写字楼群里的商业困境
打烊时分，北京永安里东长安饭店一层巴拿米西饼屋的伙计，将货架上的面包分类整理，白天没有卖完的面包，每三个被装到一个食品袋里，10元特价。
时值端午节。伙计撇了撇嘴，每到节假日，生意就冷清了许多，原因是写字楼里的白领们都回家了。开这样的小店，需要支付不菲的房租和100万加盟费，或者直接低折扣订购产品，通常是2.5折到3折的样子。
伙计说，是否盈利，最关键的因素是选址。建外SOHO的分店生意很好。不到一百平方米的面积，尽管每月需要缴纳7万元的租金，但该店仍然是盈利最高的分店。两店形成鲜明对比。
在CBD、金融街、三里屯等写字楼群遍布着许多商业。有大型商场，有整层的写字楼底商，亦有被散售的商铺。尽管这些商业，每个月有20个工作日可以和数以万记的白领亲密接触，但大树底下偏偏不长草。午休时分，只有小部分白领选择逛街，生意最火的是餐饮店。傍晚时分，代表强大消费力的白领们迅速从写字楼里撤离，饭馆的生意又冷清了大多半。而节假日，这些写字楼群里的购物中心也很难像传统商圈里的购物中心那么红火。
蜜糖还是毒药？
绝大多数开发商希望靠时间来度过商业的困境，因为商业需要时间来培养。占据核心位置的国贸写字楼底商，培养了数年，才达到了今天人流兴旺的局面。有些高级品牌在此开店，尽管不盈利，但为形象考虑，仍会维持下去。
相似的情况发生在位于北京传统商圈的王府井东方广场，商业部分是所有业态中盈利能力最强的。为了上市，东方广场披露了经营数据。数据显示，东方广场2009年总收入达19.7亿元，利润13.55亿元。其中，东方新天地收入为7.48亿元，利润达到6.26亿元，位列首位。东方经贸城、东方豪庭公寓、北京东方君悦大酒店收入分别为76.69亿元、9800万元和4.54亿元，利润分别达到5.31亿元、4600万元和1.52亿元。但并不是所有的商业都能够取得这样的成绩。
“衡量商业是否能成功的关键因素有两点，一是人流量，二是营业额，商户的成功才是商业地产开发商真正的成功。”凯德商用中国西区总经理陈光良对本报记者表示。在北京的写字楼群里，很多商业艰难存活，换租频繁。
商业最大的运营成本来自租金，坪效是传统品牌门店经营中最核心的重点。坪效是源于台湾商业领域的常用术语，指的是每坪的面积可以产出多少营业额（1坪=3.3平方米，业内通常说的坪效是指每平方米营业面积上产出的年营业额）。在高密度人流的商业位置，用最小的门店面积实现营业额最大化，是保障高坪效的最有效办法，因此街店形式成为传统品牌在一线城市顶级商圈的首选。
以著名的北京西单商业区为例，1990年代的西单呈现出“小、多、密”的商业特征，主干道东西两侧店铺林立、热闹非凡。西单北大街路西成为大量传统休闲服饰品牌街店的天下，在Baleno、JeanWest、Metersbonwe等主要品牌的带动下，XXEZZ（阿瑟斯）、Robinhood、Gioradano、S & K（Baleno子品牌）、Bossini等一大批品牌街店一字排开，每店百平方米左右。尽管租金超过100元/平方米/天，但由于西单稠密的人流，多数街店仍能利用极其有限的面积创造1000万元左右的年营业额，店内人头攒动的火爆景象是街店高坪效的真实体现。
如果单看某品牌的销售额，则会形成更直观的对比。2009年数据显示，ZARA西单大悦城店以不足800平方米的面积创造了世贸天阶店近3倍的年营业额；若以坪效计算，ZARA大悦城店是世贸天阶店的7倍。知情人士向本报记者透露，如果不是斥资2.5亿打造LED天幕，世贸天阶可能无法吸引那么多的游客前来消费。
同样，位于金融街的高档购物中心连卡佛和去年才开业的财富购物中心，都有相似的问题。始创于1850年的连卡佛，在香港的中产阶层拥有相当数量的忠实顾客。而在内地，这个国际精品店并没有像在香港一样被消费者认可，
早在2006年12月26日，连卡佛关闭了在上海经营了6年之久的位于淮海路的门店；2007年4月1日，关闭了杭州卖场，被国大百货取代；4月3日，哈尔滨卖场也难逃关闭的命运。关闭后的上海、哈尔滨卖场，由连卡佛的“同门姐妹”美美百货接手。2007年10月27日，连卡佛在北京金融购物中心再开一店。3亿元的投资、600多个国际品牌进驻，但难掩其冷清的场面。某不愿透露姓名的商业地产顾问机构人士向本报记者透露说，虽然连卡佛人流少，但个体的消费金额很高，也许可以弥补一部分收入，很多明星都是连卡佛的常客，王菲和邓婕等明星也在此购物。但从普遍意义上衡量，连卡佛、世贸天阶、财富购物中心等商业都难称得上成功。
遭遇更大挑战的是写字楼底商部分。2010年，朝外SOHO和SOHO尚都的业主，打着横幅到售楼处抗议商铺租不出去。在朝外SOHO，中原经纪公司的经纪人告诉记者，现在SOHO尚都一间50平方米的商铺，每个月的租金是2万。尽管租金高昂，但业主必须忍受较长时间的空置期。商户要在此生存，也必须要选好生意方向。中原经纪公司的隔壁是一家服装店，以出售礼服为主。“生意很好，出货量挺大的。”前述经纪人说。但亦有陷入困境的，在大望路万达广场、三里屯SOHO，可以频繁看到写字楼底商的招租、换租现象。
为了保证商业经营的质量，许多开发商选择持有而非散售商业，结果是背负了沉重的招商压力。如转型远洋地产在光华国际项目中，就承受了这样的压力。光华国际的商业部分被定位为WE-LIFE生活广场。
如何拯救
没有任何一家国际品牌敢于忽略中国商业的消费潜力。
以商铺市场为例，世邦魏理仕今年对近300家国际零售商的调查亦显示，目前已有50%的国际零售商落户中国。不管是Gap、H&M、Zara等已进入中国的时尚品牌，还是Forever 21、Aldo、Geox等跃跃欲试者，均将拓展的重点放在了中国。这无疑将产生巨大的商业地产需求。仲量联行发布的2011年第一季度北京房地产市场报告显示，2011年一季度北京优质购物中心首层平均租金环比增长2.4%，达到每平方米每月639元。
数据从宏观层面反映了零售商业的巨大前景。但从微观角度，强者愈强，弱者似乎需要更长的时间翻身。
“商业几乎每两年都要进行一次大的调整，尽管是盈利最高的物业，但也是最难操作的物业形态，关键是看开发商如何运营。”易城中国副总裁尹宝军说，根据写字楼项目本身定位的不同，写字楼底商存在很大差别。非商务区单体写字楼的商业部分基本上还处于自给自足，服务于本写字楼客户的层面，对写字楼本身的依赖性非常强，没有走出社区底商的范畴。
尹宝军认为，考量单体写字楼商业的唯一标准，就是写字楼的人气是否够旺，写字楼的入住率是否够高。人气旺的话，很容易带旺写字楼底商；相反，如果写字楼人气不旺，写字楼底商就很难旺起来。带来的启示是，很多写字楼并不需要配比那么多的商业，尤其是在传统商务区里的写字楼，消费半径很难扩展到区域外。这些写字楼的底商更适合做餐饮配套服务，而不是大面积的商业。而关于商业综合体的开发，不同地段，商业、办公楼、酒店的配比应该有所不同。
据易城中国研究部副总监孙健介绍，商圈型城市综合体项目，办公与商业是最主要业态类型，其次是中高档公寓，然后是酒店及服务式公寓。交通枢纽型城市综合体项目，办公与商业是最主要的业态类型，排在重要性第二位是服务式公寓、酒店、公寓三个业态。 新兴区域城市综合体项目，商业是重要业态，其次是办公，服务式公寓及酒店排在第三位。但现状是，开发商对此研究不足，“有些项目开发得有些盲目。”