北京核心区写字楼稀缺 外资成租赁需求主力

2008年的金融危机重创了中国的房地产业，好在住宅市场经过了近一年的调整后强势反弹。而商业地产则命运多舛，京城各大商圈的甲级写字楼无论是租是售，均成交惨淡，CBD区域的空置率更是攀升至30%。直到2010年住宅市场的宏观调控，使得商业地产终于开始复苏。到今年3月末，北京的甲级写字楼空置率降至10%以内，租售价格回升至最高点，彻底摆脱了金融危机的影响。

甲级写字楼租金上涨近一成 金融街依然最贵

国际房地产顾问戴德梁行近日发布的报告显示，今年第一季度，北京甲级写字楼租金环比上涨9.46%，达到每平方米每月187.35元，突破了2008年国际金融危机前的最高值。“以写字楼为主的商业地产经过两年的低迷，已完全从国际金融危机的影响中走了出来。”戴德梁行华北区策略发展顾问部主管王晨表示。第一季度北京甲级写字楼依然延续着2010年供大于求的局面，导致空置率继续环比下降了4.3个百分点，至9.17%。这也是多年来的最低值。

该机构写字楼部主管吴佩玲解释道，从去年开始，随着国内和全球经济的复苏，曾经空置率居高不下、交易冷淡的写字楼市场，表现出惊人的恢复速度。像刚刚过去的一季度，北京甲级写字楼市场的吸纳量（指报告期内销售和出租房屋的数量之和）超过了30万平方米，远远高于新增供应。重点成交区域仍集中在CBD商圈，多为较大面积的租赁，共成交了近20万平方米。

租金方面，燕莎区域的租金涨幅位列一季度榜首，环比增长13.55%。金融街和CBD商圈的租金分别环比上涨了6.45%和11.30%。其中金融街的租金创下历史新高，至每月每平方米225.81元，领先于北京其他商圈。

外资是写字楼租赁需求主力

写字楼租赁市场的回暖、空置率的下降正是源于经济的复苏，尤其是那些在金融危机时撤离中国的外资企业，如今却争相进入，成为写字楼租赁需求的主力。报告显示，一季度多家外资公司续签租约，并扩大其业务。

据不完全统计，中海广场、嘉铭中心、远洋光华国际、凤凰置地、金地中心等12个项目都有大面积写字楼签约。外资企业受全球性金融危机的消极影响明显减弱，在一季度共承租了5宗3000平方米以上的写字楼办公物业。例如日本丰田汽车就整租了中海广场2.2万平方米的写字楼。

对此，王晨表示：“虽然写字楼租金快速上涨，但也只是重新达到2008年金融危机前的水品，预计今后将有更多的外资机构投资者和国内公司活跃于写字楼市场。”而今年的新增写字楼供应，将有近一半用于企业自用。因此，预计市场需求仍将超过新增供应，租金不乏上涨动力。

写字楼亦成投资重点 大单整购频现

住宅市场严格的限购政策，并未影响到北京写字楼投资市场的活跃，仅今年前3个月，就不断有大宗交易爆出。其中，国内资本凭借强有力的资金实力，完成了多项优质写字楼的整栋投资。其中最引人注目的是，五矿集团对东二环第五广场的收购。2月28日，五矿集团发布公告称，公司拟募集人民币45亿元用于收购北京第五广场的三栋甲级写字楼物业，收购后该广场将计划用作办公楼。无独有偶，西直门西环广场内的三栋写字楼，因形似三座小山一直是区域的标志性建筑，如今也被整栋出售给一家香港背景的公司。

另外，再早些的时候，北京金融街控股股份有限公司通过收购商业地块的形式完成了一笔大单交易。今年1月初该公司发布公告称，将以40亿元收购北京中信城B、C、D三个商业金融地块的土地使用权，规划地上建筑面积共约20万平方米，包括商场、写字楼、酒店、酒店公寓等物业。

随着全球经济的复苏，境外投资机构的回归，境内公司以及投资机构角逐北京优质写字楼的趋势逐渐形成。来自新浪商业地产频道的网络调查显示，有79.2%的人表示在住宅调控下，会从投资住宅转向投资商用物业，而商铺、写字楼、商住楼成为他们最想投资的物业。业内预计，写字楼、商铺等商业物业虽然在一季度涨幅近一成，但由于城市核心区的新增土地供应接近枯竭，未来数年核心区的新增写字楼和商铺将越来越少，因此价格仍可能上涨。