上海五大商务区齐现商住倒挂　投资机会犹显

据《东方早报》报道，商住倒挂现象愈演愈烈。在长风生态商务园、南京西路商圈、陆家嘴商圈、北外滩、卢湾滨江商务区等五大商务区内均出现了商住倒挂，倒挂率甚至达到1.2-2。

而依照国际惯例，商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅，目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5-2倍。

商住倒挂严重

位于大虹桥区域内长风生态商务区的汇银铭尊项目，目前对外报价2.9万元/平方米。项目总建面积达18万平方米，其中包括5栋甲级写字楼、3栋酒店式公寓。项目紧邻苏州河游艇码头，是高起点规划打造的苏州河畔水岸生态、大型总部商务办公集群。

与汇银铭尊一路之隔的一幅住宅用地，2009年9月份由中海地产拍得，楼板价达到了2.24万元/平方米。业内人士表示，如果按照每年10%的财务成本计算，地块开发销售时的楼板价将和汇银铭尊的售价相当。预计项目销售价格在5万～6万元/平方米。

在南京西路商圈，SOHO东海广场的对外售价为6.5万元/平方米，而经典茂名公寓的售价已达到8万元/平方米。在陆家嘴，浦江双辉大厦的办公楼对外报价为5.8万元/平方米，附近的世茂滨江五号售价达到8万元/平方米。

此外，在北外滩，中信广场办公楼对外报价为6.5万元/平方米，区域内的住宅项目白金湾府邸报价已达10万元/平方米。在卢湾滨江，绿地浦晖国际中心办公楼对外报价5万元/平方米，住宅项目绿地海珀日晖报价达到8万元/平方米。

不难发现，到了二季度，“商住倒挂”已经在上述五大商务区内同时出现。值得注意的是，商住倒挂在一季度就已存在，但如今正呈现出愈演愈烈的态势。

金融危机阴影

楼市调控之下，住宅销售放缓，办公楼租赁需求稳步增长，而商住倒挂却愈发凸显，专家表示，这与2008年全球金融危机对商业地产的打击不可分。

5月和6月的新房成交量接近历史低点。在一系列紧缩措施的作用下，2010年第二季度上海新房成交量较去年同期大幅下跌62.3%。

豪宅市场虽然出现滞销，但价格依旧坚挺。由于新增供应有限，卖家普遍不愿降价促销。这使得二季度上海豪宅价格基本保持稳定，均价维持在人民币55213元/平方米。

而此时，甲级写字楼市场虽然复苏强劲，但依然笼罩在2008年全球金融危机的阴影下。仲量联行提供的数据显示，二季度上海写字楼平均租金进一步上涨至人民币6.6元/平方米/天，较上季度上升3.9%。浦东办公楼平均租金涨至人民币6.7元/平方米/天，环比上涨4.9%。浦西办公楼的平均租金较上季度上涨3.2%，达到人民币6.5元/平方米/天。“这是自2008年第一季度以来浦西办公楼租金涨幅首次超过3%。”仲量联行上海董事总经理顾东尼指出。

戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆曾表示，金融危机爆发后商业地产首先受到波及。尽管住宅也受影响，但随后政府出台救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果，商业地产却无法因为国内的政策短时间内摆脱金融危机的阴影。

投资机会显现

“在全球经济形势尚未明朗的时期，商业地产尽管有所复苏，但目前尚未回归到金融风暴之前的水平，由此形成了一个特殊的商住倒挂的时期。”陆逢兆强调。

商住倒挂频现，也让市场看到了投资商业地产的时机。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出：“商住倒挂更加凸显了商业地产投资、自用价值。”因为依照国际惯例，商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅。目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5-2倍。

陆逢兆同样认为，住宅市场遭遇调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。

仲量联行报告指出，今年上半年，大宗物业投资成交额为人民币227亿元。尽管第二季度的大宗物业投资成交量和成交金额都低于第一季度，但仍有几宗交易在本季度成交。位于卢湾区、面积为33954平方米的新茂大厦本季初以18.5亿元的价格由SEB出售给资本策略（CSI Properties Limited）。恒生银行向汇丰银行购得汇丰银行大厦近7000平方米的办公楼和商铺面积自用，同时取得该物业的冠名权和标示权，总成交价为人民币5.1亿元。

不过，投资者变得更加谨慎。高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳指出，二季度甲级写字楼价格的增幅继续超过租金涨幅，租金回报率进一步下滑。固定资产投资回报继续支持长期投资回报下滑趋势，且这一趋势为市场所关注。国内外的投资者对中国的优质资产兴趣依然浓厚。中短期来看，投资回报率上升可能性较小。