避调控政策剑锋 上市房企加大商业地产投资

近日，世联地产发布研究报告，对2011年商业地产的开发热潮进行了分析。报告认为虽然众多房企早就涉足商业地产开发，但除了那些专业开发商业地产的房企外，其他房企更多地把商业地产作为一个副产品，为其住宅物业的配套而开发，只有在今年各大房企才先后表示加大商业地产投资。作为楼市调控的真空，城市升级改造的需求，商业地产开发将是今后房企可持续发展的一个选择。

其实从各大上市房企2010年度年报来看，不难发现2011年多数房企均加大了商业地产的投资，并制定了未来一定时期内的商业地产投资计划。保利地产表示未来3-5年商业物业投资比例达30%；金地集团表示2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%；龙湖地产计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米；中粮地产更是计划投资700亿复制“大悦城”，占到总资产的30%；

世联地产认为，虽然众多房企早就涉足商业地产开发，但除了那些专业开发商业地产的房企外，其他房企更多地把商业地产作为一个副产品，为其住宅物业的配套而开发。只有在今年各大房企才先后表示加大商业地产投资，视今年为商业地产的开发元年，因而形成今年特有的商业地产开发热潮。

楼市的快速上涨导致政府的轮番调控，然而几乎所有调控对象均为住宅市场，而非商业地产。世联地产举例，限购令及限价令均因住宅市场而出；限贷令要求住宅第三套停止贷款，而商业地产并无相关规定；住宅土地开发一般会要求符合“9070”规则，有些住宅项目会要求配建保障房、学校等公益物业，但商业用地开发少有此类限制；十二五期间，中央要求建设3600万套保障房，与商品住宅市场形成竞争，而商业地产因“住禁商”规定并没有可竞争的替代品；等等。因此，楼市在经过多年的“商住倒挂”后，终于在近几年迎来商业地产的快速发展，并且改变了“商住倒挂”的窘境。

从企业的角度来看，报告也认为商业地产开发是房企可持续发展的选择。首先，将商业作为住宅物业的配套进行开发，几乎是所有进行住宅物业开发的房企所必须涉及的，这一现状决定了房企不得不介入商业物业的开发，销售甚至经营。当然，房企亦可以选择与专业商业地产开发商进行合作开发，不过从万科与凯德置地合作的失败似乎说明，合作并不是最好的选择。其次，十二五期间，中央决定建设3600万套保障房以满足中低收入群体的住房需求。若这些建设目标如期完成，将意味着平均每年将有720万套保障房入市，而2010年商品住宅成交套数约900万套，受部分商品住宅需求转向保障房的可能，在未来住宅市场里，保障房与商品住宅将形成平分天下的格局。这一现状，将会影响到目前商品住宅的销售，进而会影响到商品住宅的开发规模和速度。这迫使房企不得不提前介入商业地产开发。