5部委叫停“商改住”挡不住商业地产逆市热销

5月16日，北京市住房城乡建设委员会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局5部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益出台了五个方面的监管措施，严禁“商改住”等违规行为，并从6月1日起执行。

　　“禁令”促使商业地产逆市热销

　　新政一出，不少商住楼掀起了一股购买商住房的热潮。根据北京房地产交易中心数据显示，5月底(5月23日-5月29日)套数排行榜中，排名前五的均为商住项目。在北京取消“商改住”的调控政策变向助推下，商住项目集中发力逆市热销。

　　事实上，数据显示，“京十五条”颁布后的2月17日至3月2日，北京市商住楼房源累计成交532套，占总成交量的32.76%。而在5月住宅成交量排名前50名的项目中，商改住项目占了15个席位，成交套数为1776套，占前50名项目成交总量的31%，这一比重较4月明显上升了7个百分点。同时，5月总价100万以下的商改住项目成交量占总成交量的近六成，占比明显提高。而就在“商改住”禁令出台后不到半个月，位于马甸桥的商住项目金澳国际在鄂尔多斯推介会上全面成交，3小时内销售总额超过6000万元，这是项目继3月份当月销售一个亿以后迎来的又一次抢房热潮。

　　北京房地产交易管理网数据显示，5月北京商品房市场中，办公单元交易套数达到了2542套，商业单元签约也达到了805套，总签约达到了3347套，总量创造了数月来的新高，更是数倍于去年同期。这些成交主要是商住项目促成的。

　　稀缺属性、宏观通胀造就商业走热

　　目前“商改住”大行其道的主要原因可以归结为三点，首先是对于开发企业而言商业地产土地放量总体上供大于求；其次是住宅价格上涨的速度明显超过商业项目，导致“商住倒挂”现象凸显；而从目前来看，最重要的自然是“限购令”使得商业地产项目不但在价格上占据优势，同时在购买资格上也呈现出巨大的优越性。而目前政府对于“商改住”的叫停，反而让拥商改住的项目由此成为“限量版”商品，稀缺价值骤然提升。

　　而目前CPI连创新高，通胀压力越来越大，也是造成商业地产走热的一大原因；由于房地产是传统的保值、增值产品，加之近些年房价不断上涨，房地产投资前景随之高涨。虽然国家出台了有关“限制”住宅市场投资的“新政”，但通胀压力以及投资渠道的匮乏，难以令房地产投资需求真正离场，更多地转向非住宅市场。目前北京的商业地产市场成熟度较低，投资商业地产的资金门槛较高，投资风险较大，普通投资者的中小资本还很难进入商业地产领域，因此“不限购”、“低总价”的商改住项目，成为投资需求释放的重要渠道。因此，除去调控背景对商改住市场的利好因素外，与日俱增的通胀压力也是商改住市场升温的幕后推手，毕竟叫停“商改住”使得现有投资机会更加紧俏。

　　“以后像金澳国际这种商改住的项目不可能在办到产权证了，现在买是最合适的，既可以投资也可以自住，虽然户型面积小，但是总价低，而且购买项目的房子也没有户口和套数的限制，再加上项目的位置交通和自然景观都非常好，产品热销也在情理之中。” 在采访中，中冶置业金澳国际一位项目负责人说道。

　　投资商改住，稀缺与项目发展很重要

　　房地产行业的权威人士告诉笔者，如果6月1日之前项目的审批通过了，就按照老办法，6月1日之后将不再有这方面的审批。“对在售的商住项目来说是没有影响的。这次“禁令”卡的是规划审批环节，已经通过规划审批的项目还是能拿到预售证的。但商业项目投资风险稍大，所需的税费相对较高，所以购房者在投资买房的时候更应该看清楚商改住项目自身品质和未来的发展，千万不要盲目投资。”这位业内人士同时表示，“就拿最近热销的金澳国际来说，项目早就通过了规划审批，也已经拿到预售证了；而这个项目热销不仅仅是购房者想趁此机会赶上投资商改住的‘末班车’。另一个原因是金澳国际的产品非常好，毕竟这个项目所在的马甸桥的位置还是十分稀缺的，这不管是从土地供应还是从商改住的项目来看；在一个，项目的交通也非常便利，而且楼下马甸公园和能远眺奥体中心的景观和环境也成为项目热销的一大原因。”

　　据北京房交网统计数据显示，目前北京市在售商住楼项目有47个，这47个在售商住楼项目整体均价为27390元/平方米，其中，虽然市内6区的项目有30个，但由于未来不会再有商改住的项目，所以对于目前像金澳国际这样的商改住项目来说，未来稀缺性不言而喻。