楼市未来十年：商业地产的成熟期
未来十年楼市发展要看商业地产
信息时报：未来十年广州商业地产是否会飞速发展？是否会迎来成熟期，有哪些有利条件？又有哪些局限性？
申格联：未来十年广州商业地产是否飞速发展，这主要看国内外整体经济形势。客观的说，此次金融危机对全球经济的冲击是巨大和漫长的，但是，只要中国的内需真正打开，13亿人口的巨大需求对国家中心城市的商业拉动是巨大的。目前，广州的商贸文化底蕴深厚，市一级的商圈正在逐步成为华南乃至全国闻名的商圈。此外，在城市管理和商业运营上广州也正成为全国的佼佼者。这些条件为广州商业地产进入十年后的成熟期打下坚实的基础。然而，商业地产的发展除了硬件基础外，诸如中、下阶层收入状况的改善、医疗社保状况的改善、政府对城市的总体运营情况、城市主导产业和新兴产业的发展情况以及国民的消费习惯等等都会极大地影响商业的发展和商业地产发展。
谢逸枫：随着2010年广州亚运会成功举办，广州的市政配套进一步完善。广州也因此具备了商业发展的根基。此外，2011年广州有大量的商业项目开业和新项目的出现，未来十年广州商业地产将进入一个新的成熟期。但是由于广州商业项目过于集中可能导致市场供大于求。同时在业态分布和客户群定位上存在同质化，可能导致招商和开业恶性竞争的现象。此外广州购买力虽然提高了，但是缺乏主流高端消费人群。目前广州购买力依然是中高端人群为主，在一定程度上导致商业项目高端形象受到影响。
喻海文：广州的商业地产的发展前景是广阔的，不仅拥有了大量的购物广场，而且人气不俗。以广州白云万达广场的成功开业为例，日人流量达到50万人，表明广州的商业地产在人口密集的城区存在大量的需求。加上在未来十年内，不少开发商将越来越多地涉足到商业地产当中，更加促进了广州商业的发展。所以说，未来十年是商业地产的成熟期一点也不为过。
沈锐培：未来10年商业地产将会进行高速发展快车道，将走向成熟。首先广州经济基础雄厚，并保持高速、稳定的发展势头，而且未来第三产业会成为经济支柱，为商业发展提供了肥沃的土壤。其次广州城市规划日渐成熟，北有白云新城、南有广州新城、东有增城、萝岗城市副中心、中有珠江新城，商业发展空间巨大。再次 “四线三圈，两轴一带”现代国际大都市商业格局出炉，同时推进商业进社区，广州商业发展脉络清晰。不过广州商业仍存在一些局限性，过去很长时间商业地产缺少规划，很多商圈同质化严重，分级不明确，这会成为商业地产发展的包袱。
商铺发展前景或优于写字楼
信息时报：商业地产包括很多方面，在商场、写字楼、商铺三方面，哪一个更有发展前景，为什么？
申格联：在一个城市，单纯的把商场、写字楼、商铺三方面来比较来判断其发展前景是比较抽象的，因为商业地产的布局关键是地段的选择和商品结构的匹配。一般来讲，商场、写字楼要布局在市一级和区一级的商业中心区，商铺可以在市一级和区一级的商业中心区以及住宅小区人流密集的地方布局。客观上来讲，广州的商铺和商场的发展与人口密度和服务半径关系密切，写字楼发展受制于城市经济及其辐射影响。在广州没有成为东南亚经济重心时期，商铺的前景大于商场，商场大于写字楼。因为目前广州的消费人口和消费层次还是以商铺中低档消费为主，即便是10年后高档消费会有大幅增长，但是大型商场的成本代价以及管理和供货链条的环节复杂终将使得利润逐渐摊薄，更致命的是，网络购物和物联网概念的发展将在10年后影响城市的商业购物模式。
谢逸枫：目前广州的商场、写字楼、商铺都具有一定的发展潜力和价值上涨空间。首先是商场的经营期，存在利好的优惠政策和巨大的消费人群。其次是写字楼的价格在广州不是高位，加上市中心商业写字楼供应减少。商铺也是如此，广州市中心的商铺供应非常的紧张，加上流动人口的增加和投资回报率的暴涨，个人认为投资商铺比写字楼和商场好。
沈锐培：个人认为商铺发展前景更广，因为商铺分布广、市场容量大，门槛相对较低、回报率高，而且专业化程度较低，风险可控性强，适合大部分的投资者。而商场、写字楼专业化程度很高，而且门监较高，风险也较大，市场容量相对较小。
房企未来或蜂拥商业地产
信息时报：由于住宅利润有限，不少开发商都将目光转移到商业地产方面，您认为这样对商业地产的发展能带来什么推动？未来对于商业地块的争夺是否会更激烈。
申格联：目前不少开发商都将目光转移到商业地产方面，这是房地产调控政策影响造成的，当然也促进商业地产的发展。从广州的情况看，适于商业地产开发的地块市中心越来越少，城市的副中心以及近郊区“卧城”周边的地块成为商业地产发展“黄金宝地”。10年后，由于交通瓶颈的局限，人们更愿意或者只能就近购物。在多个“卧城”的服务半径最短的地方是商业地产超市发展的最好地段。但是，目前的广州居民购物仍然依赖市中心的商圈和商铺，10年后情况选择的机会将会更多，商业地块和商业竞争将更残酷。
谢逸枫：一手住宅政策调控震荡和住宅利润减少的原因，开发商转向商业地产的投资，给商业地产发展带来一次飞跃和开发的高潮。此外，由于广州商业地产的土地越来越少，开发成本下降及投资商业地产运作的风险减少。未来的商业地块将成为越来越多的大房企竞争的对象。
喻海文：开发商关注商业地产不是因为住宅利润有限，而是为了形成稳定的现金流，去平衡住宅开发的脉动式现金流。商品住宅开发业务特点是现金流存在间断，商业地产投资回收期比较长，但能形成稳定的现金流，增加了房地产公司的抗风险能力。
沈锐培：之前开发商的盈利模式是“开发-销售-开发”的简单滚动模式，技术含量不高，而且受调控影响大，加上一线城市住宅市场趋入饱和，未来房企依靠住宅销售实现大幅度利润增长已不可能。以成熟市场的经验来看，长期持有一定比例的商业地产，持续的收益和稳定的利润可以使开发商的风险更可控，同时可以增加投资者的信心。目前万科、保利等以住宅为主的开发商也开始涉足商业地产，而且未来将投资大量的资金。所以未来对商业地块的争夺会更激烈，特别地地标性地块。