禁令之下 福州商业地产市场更加火爆
将住宅用于经营性活动或者作为办公场所使用，这在福州是个见怪不怪的普遍现象。我市日前决定严厉制裁改变住宅功能的行为：尚未办理产权证的住宅，不予办理产权登记手续；已办理产权证的住宅，产权交易登记部门在若干年内实施产权冻结。记者昨日调查发现，此举有望使原本就已十分火爆的福州商业地产市场更加火爆。
现状：住宅商用非常普遍
有人在你的住宅楼里开公司、开超市、开美容院甚至办培训班，你作何感想？
这样的现象，在福州大多数居民小区都能看到。家住台江武夷绿洲三期的黄先生，当年买房时特别避开东街口等繁华地段，挑选了一套自认为“安静”的房子，没想到现实与理想大不相同。“这是纯住宅小区，可现在‘商用价值凸显’。有的一楼业主将房子改为小卖铺、商店，有的业主则将房子租给公司，还有的则在房子里开办了儿童托管所。”黄先生说。
而位于繁华地带的楼盘，就更加“热闹”了。昨日上午，记者走进东街口附近一个住宅小区，发现很多居民楼的窗户上贴着房产中介、摄影、出国中介等广告。业主告诉记者，由于商用住宅太多了，一些住户不堪其扰，只得将房子租给商户。
即使是在人们觉得以居住为主要功能的金山，不少纯住宅小区里也进驻了不少企业。如记者昨日在金山大道北侧一个大型楼盘里看到，部分住宅里放置的是办公用的隔断，员工们埋头工作，俨然是个写字楼。
正是因为“住改商”太普遍了，福州市多位人大代表此前都提交建议，要求住宅小区不得出租给公司经营者，以维护小区公共安全。
商家：租用住宅降低成本
记者采访了解到，本地“住宅商用”现象基本分为两类，一种是便民类，一种是创业类。
便民类的商家主要包括蔬菜店、副食店、干洗店等，一些小区因种种原因，相关的服务和商业配套设施跟不上，这类便民类商家的出现，基本上能得到周边住户的默许。
而创业类商家主要包括一些科技公司、广告公司、中介公司等。这些刚刚起步的小公司，为了降低创业成本，把自购或租赁的民宅作为经商办公地点。
“纯商务写字楼租金远高于住宅，对中小企业是一笔沉重的负担。”在东街口红霞新城，一位商业租户告诉记者，目前福州市中心区域的写字楼，中等水准的平均租金水平是60元／平方米／月，100平方米的月租金为6000元，高档写字楼的租金水平是100元／平方米／月，100平方米的月租金为10000元，高的可达到17000元。而且很多写字楼的面积比较大，难以租到“小户型”。相比之下，同面积的高档商住公寓租金每月仅4000元~5000元，而普通住宅的租金每月只要2000元~3000元。
在物业费方面，目前福州高档写字楼的物业费大约为每月每平方米5元~6元，而高档住宅物业费为每月每平方米2元左右，普通住宅物业费只要每月每平方米0.5元~1.5元。此外在水费、电费方面，写字楼的价格均比住宅贵一到两倍以上。综上所述，租用住宅办公比租写字楼成本要低很多。
对房东来说，将房子租给企业也远比租给住户合算。在红霞新城、五洲大厦，一些业主告诉记者，一套面积为100多平方米的房源，租给企业的月租金是5000元~6000元，租给住户只有2000元~2500元。
即使是物业管理公司，也能从中得到好处。一位海润滨江花园的业主告诉记者，将住宅变商用，要向物业交双倍物业费。据记者调查，在东街口区域，多个商住楼的物业也是这样收费的。
商产小户型：“三不限”优势明显
由于市场缺口比较大，加上受限购令的影响，从去年开始福州写字楼市场的租金一路上扬，刺激了许多人投资写字楼市场。据了解，福州原有写字楼60多座，而今年上半年动建或是公开的项目就有20多个。加上许多正在开发的城市综合体项目，福州今年的写字楼市场正在大爆发。
不过，高端写字楼项目购买成本高，实力有限的投资者很难掏出千万元去购买。对一般小企业来说，租赁高档写字楼也不太现实。这样，不受限购令影响、具有商业产权、面积又比较小的商业产权小户型(SOHO)就开始被市场双方看好。
商业产权小户型，或者说酒店式公寓，作为商业地产的特殊体，既具有星级酒店的服务功能和管理模式，又具有写字楼的特点。相对于写字楼而言，商业产权小户型投入成本低，风险小，投资自住两相宜。
福州几家房产营销机构的报告显示，越来越多的投资客热衷于“三不限”(不限购买套数、不限按揭贷款套数、不限外地户口购买)的商业产权小户型，不仅因其回报率稳定，而且因其集住宅性商用性于一身，作为过渡性物业居住或投资均比较理想。尤其是小户型项目，因面积小总价低，投资门槛较低，颇受投资客青睐，它们的热销成了楼市一景。
目前榕城销售的酒店式公寓以小户型居多，面积一般为四五十平方米，单价大多为每平方米 12000元~20000元，在豪宅林立的2011年占有较大的性价比优势。对创业企业来说，租用这类小户型能控制成本，是回避住宅禁商令的有效出路。
从目前行情来看，榕城市场上的商业产权小户型项目已经形成一定规模，无论是供应量还是销量均突飞猛进。从去年到今年，福州部分酒店式公寓项目已连续多次名列商业项目销售排行榜之首，甚至出现加价购买的现象。