深圳二手写字楼租售比持续走低 自用论尚早

大机构最新发布写字楼市场研究数据显示，随着租金回报率不断走低，不少长线投资客对写字楼市场持悲观态度。对此有业内人士认为，虽近年写字楼租金涨幅不及楼价，但目前做出悲观的结论为时尚早。

租售比持续走低

2011年1月至今，深圳写字楼仅有一个新项目摘得预售证，成交量整体以存量为主。据中原地产统计，5月份二手办公楼的成交面积是一手办公楼成交面积的近18倍，可售新楼逐渐减少，使得一、二手办公楼的成交差距继续拉大。

新增供应量不足，再加上住宅实行限购，以投资需求为主的深圳写字楼市场自2010年开始进入到一个交易黄金期。以二手楼为例，根据美联物业的统计，自2009年1月至今楼价每月持续上涨，累计涨幅达122%，今年5月达到49465元/平方米的历史最高价位。

售价涨幅迅猛，反映真实需求的租金涨幅却难以与之抗衡，进而租金回报率持续走低。据美联物业的统计，今年5月的平均租金为历史最高的172.2元/平方米·月，环比上升2.5。租金回报率则与之两极分化：自2010年以来，深圳二手写字楼租金回报率持续走低，今年5月的4.18%处于历史最低位，较之国际通行的正常投资回报值6%有近2个点的差距。

现谈“自用论”为时尚早

在这样的大环境下，回报率偏低不适合长线经营，购买者难逃自用的说法开始被放出。针对回报率走低问题，业内人士表示正常租约都是3年至5年一签，租金变化在灵活的售价面前存在滞后性，因此反应在回报率上呈现走低态势。

世华地产中心区区域总监易海龙认为，任何投资都具有风险，但现阶段给未来作出结论为时尚早。以福田中心区为例，目前基本无房可租，用于业主自用的写字楼单位比例仅为10%，并且有可售单位被放出后成交周期很短，反应出新兴市场的态势。

“以目前的租金涨幅来看，放在手上3年回报率应该可以达到8%。”美联物业工商铺部总监姜奇夫预测道。他称，香港部分区域20年楼龄的写字楼现在都能卖到20万元/平方米，月租金每平方米破千元，而福田中心区、罗湖等地的租金刚过百位数。“罗湖嘉里中心去年只能租到120元/平方米·月，如今达到了160-180元/平方米·月。”他补充道，目前很多港企都将自身的部门安插到了内地进行办公，为的就是低廉的物业成本。