REITs或试水天津廉租房 北京版偏重商业地产

参与REITs试点的人士近期向记者透露，与此前诸多传闻不同，央行此次推出的REITs将面向廉租房市场，而非盛传已久的商业地产。接近决策层的人士说，在京、津、沪三个城市中，天津或将拔得头筹。“主打廉租房，既符合当前调控基调，又为下一步证监会版REITs的发行铺平道路。

过去一年间，REITs发行传闻不断增多，各方人士均将目光投向商业地产，上海浦东新区及当地四大国企一度成为关注焦点。

“来自上海的传闻最多，是因为天津的保密工作做得更好，目前方案还在审批之中，天津很可能成为国内第一只REITs的诞生地。”上述人士表示。

这并非意味着商业地产在REITs上的“失宠”。“先争取把产品做出来，然后逐渐过渡到商业地产，商业地产才是REITs未来的方向。”知悉内情的人士说。

调控下的转舵

广受期待的REITs因发行机构不同，存在两种版本，分别为央行版与证监会版。“一个是融资型，一个是投资型。央行只能做融资型，它本身并不是完全的REITs，只能说是准REITs。”中国房地产开发集团前董事长孟晓苏说。

前者为债券型，只在银行间流通；后者为股权型，可在交易所买卖。北京贝塔咨询中心研究员杜丽虹对《财经国家周刊》记者表示，“央行版的目前速度更快一些，它涉及的法律问题比较简单，不涉及到税收之类的问题，国外惯例是分红部分免利息所得税。”

国际代理行DTZ戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰在其一季度发布会上透露，REITs在银行间市场和交易所市场同步推进，“但外界对于2010年内推出央行版的REITs有更广泛的预期”。

至此，有关REITs的悬念几乎已经破解，只剩下产品内容未有定论。

尽管发行机构不同，但央行版和证监会版的REITs均涵盖商业地产、廉租房和工业地产等多种业态。业界一种普遍的预期是，北京偏重商业地产，上海在商业地产和工业地产上均有充分准备，天津则面向廉租房市场。

“上海的工业地产和商业地产都有相对比较成熟的企业。”杜丽虹说，这也成为市场人士看好上海的主要原因。浦东将发REITs第一单的说法，一度在地产业内获得广泛认可。

若非此次调控，商业地产业界已看到国内第一只REITs的曙光。

2010年两会期间，全国政协委员、中国银行业监督管理委员会上海银监局局长阎庆民曾透露，上海将在上半年推出第一单REITs。上海本地人士给出的更多细节是，“很可能是陆家嘴集团、张江集团、外高桥以及金桥集团四大国企上报的浦东新区方案”。

接近决策层的人士透露，上海几个国企已准备了很长时间，“而且有几个比较大的券商在盯着这个事情，比如中信、嘉实基金等，基本上把楼都找好了。”

而自4月17日以来的地产调控，颠覆了REITs的前进方向。种种迹象表明，廉租房市场成为REITs“新宠”，地产调控是最直接的诱因。

“现在看来，第一单REITs将很可能针对廉租房，而不是大家想象中的商业地产。”一位参与试点工作的分析师对《财经国家周刊》记者透露。

另有知情人士透露，试点早期，每个业态、每个城市都有准备，“但主要是按国际适用的商业地产来做的。而现在，必须考虑哪种更适合中央政府的要求。”

这位知情人士透露，REITs发行思路也在原来基础上做了改进，“选择了更容易通过审批的业态。”在他看来，目前符合要求的就只有廉租房。“如果能够按照这种方式做REITs的话，推出速度会更快一些。”

“当前的大背景是调控，决策层最先考虑的是如何推动保障房建设，而不是商业地产，这直接导致了REITs发行的转向。”一位不愿具名的分析师表示。