商业地产受追逐 资金转向写字楼
受楼市调控的影响，近几个月来，住宅市场陷入观望之中。不过投资者并没有选择静观其变，相当一部分人携资金转战商铺和写字楼市场。近两月来，成都商业地产尤其是写字楼市场的成交量出现逆市攀升的局面，量价齐升趋势明显。
量价齐升
成都写字楼市场表现强劲
根据全球五大行的统计显示，2009年，成都新增甲、乙级写字楼总共29.3万平方米供应量，而2010年，新增供应量达到75.8万平方米。巨大的释放量相当于近年来的天量供应。据了解，近年新增项目主要包括新希望大厦、锦江国际、高地、鼓楼国际、金沙万瑞中心、仁恒置地广场、航天科技大厦、喜年广场、新视界广场、川投调度中心、三峡广场、新希望国际等15个项目。根据五大行的最新调查，预计这15个写字楼都将在2010年内如期交房。
如此巨大的写字楼放量，并没有出现销售的困难。相反，自4月新政以后，写字楼市场一路高歌猛进，成交量节节攀升，成交价格也是日新月异，很多项目后期价格走高趋势非常明显。近日，记者从新希望大厦、新希望国际、凯旋广场、喜年广场、美年广场等项目获悉，房贷新政以来，成都的写字楼价格上涨明显。
据四川中原地产统计，从1—4月数据来看，写字楼的成交均价在7100—7300元/平方米。随着房贷新政的发力，成都写字楼价格逐步走高的趋势相当明显，面积小、总价低、适合投资的写字楼项目受到市场的热捧。
仲量联行的统计显示，新政以后，汇日央扩成交了1700平方米，属于写字楼的中层单位，成交价为17500元/平方米；喜年广场成交了3000平方米，属于高层两整层，成交价为17000元/平方米；国航世纪中心成交了560平方米，属于低层单位，价格为13500—14000元/平方米。据了解，除2月春节之外，成都写字楼均保持了良好的销售态势，月成交量均维持在7万平方米左右。
资金转向
追高房价不如投资写字楼
住宅销售低迷，写字楼缘何逆市走高？
业内专家分析认为，调控政策出台后，房贷门槛提高，投资住宅渠道受限，资金的流向转入了商业地产写字楼市场。商业地产的升值空间等优势凸显吸引了大量投资者进入，在住宅市场受调控政策影响的情况下，商业地产会占据更多的市场份额。多数人认为商品房价格还会继续上涨，但对于实力雄厚的投资者而言，追高房价不如转战写字楼市场更安全。
上述分析人士指出，写字楼属于商业地产市场，与住宅市场是不同的两种物业类型，与民生居住问题不相干，几乎不受新政策影响。此次宏观调控政策，要求二套房首付50%，利率上浮10%，也就是达到与写字楼6.534%一样的利率，这相当于投资住宅和投资写字楼门槛已经一致了，住宅物业未来升值空间被挤压，而商业物业升值并不受影响，现时投资商业物业能够更好实现资金的保值增值。即使不能及时转让，其租金回报率也基本保持在5%以上，少数商业物业甚至达8%以上，而住宅租金回报率低至3.55%。由此可见，无论是短线投资，还是长线投资，住宅物业都没有比商业地产更具优势。
当然，眼下写字楼价格节节攀升的原因并不完全是因为销售良好造成的，还在于各个项目本身的销售节奏和策略有关。广州高力国际物业服务有限公司成都分公司总经理蔡孟颐认为，写字楼销售跟住宅业也有相同之处，在前期大多会选择低开高走，开盘时价格相对较低，从中低楼层开始卖，然后慢慢走高，价格也不断往上走，这是写字楼销售市场惯用的一种操作模式。
风险更大
商业地产投资需专业知识
据国家统计局最新发布的房地产运行数据显示，1—5月，办公楼销售面积增长74.5%，商业营业用房增长45.7%，远远高于商品住宅销售面积19.9%的增幅。面对商业地产销售的全线飘红，业内专家也提出警示，“商业地产不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情，因此，投资者应理性分析投资风险。对于那些意欲将更多精力投入商业地产的本土开发商而言，资金、运营能力等方面的挑战则不容小觑。”
蔡孟颐认为，虽然投资商业地产的前景看似一片明朗，但对于个人投资者而言，还是需要对投资的潜在风险有比较透彻的了解。而且，每个人的投资能力、意愿、目标等都不一样，不同的人，他的投资方式和结果都不一样。比如性格保守的人，可能会选择传统市中心物业，这样稳定性较强，出租率高，但相对来说，可能受益会低一点；而一些喜欢冒险的投资者可能会看中城市的新兴潜力区域，相当于押注区域的未来。此外，投资商业地产，除了要看价格以外，还要关注租金、空置率、税收等多种因素。
不仅如此，某知名房企资深人士进一步表示，投资者投资商铺和住宅的盈利模式不一样，住宅投资这两年基本上是靠差价赚钱，商业地产的盈利模式来自于租金，商业的购买者在决定是否购买时，投资价值是唯一的参考因素，租金收益率就是商业地产升值的紧箍咒和天花板。
他认为，投资商业地产需要更专业的知识和更精准的眼光，很多社区商业甚至5年内看不到好的前景，无法产生好的收益，对于商业地产来说，十年翻十倍的是凤毛麟角，收益好的商业地产项目也大多是主题商业地产。
除了较高的持有成本之外，商业地产的交易成本也比住宅高，商业地产在出手时需要缴纳比住宅高得多的税费，这就要求投资者一定要对相关税费政策和标准有较为清晰的了解。另外，投资者应多方考察开发商的实力，包括商业本身的规划、未来前景状况、后期运营、物业管理等，切忌盲目进入商业地产领域。