天津次商圈升级潜力大 奥城商务区4年租金涨7倍

2011年，天津将进入商业地产快速发展期。与需要培养周期的新建商圈和配套老化的传统商圈相比，既有成熟环境和品牌又有新品供给的次新商圈吸引着更多买家的关注。商业地产对物业和管理服务的高要求，也让次新商圈被寄予更高的升值期望。

投资重心转向商业地产

“我打算建议老板在这里购置办公用房，同时我也在考虑个人投资的问题。
”新金融记者在融创奥城售楼处遇到青睐不动产投资的刘女士，原本打算购买住宅进行投资的计划因为调控新政而暂时搁浅，刘女士的投资方向转向了商业地产。

“这几年我基本上是购买住宅进行投资，一方面因为收益不错，另一方面则是因为住宅产品的单项资金比商业地产要少很多。”不过，2010年新政出台后市场风向的变化让她从去年下半年开始调整了投资思路，“我觉得，未来几年的房地产市场将是商业地产的时代。原来1000万能买5套住宅，但现在要用它来投资一个商铺或写字楼的一个区间了。”

像刘女士这样从住宅市场转战商业地产的不动产投资客已经形成一股新势力。在国家一系列政策调控下，住宅置业的压力越来越大，购房者浓重的观望情绪和转战风，让不少房地产商纷纷将开发重心转向商业地产，商铺、写字楼、公寓等产品形态在楼市里的比例也逐渐提高。

2010年下半年，多个商业地产项目的亮相已经让天津商业地产开始快速升温，一批高端商业地产项目的即将亮相和新商圈的形成则预示着2011年天津几大商圈的竞争将会更趋白热化。而45万平方米的RBD奥城国际商务区经过8年发展已经日渐成熟，2011年即将推出的豪宅公寓则将会让这个天津最受关注的次新商圈再度成为天津商业地产的关注热点。

地段与设施双重优势

“与2007年比，这里的租金涨了近7倍。”在时代奥城 (论坛 新闻 视频)底商经营了4年多的陈先生坦言，虽然租金价格飙涨，但他依旧愿意守住这个黄金商位。原因当然是这里强劲的消费能力能够保障他的收入跟租金一样水涨船高。

投资商业地产就意味着将要对不动产进行直接或间接的经营管理，这就需要投资者对物业项目具有更准确的判断力。因为融合了地段和设施的双重优势而具有更强的升值潜力，这也是大批投资客转战商业地产后普遍关注次新商圈的关键原因。时代奥城就是天津次新商圈中最具代表性的案例。

“与天津其他商圈相比，这里综合水平很高，社区配套和物业管理都已经成熟，后期仍在力推的写字楼产品也让该区域继续保有一定的发展空间。”刘女士直言，之所以看好奥城国际商务区，就是因为该商圈既能省力入驻又有升值潜力。“南京路、和平路、小白楼等商圈成熟，但已经饱和，发展空间不大。河东、西站商圈等区域前景还不明朗，其他商圈的周边环境又不够成熟。”在考察了天津多个商圈后，刘女士觉得时代奥城的综合素质最让她满意。

交通优势打造商务领军

交通网络对于商业地产而言就如血液般不可或缺，关乎生存大计。在商务办公项目空置率问题仍在讨论不休的时候，奥城国际商务区写字楼的一、二期入驻率却高达95%，奥城区域完善的交通条件对于商务区的企业进驻起到了重要作用。

奥城国际商务区位于天津城市南“金角”之位，是天津城市重要的交通枢纽中心。距离梅江天津电视台、梅江会展中心10分钟路程。更值得一提的是，从这里10分钟便可到达市中心，20分钟到达火车站，40分钟到达天津机场，50分钟到达天津经济开发区。据了解，奥城国际商务三期产品还将紧邻地铁5、6号线双轨出入口。

“我们公司20多人中有12人都是步行族，没有汽车，公交车和地铁是他们上班的主要交通工具。奥城商务区周边的交通条件成熟，员工上下班便利，而且我们公司很多重要客户也都在奥城商务区内办公，业务交流便捷，这些都是我把办公室搬到奥城的重要原因。”去年7月，陈思达的信息咨询公司从南京路搬到时代奥城，虽然继承了市区办公商务区的便捷交通条件，但这里从不拥堵，奥城既成熟又清静的商务区环境是商务人士们的最爱。

金逸影城、易买得、苏宁电器等世界知名商家成熟运营，Mr.Pizza、ipod、America Standara、KFC、巴黎贝甜等350多家知名商家步入高速发展期，经过8年的培养和不断升级，奥城商圈已经形成了独特的商业氛围。2010年，奥城国际风情街被天津市政府列入重点工程，成为政府重金打造的十大特色商街之一。180个社区超过40万人的强势消费群体，24国公民的和谐共居，日均8万元的消费客流都为奥城国际商务区带来鼎盛人气和无限商机。

商务三期新盘聚拢人气

刘女士这次来天津考察的重点是奥城国际商务区三期。现场销售人员透露，尽管还在建设中，但奥城三期预售情况已超出预期，一些知名公司和商家前来洽谈购买事宜，同时也不乏像刘女士这样前来询问的个人投资者。“像如此成熟的区域，现在又有新品推出，确实是难得的投资机会，我会尽快商议，早些购买。”刘女士表示。

购房者之所以对奥城项目如此认可，除了奥体国际商务区的吸引力外，三期工程的设计也是一大卖点。融创的工作人员直言：“建筑品质、结构布局、信息化、智能化、层高、大堂挑高、景观绿化、电梯质量与配置，乃至对客户的选择，都是奥城国际商务区高品位写字楼着力打造的细节。”

成熟的次新商圈对于高端商务办公需求来说，其代表的企业形象也是重要的选择标准。融创地产销售人员表示，此前前来洽谈入驻商务3期写字楼的几家知名公司都表示，奥城商务区最让他们关注的是其管理、配套等综合条件的高水准，成熟而便捷的区位优势和商务区的品牌影响力已经形成了对企业形象定位的作用，在此办公也会对企业形象具有一定宣传作用。