投资商铺谨防风险

眼下，商业地产仍为一些投资者关注，但就在这个价格不断被炒高的市场中，部分商业项目的经营并非预想那样顺利——

临街商铺“一铺难求”

“CPI走高，钱越来越不值钱；想要跑赢CPI，好的投资途径又不好找。”合肥市民张先生手里握有三四十万现金，近段时间却一直在为如何保值增值而烦恼。在他看来，股市、期货风险太大；黄金、白银领域不敢进入；相对于基金、债券，用“闲钱”置业“心里更踏实一点”。“与住宅地产相比，商铺不在调控范围之内，有更大的升值空间”。

6月16日，中国人民银行发布的《2011年第2季度储户问卷调查报告》显示：在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选，其他依次为“基金理财产品”、“债券投资”、“股票投资”。

但在房地产市场调控和“限购”的背景下，与张先生抱类似想法的人不在少数。部分投资者将目光转向商业地产，商铺交易逐渐升温。1-5月份，全国商品房住宅销售面积增长8.5%，而商业营业用房增长13.4%；住宅销售额增长16.0%，商业营业用房增长31.6%，商业地产的销售面积和销售额均大幅超过住宅。

随着商业地产投资热度上升，省城商铺价格和租金价格也呈攀升态势，最受市场欢迎的社区临街商铺多出现“一铺难求”的情况。记者探访省城望江路与潜山路交口和黄山路与潜山路交口附近5家楼盘，销售人员均表示，临街商铺“一般开盘就卖完了”。在位于政务区东至路龙泉路交口位置稍偏点的临街商铺，理发店老板说一个星期前已接到房东通知，从下个月起每平方米加收3元，25平方米的小铺面每月要多交75元。据他所知，今年以来，同区域铺面租金普涨，地段好点的铺面，每月租金增加了10%到15%。

回报诱人却无保障

与传统的社区临街商铺不同，目前市场上，购物中心“产权式商铺”颇为流行。

在合肥蜀山区望江路与石台路交口、望江路与潜山路交口附近，某购物中心商铺销售中心打出“合肥收租王”招牌，“投资零风险、高回报——6年回报163%，11年回报243%”，“20万买间铺；11年双重回购保障”。在翡翠路与芙蓉路交口处某购物广场打出“商业旗舰，财富磁场”，“收益共创共享”的“产权式商铺”来吸引眼球，现场前来咨询的人络绎不绝。类似的购物中心均以优越的地理位置、高端的消费人群、知名企业入驻为由头来打动购买者的心。

据了解，中小投资者常投资的商铺形态有三种，社区临街商铺、专业市场商铺和产权式商铺。瑞博地产商业总监吴昊认为，临街商铺一直引人关注，其消费对象除了社区内的固定客户群以外，还可以面对小区外的城市居民。这些临街铺位，依靠交通的独特优势，易受追捧。专业市场商铺类似临街商铺，主要看所在商圈成熟度，面向人群相对固定，此类商铺一般是商住两用，“即使经营不善，还可以住”，新开业不久的南七五金机械大市场大体就属于这种类型。

购物中心“产权式商铺”是目前比较流行的一种商铺形态，产权实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离。业内人士指出，与社区临街铺面、专业市场商铺不同，产权式商铺其根本特征是开发商拆零销售产权以快速回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者，其运作方式也往往称为“售后返租”。对投资者而言，该模式省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，但产权式商铺能否增值，主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10多年、甚至20年的运营期内，一旦商场经营失败，商业管理公司无力承担租金回报，就会导致业主权益无法得到回报。

投资商铺风险倍增

目前购买商铺的投资者真正从事过商业的并不多，据有关人士介绍，大部分人之所以选择买铺是因为其“比炒股更安全”、“稳赚不赔”，加上没有其他的投资渠道，转而期待养铺收租当个甩手掌柜。

然而，火爆的销售和良好的市场前景并不能为商铺市场稳赚不赔保驾护航。相反，就是在这个不愁销售、价格不断被炒高的市场中，已经开发的部分商业项目在经营上并不像想像中那么顺利，投资商铺的风险越来越大。

由于经营不善，商铺大量空置的例子已经不是个案。日前，合肥香港商业步行街总价2000多万的房产，在省产权交易中心挂牌转让。很多合肥人对这条步行街并不陌生，8年前，它曾被标榜为“继淮河路商业步行街之后的合肥又一大型商业步行街”，商铺一度飚升至每平方米1万元，创当时“天价”。但在“辉煌一时”之后，这条步行街却成为远近闻名的“烂尾”工程，现在是个吵闹的菜市场。

省城一位业内人士指出，打着各种噱头、每平方米单价动辄数万元的商铺，几乎所有的广告词都是“升值”，而非“收益”。而记者的随机调查也显示，购买者的目的也多是冲着“升值”去的，较少关注收益。大量的商铺空置现象也应引起足够的注意。在政务区、经开区多个小区，临街商铺的开铺率不到三成，位于翡翠路上的某大型购物中心因招商不足，至今尚未开业。

“跟住宅比起来，商铺存在的风险更大。”吴昊表示，商铺的价值体现在经营上，地段好、经营能力强，升值潜力就大，如果经营不起来，其价值甚至还不如一般的住宅。“并非所有商铺都能赚钱，也并非所有的商铺都适合任何类型的购买者。”一但“养铺”不成，成“死铺”，不仅转租困难，而且买铺之初期待的“升值”无望，高租金和高回报也越来越难以实现，商铺的投资风险就会越来越大。