香港写字楼取代豪宅 成最受投资者青睐对象

来自戴德梁行消息，2010年第二季度，香港经济继续稳步增长，GDP年度增幅达6.5%.商品出口总值增长明显，按年实际增幅达19.6%，8月份的总额达2，902亿港元（374亿美元）

第三季度，金融、保险和房地产企业的业务扩张依然强劲，CBD区写字楼的租金升至每平方尺96港元（12.4美元），而整体空置率则按季下降了5.3%.我们预计，至2010年底，CBD地区的写字楼租金年度增长将达22%。

投资市场在三季度表现平稳。一共录得的大额成交数目为70宗，总值为261亿港元（33.7亿美元）。其中，写字楼取代了豪宅物业，成为最受投资者青睐的对象。预计写字楼物业将会继续受到追捧。

受到大陆和其它亚洲国家经济增长的带动，香港GDP在第二季度继续显着增长，年度增幅达6.5%（表1），季度增幅为1.4%，连续两个季度高於增长预期。2010年上半年GDP实际增长为7.2%，因此，特区政府在8月份将年度GDP增长预计调高至5-6%.

由於其它亚洲市场进出口贸易的强劲增长以及欧美进口需求的恢复，8月份香港的出口总额回升到2，901亿港元（374亿美元），年度实际增幅达36%。我们预计，在未来几个月内，亚洲市场的强劲增长将继续为香港的出口总额提供强劲支持。

第三季度的消费者信心增强。由於经济和收入水平的改善，第二季度个人消费支出年度实际增长4.6%。其中总体投资支出年度增幅达15.2%.这反映了本地投资市场的情绪乐观，我们预计，第四季度的投资还将继续增加。

8月份的入境游客总数达346万，较上年同期增长21.9%.再加上就业和工资收入情况的好转，8月份的零售额按年增长16.9%，达265亿港元（34亿美元）。另一方面，通货膨胀的风险也在上升。8月份的综合消费价格较上年度上涨了3.0%。由於经济增长以及全球食品价格的上升，我们预计，总体消费价格在第四季度仍将维持上涨趋势。

随着企业信心的增强，本季度甲级写字楼的月租比上季上涨了10.4%，达到每平方尺53港元（6.8美元）。同时，整体空置率也从第二季度的6.0%下降到4.85%。

金融、保险和房地产企业的业务扩张在第三季度仍非常活跃。企业对写字楼物业的需求旺盛，而业主的叫价亦十分进取。进一步将上环/中环/金钟地区的平均月租推高至每平方尺96港元（12.4美元），较上季度提高了11.6%.同时，空置率也下降到4.35%。

在湾仔/铜锣湾地段，保险企业的搬迁令高级美容中心有机会进驻到湾仔/铜锣湾的写字楼市场，并将平均租金推高至每平方尺37港元（4.8美元），较上季度上涨了8.8%。

由於企业信心的增强，港岛东的写字楼市场在第三季度表现强劲。由於供应非常有限，空置率从第二季度的3.8%下降到3.54%，为空置率最低的地区。同时，平均月租上升至每平方尺29港元（3.7美元），较上季度提高了7.4%。

在保险机构继续向外围迁移的同时，不少国际工程或制造企业也开始进驻到九龙东。这亦代表本地写字楼市场的需求正在不断增加。因此，空置率从第二季度的11.2%下降到6.03%，创下该区的新低。同时，平均月租亦上升至每平方尺24港元（3.1美元），较上季度提高了14.3%，涨幅为全港之最。

虽然第三季度的租金有长足的增长，不过我们预计，市场将进入整固期。到年底前，吸纳量将会稍为下降。尽管如此，由於经济条件良好及需求的增加，我们预计，第四季度CBD地区的写字楼租金将较上年度上涨22%。