天津写字楼市场品质升级 多核心发展成趋势

津塔写字楼落成招商、天津国贸广场（原欧加华国贸中心）复工、上海宝龙城市广场等重大项目与宁河签约……，一批大型综合项目中写字楼的兴建、招商、入住，给年末天津地区写字楼市场带来了新气象。在日前召开的“2010天津写字楼发展论坛”上，与会专业人士认为，以滨海新区为核心的天津经济快速发展，吸引了越来越多的境内外机构、大型公司和企业入驻，由此带来的各种写字楼需求将日益显现。
2011年，天津将有超过数十万平方米写字楼入市，将在满足市场需求的同时，进一步促进天津国际化大都市的形成。

“良好的经济形势带动了写字楼市场成交的增加。天津写字楼需求仍然强劲且整体空置率下降。今年以来，天津甲级写字楼成交持续增长，空置率也从2010年第二季度的13%降至第三季度的10%。”仲量联行天津分公司商业地产部副董事吕蔚然介绍，自上半年触底反弹以来，天津写字楼的租金在从三季度开始继续上涨。写字楼毛租金增幅逾3%，创2009年以来的新纪录。数个外资租户，特别是专业服务业和制造业租户在津新成立或扩租带动了写字楼需求。包括德勤、诺华、辉瑞、阿斯利康等跨国公司均进行了扩租。

在新建写字楼销售方面，机构数据显示，目前天津30余个在售写字楼，约三成较9月份报价上涨，报价平均涨幅7%-8%。今年第三季度全市甲级写字楼平均成交租金为每月每平方米101.59元，最优质写字楼平均成交租金为每月每平方米122.86元。

分析人士预计，明年将是天津写字楼供应全面爆发的一年。天津环球金融中心等大体量综合写字楼将给市场带来成倍供应。未来1-3年内，天津写字楼市场会将进入全新跨越式发展阶段。据中国写字楼研究中心（CORC）最新调研显示，2011年将有多个大型综合性项目投入市场，包括南京路沿线区域、海河沿线区域、滨海响螺湾区域、于家堡中央商务区，如世纪都会、天津环球金融中心津塔、泰达MSD等，这些项目的特点是体量更大，项目比以前更具有标志性，将对整个天津写字楼市场产生重要影响。

新增写字楼品质升级 功能拓展

过去，天津高品质多功能甲级写字楼较少，这一方面因为需求量较小，一方面较少的供应也一定程度制约了高品质甲级写字楼的供应。近两年，天津城市建设和经济发展呼唤和带动了天津高品质、多功能写字楼投资建设。天津市房地产研究会副秘书长刘玉录博士在论坛上分析说，未来中型综合写字楼将唱主角。包括办公写字楼园区、复合商务、休闲等功能的写字楼将成主流。

这些综合体写字楼包含了更多新兴功能，侧重点也有不同，主要分为多功能设施型、会场型，以及商务园区等，商务园区就是在提供写字楼的同时，还提供仓储、研发设施和生产设施。

据介绍，近两年投入建设的多功能综合高端写字楼如环球金融中心的津塔写字楼，整个项目中包含高端酒店、公寓等主要综合服务功能设施，能在形成商务、就业、居住等内部组合；在商业环境和多样化方面，如已具备入住条件的海洋高新区滨海国际企业大道写字楼，由企业独栋办公楼、五星级酒店、公寓等组成。其独栋建筑写字楼掩映在绿植中，形成了花园环境的办公氛围，成为滨海新区具有国内领先水平、环境优美、功能完备、服务体系健全的现代化生态商务园。

另外，包含大型休闲设施、辐射更广的大型综合体如京津带的“廊和坊金融街”休闲商务中心等，依托商务休闲的功能，为集中在京津两地的金融家提供会议、培训、休闲服务。业内人士认为，在商务国际化的趋向下，企业对多功效性办公场所的需求也日趋迫切，综合体写字楼的多元化业态聚合，恰是现代国际商务人群所需求的。

写字楼发展呈现多核心趋势

除了传统的南京路、小白楼和友谊路商务区，目前本市高品质综合写字楼建设已涉及更多区域，逐步形成初具规模的新商务区，使写字楼市场呈现多核心发展态势。如老城厢区域的保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城三期写字楼等将在老城厢区域形成新的高端商务区；海河沿线的环球金融中心、合生国际大厦、天津湾等形成的海河沿岸商务圈；中信广场等带动的南站商务区等。特别是在滨海新区，泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区的兴建，将形成辐射全国乃至世界的新商务核心区。

对于天津写字楼的发展预期，刘玉录等专业人士认为，建造具有国际水平的多功能甲级写字楼是天津写字楼发展的重点，除了要进行详实的市场考察，还应主要遵循按需、适度、超前的原则。另外，入住率是写字楼的生命所在，应该说一个大厦的好管家作为优秀写字楼的活标本，决定了写字楼的经济寿命周期和一座大厦在生命周期的运营成本。写字楼的经济生命实际上是从入户使用时才开始。建筑存活在时间和空间中，大厦管理者和使用者的行为，对大厦建筑而言也是一种创造。