商业地产“日久生厌” 温商现在钟情工业地产
深圳收购旧厂房，改造后出租车公庙片区，深圳市科技企业和白领聚集的商业区之一，随着深圳“退二进三”步伐加快，这个方圆不到1平方公里的地方，吸引了各方资本前来淘旧厂房。温商赵萧便是其中一位。
一年前，来自我市龙湾的他以1.8万元／平方米在这一片区工业园购买了约800平方米的旧厂房，装修后出租了，出租价是80元／平方米。如果照这样的价格租下去，他可能要近20年收回成本。
“工业地产投资与住宅、商铺和写字楼投资最大的区别是厂房的租期较久，租金相对较低，但投资回报却相对稳定。”赵萧接受记者连线时表示，尽管不及写字楼及豪宅项目受人关注，但就投资回报率和投资风险而论，工业物业绝对是支“潜力股”。
购买工业土地，建造厂房，3至5年的市场培育后，租金收益和土地增值便可以带来至少50%的升值空间。考虑到人民币升值的因素，这个数字会更可观。赵萧告诉记者，工业地产的收益，年回报率一般在10%以上。
东莞露“厂房真空”，温商组团物色
青睐工业地产的可不止赵萧一人。
近日，从事标准件生意的温商叶宪豹忙于洽谈收购东莞一处厂房事宜。该厂房占地约100亩，连土地，价值大约3000多万元，之前由港商投资所有。
除了东莞，他和圈内好友还在佛山等地物色厂房。“这些厂房收购完成后，除了自己企业使用一部分，大部分将出租。”叶宪豹表示，这些厂房建立较早，周边配套较为完善，如再投入一部分资金整理改造，就可以投入使用。
“眼下银根紧缩，劳动力成本高，制造业低迷，广东很多城市的厂房开工率都不高，有的关门转行，有的迁移中西部。”对于温商在广东投资旧厂房，东莞温州商会会长周建云说，广东现在的确有一批空置待售的厂房，如果政策把握得准，利用得好，投资旧厂房是个不错的选择。
周建云分析，东莞闲置的厂房多系前些年台商、港商留下的，地理位置及周边环境不错，也适合民资短线投资口味。
一位圈内人士告诉记者，最初实业出身的企业家投资工业地产是委托代理行完成的。随着经验的累积和圈子中的交流传播，做实业的老板发现囤积工业地皮挣钱更快，于是吸引更多的人进来。
与商品房的投资领域相比，工业地产没有各种惩罚性税费的政策，可以说几乎没有管制投机的措施。于是，在2010年开始的楼市政策调整过程中，从住宅投资转向炒卖工业园区地皮的新闻屡见报端。
皖江城市带建设，温商“别样姿态”杀入
“之前不少涉足房地产的温商，开始掉头投资工业物业。”在万和豪生大酒店大厅，温商叶海(化名)向记者展示全国各地工业园区的招商资料，此前他已在湖南、安徽“巡逻”了一番，伺机投资工业物业。
但在他的投资计划里，是不会以房地产的名义进入的，叶海非常清楚，现在楼市调控政府正严，拿地成本太高，而如果以科技、物流或者其他新兴制造业的名义投资工业用地，问题就会简单许多。
一番考察下来，初步相中安徽省长丰县一工业园，拟建立一个印刷基地。叶海得出一个结论，国家鼓励发展的产业更容易拿地。“物流业是国家鼓励的下一个重点行业，即使是在银根紧缩的情况下，物流商也比较容易拿到地，而且价格相对低廉。”
这缘于长期以来，地方政府为了招商引资而压低工业用地价格，甚至有时候采取极端的工业用地“白送”的方式来吸引投资，从而达到依靠低廉的土地，吸引来投资、增加本地GDP之目的。
“工业划拨用地与商业出让用地的土地价格悬殊，多数以协议方式出让。”叶海说，通过工业用地立项取得的土地，几乎可称之为低成本高收益的典范。
“除了依然烫手的商业地产外，工业地产的确已进入温州人的视野。”合肥温州商会一位工作人员表示，近几年来随着皖江城市带的启动建设，在皖温商已不再仅仅满足于单纯的住宅买卖，开始将目光转向各地产业园区的投资和建设。
1500万元投资工业地产，一年后赚了2000万
熟悉工业地产投资的业内人士告诉记者，温商投资工业地产可谓近水楼台先得月。
温商本身就是做实业出身，在各地都有投资，了解当地政策和厂房的需求。近年来制造业不景气，温商本来就是各地招商引资的重点群体，因而他们出手比别人快而准。
叶海告诉记者，去年6月初，他的一位朋友来到余杭，花费1500多万元购进了70多亩工业用地，约20万元/亩。一年后，他在熟人圈私下以超过50万元/亩售出，净赚2000万。“1500万元在京沪，大概只能投资四五套房子，而工业用地则可以接近百亩。”叶海感叹。
“你还可以在闲置的土地上，适当地搭建些简易的厂房，等到交通方便了，便可以开始准备转让了。因为有民间融资的成本，不太容易等到土地价格像住宅那样翻好几番才出手。”虽说不介入地皮炒作，但叶海却深谙地皮投资的潜规则。
“工业地皮投资要对当地的规划很熟悉，并尽可能从政府那里争取到更多优惠政策，如允许分期付款、分期建，还可以拿着合同去银行融资。“如果能把工业用地的功能改变为商业或住宅用地，那就真正发了。”叶海说。
近年来工业用地的审批也紧缩，工业用地的价格一路上扬，很多在外做大了的温商都发现，工业地产所获得的增值幅度大大高于主营业务的增值。为了找到一块理想的厂房工业用地，两年前叶海几乎跑遍上海郊区的工业园区，但是一直找不到合适的土地，只好把眼光瞄向合肥、武汉等发展潜力较好的二线城市。