集体出售新加坡房地产重头戏明年上演
去年，唯一成交的私宅集体出售交易，是位于新加坡中央商业区的龙门大厦（Dragon Mansion），以稍高于1亿元（即容积率每平方英尺863元）成功出售。
今年截至目前，已有31宗集体出售交易成交，总成交额约15亿元。今年的一大特点是，虽然交易总数和总额都上升了，但出售的项目以小型地段为主。
戴德梁行研究部主管蔡楚芬说，今年多数的交易都在1亿元以下，其中近三分之二（19宗交易）的成交价介于2000万至5000万元。
齐乐行（Credo）提供的数据显示，从今年初开始，集体出售的热度就慢慢上升，第一季有三宗交易成交、第二季10宗、第三季10宗和第四季八宗，其中，在4月份就有六宗成交，下半年的集体出售交易量也保持平稳。
仲量联行投资销售部门主管何春燕指出，今年的成交量能超越去年，主要是楼市情绪转好的缘故，反映在新私宅销售市场的活动量增加。此外，发展商积极填补土地库存，也促使更多集体出售交易顺利成交。
较大型地段价高找不到买主
然而，蔡楚芬也指出，由于面对政府招标地段的竞争，一些较大幅的集体出售地段，在招标截止时还找不到买主。
此外，要价定得太高，也成了局限。例如，马林百列的礁湖园（Laguna Park）原本叫价12亿元，无法引起发展商兴趣，去年底降至9亿6700万元，但新价格却迟迟无法获得买卖双方的支持——业主觉得新价格太低而不愿意签名支持，发展商却认为价格太高而不感兴趣。因此，集体出售委员会最终让集体出售协议自动失效，不寻求展期。
另外，叫价1亿1500万元的西部山庄（Villa d’este）、1亿3000万元的安柏林园（Amber Glades）和1亿5300万元的纽顿景，也都无法成功找到买主。
明年不少较大型项目求售
接下来，有不少大型私宅项目相信将陆续登场。因此，真正的集体出售“重头戏”应该会在明年上演。
已宣布取得至少80％业主签名同意出售的，就包括了永久地契项目金香园（Tulip Garden，164个单位）、夏威夷大厦（Hawaii Tower，135个单位）以及拥有99年地契的松林阁（Pine Grove，660个单位）。
戴德梁行也提供了其他一些可能在明年登场求售的较大型项目（100个单位以上）（见表）。
尽管如此，这些项目最终能否顺利成交，其实还充满了无数的问号。
集体出售市场触礁两因素
集体出售市场“暗流汹涌”，据市场人士观察，今年导致交易“触礁”可能有两大因素：
（一）大型项目的要价太高
松林阁的业主开出17亿元的天价，若顺利成交，这将超越花拉阁的13亿元售价，创下本地集体出售价格的新纪录。
若以17亿元来计算，每名松林阁业主估计可获得两三百万元的赔偿。
但欣乐（SLP）国际执行董事麦俊荣较早前受询时指出：“松林阁业主要价17亿元实在太高，要成功恐怕非常具挑战性。”
夏威夷大厦则开出了7亿元的保留价，估计业主能取得平均500万元的赔偿。
花拉路上的金香园第二度登场集体求售，业主也抬高了售价，开出至少6亿5000万元的售价。若以此计算，业主可获得至少314万至545万元的高额赔偿。
虽然高价一般是促使业主愿意集体出售的主因，但也往往是让发展商却步的理由。
（二）新加坡政府售地计划让发展商有许多买地选择
今年下半年，新加坡政府售地计划推出了可供发展1万3900个新私宅单位的地段，原本已创纪录。
不久前，新加坡政府再宣布，明年上半年的政府售地计划会推出更多私宅地段，可发展1万4300个新私宅单位，刷新了纪录。
就算是在闹“地荒”的发展商，面对未来这么多官地选择，标地都来不及，是否还会有余暇或余款来标集体出售的私宅地段？
假设接下来大型的集体出售私宅地段，真的如期一个个登场，市场上的地皮供应将进一步增加。
当然，官地和私宅地段有几个明显的不同，也各有优势。
齐乐行就指出，政府售地计划推出的地段，一般是可建大众私宅的市区外地段、地契租约是99年，而集体出售地段一般拥有永久地契，是地点较优越的黄金地段。
这家房地产咨询顾问公司因此认为，尽管大量官地将登场，私人的集体出售地段仍然会有市场，因为发展商也需要买地建楼，以符合中档和高档私宅买家的需求。
业主买得起替代单位吗？
齐乐行指出，由于今年楼价（尤其是大众和中档私宅价格）显著上涨，集体出售项目业主对售价的要求也更高。
麦俊荣指出，集体出售的业主一般分三类：希望能出售项目的投资者、不愿出售家园的自住户，以及以售价来决定、立场不十分坚定的“骑墙派”，要价因此往往成为决定因素。
这些业主面对的另一问题是：就算拿到赔偿，当楼市热的时候，他们是否买得起附近同样面积的替代单位？
业主会加入溢价来“缓冲”
麦俊荣认为，业主一般都不会以今天的市价来决定单位的售价，总会加入一些溢价来“缓冲”。假设他们认为，在出售单位的半年到一年内，楼价会上涨10％，他们就会把这10％加入要价中。
何春燕认为，业主因此应该负担得了替代单位。此外，随着大量供应将涌现，目前和未来都有大量的新单位供选择。
但蔡楚芬认为，虽然业主能买到替代单位，但或许无法买全新的公寓单位，因为新旧单位之间一般存在着溢价；更何况，现在许多单位的面积都比过去来得小。
但她表示，转售市场上的一些单位，就比集体出售的单位来得新。此外，业主也可考虑买有地房产。
齐乐行认为，有些业主或许无法买到附近同样面积的单位，但他们会寻找其他地点的单位，通过较低廉的价格来获利。
例如，年纪较大的业主或许不再需要大单位，他们就可趁机搬去较小的单位，从集体出售中获益。
个案：纽顿景业主或入袋300万元
纽顿景（Newton View）在8月中登场集体出售，叫价至少1亿5300万元，却碰上政府8月底推出的楼市降温措施。
由于时机欠佳，尽管有发展商出价，却因出价无法达到业主的底价预期而导致求售失败。
其中一名业主告诉本报，据他所知，虽然有几名发展商出手，但由于最近市场不太好，发展商希望能出低价投标，因此无法成交。
纽顿景集体出售的两年期限明年7月才到期，因此，业主还有一两次将项目推出市场招标求售的机会。
纽顿景共有34个单位，主要分成两类：2648平方英尺和1948平方英尺。假设以1亿5300万元来计算，较大的单位可获得480万元的赔偿，较小的也可获得320万元。
这名业主是在1995年，以175万元买下单位，若获赔480万元，他至少有300万元入袋。因此，就算已在纽顿这一带住了20多年，他觉得可以“放手”。
他告诉记者：“这样的价钱很好，为什么不卖呢？”
这名业主之前已从集体出售中赚了一笔：在1987年，他以40万元买下同样位于纽顿的美丽华大厦单位。1995年，美丽华大厦集体出售，他用赔偿金（287万元）的一部分（175万元），买下对面纽顿景的一个单位。
但今时不同往日，300万元是否能让他再买下附近同样大小的单位？
据了解，附近一些新共管公寓的价格，已达每平方英尺1500至2200元，也就是说，同样大小的单位，至少也要400万元，最高可达583万元。