的形势，一业内人士分析道。

纯商业用地成交并不活跃

虽然步入2011年以来，中山商业地产的行情一路走好，然而其能持续多久也引发了许多研究机构的关注。

中山合富辉煌市场研究部近期就做了一份相关调研。调研中指出，2009年以来中山住宅市场的持续火热，迫使宏观调控政策不断加码，直指商品住宅，或加重新一轮投资住宅的观望情绪。商业项目方面，由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商业地产的影响较为有限，从而有部分房地产投资者转向商业地产，不断推高商业地产价格。

然而，近年来纯商业用地成交并不活跃，6年多时间仅成交约46宗商业用地(仅指招拍挂市场)。相比整个土地一级市场，商业用地份额仅占5%左右。中心城区及北部镇区因其重要地理位置及多项规划利好刺激，商业地块成交比重最大。在区域方面，成交面积最高的是东区，成交约2770亩。

“商业地块二级市场上，中山的商业市场近年来虽然有较大的发展，但是相比住宅而言，成交量、成交均价的增长速度均显得比较落后。这主要是受市场供应结构的影响，一是近几年城区商业供应都在非常低的水平，二是最近几年并无大型综合型商用物业推出市场。”合富辉煌分析道。

供应量将迅速膨胀

对于中山未来商业市场的发展，合富辉煌统计了两组相关数据：2010年至今，中山土地招拍挂市场成交商住地约140万平方米，预计未来1-2年内商业供应建筑面积将超过400万平方米。而按照2010年中山常驻人口312万计算，未来1-2年内中山人均商业将达到1.2平方米以上的水平。

“若参照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。因此，中山的商业市场未来将逐渐趋于饱和。”合富辉煌预测道。

对于合富辉煌的观点，采访中众多业内人士也表示赞同。

中原地产市场部经理郭光喜接受媒体采访时就指出，中山今后几年将有较大体量的商业项目出来，所谓的“城市综合体”项目不会低于8个。太多的商业集中面市，将会造成过量，中山这个外来消费能力不高的城市容纳不下这么多的商业项目。

“可以肯定，当这个热潮过后，有不少商业项目将陷入困境。希望开发商能够提前认识到这个问题。5―10年之后，中山的消费能力才有可能跟得上现有的商铺量。”郭光喜分析道。